§ 1. Загальні положення про найм (оренду)

1. Договір найму (оренди) належить до найбільш давніх інститутів зобов'язального права. Цей договір є двостороннім, оскільки сторони цього договору наділені певними правами І обов'язками. Сторонами названого договору є наймодавець і наймач. Коментований договір належить до консенсуальних договорів, але він може бути і реальним. Договірні відносини найму здійснюються на платній основі.

У §1 гл.58 містяться загальні положення про договір майнового найму (оренди), які поширюються на всі види найму. Водночас у ЦК, інших законодавчих актах можуть встановлюватися спеціальні положення щодо врегулювання окремих видів найму. Зокрема, Законом про оренду визначаються особливості найму об'єктів державної і комунальної власності.

Предметом договору майнового найму є індивідуально визначена неспоживча річ, тобто річ, яка зберігає первісний вигляд при неодноразовому використанні. Об'єктом договору майнового найму (оренди) можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом оренди. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту. Речі, обмежені в обороті, можуть передаватися в оренду з врахуванням наявності відповідних повноважень орендарів.

ЦК визначив, що предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі.

Окремі види майна можуть мати особливий правовий режим. Тому ЦК, іншими законами можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна. Це стосується об'єктів державної і комунальної власності, цілісних майнових комплексів та ін.

Наймодавцем можуть виступати фізичні, юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно-територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктного складу право укладати договір оренди має власник або особа — володілець майнових прав.

Власник може уповноважити на укладення договору майнового найму іншу особу. В такому випадку повноваження повіреного будуть визначатися договором доручення. Право передавати майно у найм можуть особи, які володіють цим майном на праві довірчого управління, якщо це передбачено законом чи договором або на Іншій законній підставі.

Оскільки договір майнового найму є оплатним, за користування майном справляється плата. Розмір оплати погоджується сторо-

504

нами. Він може визначатися в законодавчому порядку, якщо сторони не погодили інше. В такому разі за основу береться споживча вартість речі, її цінність, тривалість користування тощо.

Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі. Вибір конкретної форми залежатиме від згоди сторін. Сторони можуть періодично переглядати розмір плати за оренду, що може бути передбачено договором, а також визначати порядок зміни розміру плати. Наймач вправі вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, незалежні від наймача. Це може бути вплив непереборної сили, зміна законодавства, акти органів управління.

Сторони вправі самостійно визначати періодичність сплати орендних платежів. Якщо вони не визначать порядок і строки платежів, останні здійснюються щомісячно. Плата справляється за час, протягом якого наймач користувався майном, переданим в оренду. Якщо з незалежних від волі наймача обставин користування майном було неможливим, плата за користування не справляється. Це може бути несвоєчасне передання об'єкта оренди, непідготовленість з вини наймодавця майна до використання за цільовим призначенням тощо. Визначальним є те, що зазначені обставини не залежать від волі наймача.

Термін користування майном визначається сторонами в договорі. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою.

Договір найму може бути укладений на невизначеиий строк, у такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов'язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за 3 місяці — щодо найму нерухомих речей та 1 місяць — у разі розірвання договору найму рухомих речей.

В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна. Договір найму, укладений на невизначений строк, не може перевищувати максимального строку. Як правило, це об'єкти, що використовуються у підприємницькій діяльності і належать до основних фондів. Строк їх найму не повинен перевищувати терміну їх амортизаційного зносу.

Договір може бути подовжений, якщо сторони не виявили бажання його припинити і наймач продовжує користуватися майном. За відсутності заперечення наймодавця протягом місяця договір вважається подовженим на той самий строк.

2. Обов'язком наймодавця є передання майна наймачеві. Строк передання визначається договором. Якщо сторони не погодили інше, майно передається відразу після укладення договору.

У разі порушення наймодавцем обов'язку передати майно наймач має право відмовитись від договору або вимагати передачі майна. В обох випадках наймач має право на відшкодування збитків. Останні можуть складатися з позитивної (реальної) шкоди і упущеної вигоди. Збитками може бути терміновий найм іншого майна на невигідних для наймача умовах, заподіяна внаслідок непередання предмета найму шкода власності наймача тощо.

505

Наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані, обумовленому договором та її призначенням. Закон не вимагає, щоб річ обов'язково була у справному стані. Але сторони в договорі повинні погодити можливість передання речі з недоліками в найм.

Крім цього, наймодавець зобов'язаний попередити наймача про відомі йому властивості та недоліки речі, що можуть призвести до її пошкодження або бути небезпечними для особи наймача, його майна чи оточуючих.

Наймодавець вважається таким, що виконав обов'язок щодо якості предмета найму, з моменту прийняття речі наймачем. Останній зобов'язаний перевірити справність речі. В такому випадку річ передана в найм вважається переданою в належному стані, якщо наймачем не заявлено претензії щодо її стану при прийнятті у володіння.

Договором можуть бути передбачені гарантії щодо якості речі. Тривалість гарантійних строків може визначатися аналогічно терміну гарантії, визначеної нормативними актами або за погодженням сторін.

У разі виявлення недоліків у речі протягом дії гарантійного строку, що перешкоджають її використанню, наймач, виходячи з принципу диспозитивності, має право вибрати один із варіантів поведінки. Зокрема, він може вимагати заміни речі, коли це можливо. У разі неможливості заміни речі наймач може розірвати договір з відшкодуванням завданих збитків. Одним із варіантів поведінки може бути зменшення розміру плати за користування річчю або безоплатне усунення недоліків речі, або відшкодування витрат на їх усунення.

Річ, передана у найм, може бути водночас об'єктом інших правовідносин. Наприклад, предмет найму може використовуватися для забезпечення цивільно-правових зобов'язань, у тому числі застави. Але це не впливає на права третіх осіб щодо предмета найму.

Законом передбачено негативні наслідки для наймодавця за порушення обов'язку повідомити наймача про права третіх осіб на річ, що є предметом договору найму. У разі порушення зазначеного обов'язку наймодавця наймач може: 1) вимагати зменшення розміру плати за користування річчю; 2) розірвати договір та відшкодувати збитки. Такі вимоги наймач може пред'явити в тих випадках, коли існування зазначених обставин може впливати на стабільність договірних зв'язків, загрозу їх припинення в будь-який час за вимогою третьої особи тощо.

Зміна власника речі, переданої у найм, не припиняє договірних відносин. До нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Тому продаж речі або відчуження її іншим способом не є підставою припинення договору найму.

Сторони в договорі майнового найму можуть передбачити додаткові підстави припинення договірних відносин. Серед них — відчуження речі, що була предметом договору найму, іншому власнику. Щодо конкретного моменту припинення договірних відносин, то він співпадає з моментом виникнення права власності у набувача. Момент виникнення права власності пов'язується з переда-

506

чею речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Таким чином, виникнення права власності у набувача є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймача.

3. Річ, що передається за договором найму, може бути застрахованою. В такому разі відносини страхування є чинними для наймача І наймодавця. Страхування здійснюється відповідно до Законупро страхування та інших актів законодавства.

Сторони в договорі майнового найму можуть передбачити обов'язок наймача укласти договір страхування предмета майнового найму. В окремих випадках такий обов'язок встановлюється законодавством. Зокрема, відповідно до Закону про оренду істотною умовою договору оренди є страхування орендованого майна.

Згідно з цивільним законодавством ризик випадкової загибелі або пошкодження речі несе власник. Наймач не набуває права власності на предмет договору. Відповідно ризик випадкової загибелі речі, що є предметом договору майнового найму, покладається на наймодавця. Але у разі прострочення передачі речі після припинення чи розірвання договору з підстав, передбачених законом або договором, ризик випадкової загибелі предмета договору несе наймач. Відповідно наймач повинен відшкодувати вартість речі у разі її знищення або пошкодження (в розмірі зниження її вартості).

Наймач має право володіти і користуватися предметом майнового найму. Водночас він зобов'язаний користуватися річчю відповідно до умов договору і призначення речі.

Порушення обов'язку користуватися річчю згідно з її призначенням або умовами договору є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймодавця. Крім цього наймодавець вправі вимагати відшкодування збитків.

Наймач зобов'язаний після припинення договірних відносин повернути річ наймодавцю з урахуванням нормального ступеня зносу (амортизації). Наймач не вправі з власної волі змінювати стан речі (переробляти, доповнювати окремими конструкціями тощо). Зазначені зміни можливі лише за згодою наймодавця.

4. Наймач не вправі укладати договір піднайму без згоди наймодавця. Таке право сторони можуть передбачити в договорі найму. Право передати річ за договором піднайму може бути встановлено законодавством. Згода наймодавця на піднайм оформляєтьсядодатковою угодою до чинного договору найму.

Строк договору піднайму може бути меншим або співпадати з договором найму. Але термін користування майном за договором піднайму не може перевищувати строку основного договору найму.

До піднаймача переходять права і обов'язки наймача за договором найму. Відповідно застосовуються положення про договір найму в частині визначення умов договірних відносин.

5. Наймач володіє, користується і в межах, визначених закономта договором, розпоряджається предметом договору найму. Доходи, плоди, продукція, одержані наймачем у результаті користування річчю, переданою у найм, є власністю наймача. Частину плодів,продукції наймач може передавати як орендну плату наймодавцю.Останнє визначається за згодою сторін.

507

Обов'язки з ремонту речі між наймодавцем і наймачем поділяються таким чином: капітальний ремонт здійснює наймодавець, а поточний — наймач. Водночас сторони в договорі найму можуть передбачити інший порядок розподілу обов'язків з ремонту предмета найму, якщо сторони не погодили інше.

Капітальний ремонт речі, переданої в найм, здійснюється за рахунок наймодавця і в строк, установлений договором. Якщо строк не встановлений або у разі невідкладної потреби капітального ремонту, він проводиться у розумний строк. Останній визначається складністю ремонту, необхідністю затрат тощо.

У разі порушення наймодавцем обов'язку здійснити капітальний ремонт наймач має право самостійно відремонтувати річ із зарахуванням відповідних витрат до орендної плати або вимагати відшкодування вартості ремонту. Невиконання наймодавцем обов'язку зробити капітальний ремонт є підставою для розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право на переважне переукладення договору найму перед іншими особами у разі належного виконання своїх обов'язків за договором. Наймач повинен повідомити наймодавця про це до закінчення строку договору. Якшо строк договору найму не визначено, то наймач про бажання переукласти договір повинен повідомити наймодавця у розумний строк. Але в будь-якому випадку після заявления наймодавцем вимоги про припинення укладення договору наймач має право на пролонгацію договору лише у разі волевиявлення наймодавця й надалі здавати майно у найм. Але це не означає, що умови договору найму повинні залишатися незмінними. Переважне право на укладення договору наймач має після досягнення згоди з усіх істотних умов.

Крім права на укладення договору найму, наймач має перевагу на купівлю речі перед іншим покупцем. Знову ж таки, це право має наймач, який належно виконує свої договірні обов'язки. Переважне право на купівлю предмета договору найму перед Іншими покупцями наймач має при рівних інших умовах договору купівлі-продажу.

Вносити зміни в орендоване майно наймач не може без згоди наймодавця. Це повною мірою стосується і поліпшення речі, що є предметом договору. Всі поліпшення можна ділити на два види: 1) ті, які можна відділити від речі; 2) які є невіддільними від речі. Поліпшення, що можна відокремити від речі без шкоди для неї, можуть бути залишені у наймача.

Одним із критеріїв визначення правових наслідків зроблених наймачем поліпшень є отримання згоди наймодавця. У разі згоди наймодавця на поліпшення, які є невіддільними від речі, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в орендну плату.

Наслідком поліпшень може стати створення нової речі (специфікація). Якщо на поліпшення була отримана згода наймодавдя, У наймача виникає право власності в частині зроблених поліпшень. Виникає право спільної власності наймача І наймодавця. При цьому частка наймача відповідає вартості витрат на поліпшення, якшо інше не передбачено договором або законом.

508

Зроблені без згоди наймодавця поліпшення, які не можна відокремити, є власністю наймодавця і їх вартість не піддягає відшкодуванню. Невіддільні поліпшення передаються наймачу разом із предметом найму.

Стаття 779 ЦК регулює правові наслідки погіршення стану речі, переданої в найм. Обов'язки наймача у разі погіршення стану речі зводяться до відшкодування шкоди у натурі. Зокрема, за наявності вини наймач зобов'язаний усунути погіршення речі. Такі дії можуть полягати у здійсненні ремонту речі, але не у заміні предмета договору найму Іншою річчю.

Якщо відновити річ до попереднього стану неможливо, наймач зобов'язаний відшкодувати збитки. Відшкодування збитків наймачем здійснюється відповідно до ст.623 ЦК.

Предметом договору найму є речі неспоживчого характеру. Тому наймач повинен повернути ту саму річ наймодавцеві, але з урахуванням нормального зносу (амортизації). Він не відповідає за зношення речі в межах нормальної експлуатації, а також, якщо погіршення сталися внаслідок упущень наймодавця.

Наймач володіє річчю, переданою в найм на законних підставах. До наймача переходить низка прав та обов'язків на предмет найму. Оскільки наймач є правомірним володільцем, то шкода, заподіяна ним іншим особам, відшкодовується, виходячи із загальних засад цивільного законодавства. У разі наявності складу правопорушення, пов'язаного із користуванням річчю, наймач відшкодовує ЇЇ в такому ж порядку, що і власник (наймодавець). Так, ч.2 CT.11S7 ЦК передбачено, що шкода, завдана джерелом підвищеної небезпеки, відшкодовується особою, яка на відповідній правовій підставі (у тому числі договору оренди) володіє об'єктом, використання, зберігання або утримання якого створює підвищену небезпеку.

Наймач звільняється від обов'язку відшкодувати шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, якщо такі наслідки настали в результаті особливих властивостей (недоліків) речі, про які він не знав і не міг знати. В коментованому випадку немає вини наймача. І навпаки, в даному випадку наймодавець не виконав свого обов'язку попередити наймача про відомі йому властивості і недоліки речі, що можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб. Відповідно наймодавець відшкодовує шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, шо є предметом договору найму, із зазначених підстав. Угода сторін про звільнення наймодавця від відповідальності є нікчемною і визнається недійсною відповідно до ст.215 ЦК.

6. Закон визнає юридичним фактом, спрямованим на припинення відносин майнового найму, смерть фізичної особи-наймача. Таким чином, майнові права щодо користування річчю мають особистий характер. Але коментоване положення не має імперативного характеру. Сторони в договорі можуть передбачити інші правові наслідки. Договір найму не припиняється в зв'язку зі смертю фізичної особи-наймача, якщо це прямо передбачено законом.

Зобов'язання припиняються у зв'язку з ліквідацією юридичної особи. Це загальне правило, за винятками, передбаченими законо-

509

давством (ст.609 ЦК), конкретизується в ст.781 ЦК стосовно договору майнового найму. Якщо шляхом ліквідації припиняється юридична особа, яка є стороною договору найму, зобов'язання припиняється. При цьому не має значення, наймодавцем чи наймачем була ліквідована юридична особа.

Самостійною підставою припинення договору майнового найму з ініціативи наймодавця є невнесення орендних платежів наймачем. Закон встановлює термін — 3 місяці, протягом якого наймач не вносить плату. Після спливу зазначеного строку договір найму може бути розірвано.

Моментом припинення договору майнового найму у разі прострочення оплати є отримання повідомлення наймодавця про відмову від договору. Повідомлення повинно бути в письмовій формі. Наймач повинен повернути річ, що є предметом договору найму. Водночас наймодавець не позбавляється права на відшкодування збитків.

У ст.783 ЦК визначаються підстави розірвання договору найму з ініціативи наймодавця. Конкретні підстави розірвання договору передбачені в дефініції статті. До них, зокрема, належать:

1) порушення, пов'язані з використанням предмета найму;

2) порушення наймачем повноважень щодо розпорядженняріччю;

3. загроза цілісності предмета найму;

4. порушення наймачем передбаченого договором обов'язку проводити капітальний ремонт предмета договору.

Наймач також має право на розірвання договору. Підстави розірвання договору з ініціативи наймача зводяться до неналежної якості речі, переданої у найм, та порушення обов'язку наймодавцем щодо проведення капітального ремонту. Непридатність предмета договору є підставою його розірвання, якщо інше не передбачено договором. Аналогічно невиконання обов'язку здійснити капітальний ремонт з вини наймодавця є самостійною підставою розірвання договору.

З припиненням договору найму наймач повинен повернути предмет найму. Річ повертається в стані нормального зносу. Якщо сторони погодили інше, річ може бути повернута в стані, обумовленому в договорі.

За порушення обов'язку повернути річ наймач повинен сплатити неустойку у розмірі подвійної оплати за користування річчю за час прострочення. Неустойка є законною, її розмір визначається залежно від вартості оплати за користування предметом найму.