2.1 Право собственности

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности Сахно, О.В. Осуществление права собственности на жилые помещения: моног. / О.В. Сахно. СПб.: Издательство юридического института, 2006. жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника Чукаева, Г.Х. Развитие института права частной собственности и особенности его реализации в российском праве : моног. / Г.Х. Чукаева. Челябинск.: Издательство юридического института, 2006. могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются Андреев, В.К. О праве частной собственности в России: критический очерк/ В.К. Андреев. М.: Волтерс Клувер, 2007..

Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом. Субъекты частной собственности на жилое помещение - физические и юридические лица.

Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права собственности ни для граждан, ни для организаций.

В то же время от возраста зависит объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей.

Дееспособность Гражданское право в вопросах и ответах : учеб. пособие /под ред. С.С. Алексеева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Проспект, Екатеринбург: Институт частного права, 2009. С.214. гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет.

В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие права и обязанности, характерные для граждан - пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня. С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений, представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.

К основным гражданским жилищным правам Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. в ред. от 27.12.2009 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; СЗ РФ. 2009. № 52 (1 ч.). Ст. 6428. относятся:

- право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);

- право вселения других граждан на занимаемую площадь;

- право пользования жилищем (частично);

- некоторые другие права.

К основным административным Российская Федерация. Законы. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации. № 195-ФЗ от 30 декабря 2001 г. в ред. от 28.11.2009 г. // СПС Гарант. Законодательство. жилищным правам относятся:

- право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условийКрашенинников, П.В. Российское жилищное законодательство: учеб. - практ. пособие/ П.В. Крашенинников. М.: Контакт, 2006. С. 101.;

- право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;

- право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

- некоторые другие права.

Специальная норма, посвященная основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в ст. 10 ЖК РФ Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // М.: 2010.. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: № 131-ФЗ от 06.10.2003 г. в ред. от 28.11.2009 г. // СПС Гарант. Законодательство., которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

- в результате приобретения в собственность жилых помещений;

- из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

- вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей.

По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:

во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;

во-вторых, выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

в-третьих, своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг; в-четвертых, использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

ГК РФ Коновалов, А.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А.В. Коновалов / под ред. А.П. Сергеева, Н.Д. Егорова. М.: ТК Велби, 2006. С. 455. предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 Жилищного Кодекса, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначениюГонгало, Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право. 2005. N 3. С. 26., суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если квартира в подлежащем сносу доме принадлежит гражданину на праве собственности, то указанное жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа или по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом выплата предусмотренной ст. 32 Жилищного кодекса РФ суммы выкупа собственнику жилого помещения в доме, подлежащем сносу, не может быть поставлена в зависимость от того, изымается ли земельный участок, на котором находился дом, для государственных или муниципальных нуждРоссийская Федерация. Верховный Суд. Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 г. // Бюллетень ВС РФ. 2008. № 2..

П. обратился в суд с иском к администрации г. Шарыпово и департаменту финансов администрации Красноярского края о взыскании денежной компенсации в связи со сносом дома, в котором находилась приватизированная им квартира. Решением Шарыповского городского суда от 18 июля 2007 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 8 октября 2007 г., П. в удовлетворении исковых требований отказано. Отказывая истцу в удовлетворении его требований о выплате ему суммы компенсации за снесенное жилое помещение, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что действующим жилищным законодательством собственникам жилых помещений, подлежащих сносу ввиду ветхостиРоссийская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства № 47 от 28.01.2006 г. в ред. от 02.08.2007 г. // СПС Консультант Плюс. Законодательство. , выплата денежной компенсации не предусмотрена, а, кроме того, земельный участок, на котором находился дом, для государственных или муниципальных нужд не изымался, решение о сносе данного дома не принималось, и снос его не производился.

Суд первой инстанции указал, что ранее ст. 49.3 ЖК РСФСР предусматривалась возможность предоставления собственникам квартир, выселяемых из домов, подлежащих сносу, равноценного жилого помещения на праве собственности либо иной компенсации. Однако на момент выселения истца из квартиры в сентябре 2005 г. данная норма прекратила свое действие. Постановлением президиума от 29 апреля 2008 г. принятые по делу судебные постановления отменены. Президиум указал следующее. Действительно, Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ Боголюбова, А.Е. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / А.Е. Боголюбова. М.: "Юрайт", 2009. С.460. в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения к ним, если это не противоречит их существу, применяются нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом РФ, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ Бездох, В.В., Основы российского жилищного права: учеб. пособие для вузов/ В.В. Бездох, В.К. Пучинский. М.: "Инфра-М", 2009. С. 112.. При этом выплата предусмотренной ст. 32 ЖК РФ суммы выкупа собственнику жилого помещения в доме, подлежащем сносу, не может быть поставлена в зависимость от того, изымается ли земельный участок, на котором находился дом, для государственных или муниципальных нужд, поскольку в этом случае вышеназванная норма применяется по аналогии.

Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела документам, администрацией г. Шарыпово было фактически принято и исполнено решение о сносе дома. Как видно из материалов дела, данный дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, жильцы дома выселены из него администрацией г. Шарыпово с предоставлением других жилых помещений, дом снят с жилищно-коммунального обслуживания и после выселения из него жильцов был разрушен. При данных обстоятельствах отсутствие письменного решения администрации г. Шарыпово о сносе дома не освобождает ее от возложенной на нее Жилищным кодексом обязанности по выплате истцу требуемой им компенсации.

К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме.

Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, согласно той же ст. 293 ГК РФ может быть применена санкция о прекращении права собственности.

Судебные ограничения Красавчикова, Л.О. О соотношении права на неприкосновенность жилища и права на жилище / Л.О. Красавчикова // Рос. Газета. 2006. 8 июл. права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности Сахно, О.В. Осуществление права собственности на жилые помещения: моног. / О.В. Сахно. СПб.: Издательство юридического института, 2006. на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ Гетман, Н.Е. Основы российского гражданского права: учеб. пособие для вузов/ Н.Е. Гетман, А. А. Титов. М.: "Ю-райт", 2008. С. 76., передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, не залогодатель вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Социальный найм жилого помещения

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III Жилищного кодекса РФ Гонгало, Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право. 2005. N 3. С. 26. от 29.12.2004 г. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что в ст. ст. 671 - 688 ГК РФ установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672 ГК РФ) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда указанных в ст. 19 ЖК РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. в ред. от 07.02.2011 г. // СПС Консультант Плюс. Законодательство. , предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ. Данному виду договора найма посвящены ст. ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма Бакирова, Ю.В. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения / Ю.В. Бакирова // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26., заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В гл. 7 ЖК Боголюбова, А.Е. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / А.Е. Боголюбова. М.: "Юрайт", 2009. С.460. сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта Жилищного кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство россиян, вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета Красноярский край. Законодательное Собрание. О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории края: закон Красноярского края № 18-4751 от 23.05.2006 г. в ред. от 09.06.2006 г. // СПС Консультант Плюс. Законодательство. таких граждан и других важных отношений.

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ). В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

Напомним, что согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением Гонгало, Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С. 2. признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

К жилым помещениям относятся: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартира, часть квартиры; в) комната (ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ Российская Федерация. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с учетом поправок от 30.12.2008 г. // СПС Гарант. Законодательство. малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл. 7 ЖК РФ и многих других его положений.

Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления Нечай, И.В. Становление и развитие российского федерального законодательства о деятельности органов местного самоуправления в жилищной сфере / И.В. Нечай // История государства и права, 2009, № 5. на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья Российская Федерация. Правительство. О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья: постановление Правительства № 937 от 03.06.96 г. в ред. от 06.02.2006 г. // СПС Консультант Плюс. Законодательство., не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов.