Гражданско-правовая характеристика института договора аренды в Республике Беларусь

курсовая работа

2.1 Правовое регулирование договора аренды в Республике Беларусь

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст.577 ГК).

Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными законодательными актами и другими актами законодательства. В частности:

аренда земельных участков регулируется ст.17 Кодекса Республики Беларусь о земле;

аренда водных объектов (их частей) - ст.28 Водного кодекса Республики Беларусь;

аренда участков государственного лесного фонда - ст.45 Лесного кодекса Республики Беларусь и Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления сопользования, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 9 сентября 2009 г. № 444;

аренда (фрахтование) судов - ст.161-171,173-183 Кодекса торгового мореплавания Республики Беларусь;

фрахтование воздушных судов - ст.36-44,96 Воздушного кодекса Республики Беларусь;

аренда речных судов - ст.49-58; 59-67 Кодекса внутреннего водного транспорта Республики Беларусь.

Отдельные правила об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в Законе Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 169-З "Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства". В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, до января 2013 г. действовал Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. "Об аренде".

Важные нормы права об аренде содержатся в других законах Республики Беларусь: 10 июля 2007 г. № 257-З "О животном мире" (ст.44, 46, 49, 51), от 4 января 2010 г. "О местном управлении и самоуправлении" (ст.36), от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (ст.4, 8,10).

Арендные отношения регулируют декреты Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений" [40], Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" и другие указы.

В развитие законодательных актов Совет Министров Республики Беларусь, министерства, государственные комитеты, комитеты при Совете Министров Республики Беларусь.

Ряд актов законодательства об аренде издано Советами депутатов областей, г. Минска, местными исполнительными и распорядительными органами.

Разъяснения о применении законодательства об аренде даны постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений".

Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю "зарегулированность". Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант ("если иное не предусмотрено в договоре"). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора [70].

Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный [24, с.134].

Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Закон проводит довольно четкое разграничение сторон в арендных отношениях. Так, ст.579 ГК закрепляет право сдачи имущества в аренду за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.3 ст.276 ГК юридические лица не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество. Иными словами, если имущество находится в ведении государственных предприятий, объединений, организаций и учреждений, то сдача его в аренду допускается с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом. Так, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь, от имени собственника выступает Совет Министров страны (ст.107 Конституции Республики Беларусь). Согласно ст.25 Закона Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 424-3 "О Совете Министров Республики Беларусь", ему предоставлено право в случае необходимости передавать решение входящих в его компетенцию вопросов государственного управления республиканским органам управления, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции Правительства Республики Беларусь. В настоящее время функции управления имуществом, которое относится к республиканской собственности, в частности по вопросу сдачи его в аренду, в основном принадлежат министерствам и другим республиканским органам, непосредственно выполняющим функции управления предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями.

В качестве второй стороны выступает арендатор. Им может быть физическое и юридическое лицо, отвечающее предъявленным требованиям.

Имущество по рассматриваемому договору переходит от арендодателя (наймодателя) к арендатору (нанимателю) не в собственность, а во временное владение и (или) временное пользование [24, с.134].

В отдельных случаях пользование имуществом со стороны арендатора может осуществляться при условии, что имущество остается во владении арендодателя. Например, арендатор пользуется механизмами, оборудованием, находящимся в цехах арендодателя, или наниматель пользуется пианино, которое находится в комнате проигрывания непосредственно в ателье (пункт сдачи в аренду).

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Поскольку речь идет о передаче имущества во временное пользование, объектом договора аренды (имущественного найма) могут быть только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей означает прекращение их существования. Вещь, взятая для временного пользования, должна быть возвращена наймодателю по окончании договора. Из этого вытекает, что право собственности на предмет договора имущественного найма не переходит от наймодателя к нанимателю.

Здесь же следует подчеркнуть, что объектом договора аренды являются не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота.

В отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены изъятия, касающиеся имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Так, согласно Закону Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. № 156-3 "Об объектах, находящихся только в собственности государства" аренда указанного в нем имущества может осуществляться в соответствии с действующим законодательством, но без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, согласно ст.47 Кодекса Республики Беларусь о земле собственники земельных участков, приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в установленных соответствующими статьями Кодекса размерах. При получении в наследство таких же земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем соответствующих исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности [24, с.135].

Учитывая свойства передаваемых в аренду вещей, их повышенную ценность, законодатель предъявляет высокие требования к их четкому определению и указанию качественных характеристик. Так, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.578 ГК).

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.

Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если эти элементы не отражены в договоре, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

Закон предоставляет возможность устанавливать арендную плату за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества [24, с.135].

Помимо указанных, стороны могут предусматривать и иные формы арендной платы. Они могут изменять размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки арендной платы [24, с.138].

Если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законодательством не предусмотрено иное.

Требование о досрочном внесении арендной платы, если иное не предусмотрено договором, не допускается. Законодатель такую возможность предоставил арендодателю только в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст.585 ГК).

Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или договором аренды. Переход имущества в собственность арендатора происходит по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества в договоре может быть восполнено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст.595 ГК).

Срок договора аренды (имущественного найма) определяется соглашением сторон.

Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом Другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.581 ГК).

Действующее законодательство допускает возможности установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Это, в частности, следует из ст.45 Кодекса Республики Беларусь о земле, согласно которой сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет. В данном случае, если ни одна из сторон не отказалась до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении этого срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст.581 ГК).

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, субъектного состава и от того, движимое или недвижимое это имущество.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.580 ГК).

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации (п.2 ст.580 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества [24, с.139].

Из анализа действующего законодательства следует, что аренда представляет собой основанное на договоре, как правило, срочное, возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также необходимым арендатору имуществом для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности [24, с.139].

Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности.

Делись добром ;)