2. Сущность и содержание права общей долевой собственности

1. Вопрос о юридической сущности права на долю, в чем конкретно она выражается - в реальной или в идеальной доле или одновременно доле и материальной и идеальной- до настоящего времени дискутируется. Ныне действующий ГК Республики Беларусь, в отличие от ГК 1964 г. установил (п. 1 ст. 246), что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Каждый участник долевой собственности является вместе с другими собственником всего имущества и одновременно собственником доли, поэтому, его правомочия распространяются на все общее имущество.

Применяя правовую форму «право на долю в праве собственности», законодатель использовал средний уровень абстракции. Арифметическому, в виде дроби, выражению доли в праве придана правовая форма, и это позволило четко урегулировать отношения между участниками долевой собственности. Вещь -общее имущество, как единое целое, принимается за единицу или сто процентов. Математически единицу можно разделить на любое количество частей в зависимости от состава участников, который в правоотношении долевой собственности всегда точно определен.

Доля участника в праве общей собственности выражается в виде арифметической дроби. Знаменатель показывает, на сколько долей арифметически разделено общее имущество, общая вещь, взятая за единицу. Числитель показывает, сколько арифметических долей принадлежит одному участнику. В качестве примера возьмем две дроби: (1/5, 2/5, 2/5) и (1/10, 2/10, 3/10, 4/10). Первая дробь, применительно к праву долевой собственности, означает, что общее имущество (вещь) принадлежит трем участникам в следующих долях: одному - пятая доля, второму и третьему - по две пятых доли. Вторая дробь означает, что четырем участникам имущество (вещь) принадлежит в следующих долях: одному - одна десятая, второму - две, третьему - три, четвертому - четыре десятых. В сумме доли участников должны составлять единицу или сто процентов.

Юридическую сущность доли в праве собственности, которую римские юристы называли идеальной, можно выяснить путем анализа этой правовой формы, которая представляет собой своеобразное правоотношение собственности. Правовое регулирование доли в праве собственности и доли, как реальной доли общего имущества, построено на их полном отождествлении.

Доля в конкретном имуществе, доля в самой вещи, доля, как обособленная часть имущества, материальна, ибо материально общее имущество, материален вклад каждого участника в создание или приобретение общего имущества. То, что каждому участнику принадлежит конкретная, арифметически определенная доля в общем имуществе или часть стоимости вещи, знает каждый участник общей собственности. Каждый участник общей собственности знает, для какой цели ему необходимо общее имущество, какие потребности он сможет удовлетворить, вклад каждого участника в общее имущество всегда четко определен и зафиксирован, независимо от способа образования долевой собственности. Доля в имуществе реальна, другой она не может быть, потому что не было бы смысла регулировать отношения, существующие лишь в воображении.

Именно четкость правового регулирования доли в общем имуществе, посредством арифметически выраженной доли в праве собственности, делает ее привлекательной для участников, поскольку гарантирует интересы каждого и всех участников этой собственности. Эта правовая форма фиксирует реальное положение вещей, способствует развитию экономического оборота. Не случайно Всеобщая декларация прав человека закрепила принцип охраны общей собственности.

Регулирование доли в праве собственности построено таким образом, что не затрагивает правомочий собственников, т.е. осуществляется автономно. Правовая форма закрепляет реальное положение вещей, поэтому доля в праве собственности в общем имуществе воспринимается как право на долю в определенном имуществе, и нет существенной разницы для ее участников, что она будет называться долевой собственностью или правом на долю в праве собственности.

2. Под субъективным правом общей собственности понимается юридически гарантированная возможность нескольких лиц (участников) владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, как совместно (сообща), так и самостоятельно (единолично) своей долей в праве собственности на общее имущество, в пределах и в порядке, установленном законодательством или договором между ними.

В правоотношении общей долевой собственности отношения между его участниками построены на четком урегулировании отношений между ними по принципу арифметической доли в праве собственности.

Характер отношений между участниками общей долевой собственности не только лично-доверительный, но и деловой, партнерский, определяемый общими и личными интересами и потребностями.

Вопрос относительно определения размера доли каждого участника общей собственности решается самими участниками путем достижения соглашения всех участников, за исключением случаев, когда размер доли участника общей собственности определен законодательным актом. Однако, долевая собственность по соглашению сторон возникает в отношении лишь делимых вещей. Если участники общей собственности посчитали ненужным определять размер доли каждого участника и размер доли не определен законодательным актом, доли всех участников считаются равными (п. 1 ст. 247 ГК).

Возникновение права собственности на жилое помещение, определение долей в построенном либо приобретенном жилом помещении других членов семьи (кроме застройщика, приобретателя по договору купли-продажи и супруга), родственников и иных лиц, раздел жилого помещения, признание жилого помещения общей совместной собственностью, раздел жилого помещения или определение порядка пользования помещением, находящимся в долевой собственности, изменение размера долей, выплата собственнику по решению суда денежной компенсации, последствия недействительности сделок с жилыми помещениями разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».

3. Существование правоотношения общей долевой собственности не ограничено каким-либо сроком, это длящееся правоотношение, и каждый из его участников может внести дополнительные средства в общее имущество или в его приращение, если на это дали согласие все участники. Таким соглашением может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества.

Если участники не согласовали этот вопрос, тогда следует руководствоваться правилом, установленным п. 3 ст. 247 ГК, а именно, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества улучшения, неотделимые от общего имущества, вправе требовать соответствующего увеличения своей доли в праве собственности на общее имущество. По соглашению между участниками может увеличиться либо только доля участника, произведшего неотделимые улучшения, либо могут соответственно увеличиться доли всех участников.

Отделимые улучшения поступают в собственность того из участников, который их произвел. Они не составляют общего объекта собственности, но по соглашению между участниками они могут быть включены в состав общего имущества и это может повлечь увеличение доли произведшего эти улучшения участника.

Установленный участниками первоначально размер доли может впоследствии увеличиться или уменьшиться вследствие различных обстоятельств: внесения улучшений в общее имущество, увеличения или уменьшения состава участников общей собственности.

Размер увеличения или уменьшения доли определяют сами участники по соглашению между собой, а в случае возникновения разногласий размер увеличения или уменьшения доли определяется судом, исходя из установленного п. 1 ст. 247 ГК равенства долей всех участников, если размер долей они не определили. Это правило относится и к определению размера увеличения или уменьшения доли, если участники не определили его сами, то размер увеличения или уменьшения доли каждого будет определен судом как равный для всех.

Участники общей долевой собственности могут по соглашению между собой увеличить или уменьшить размер первоначально установленной доли и без учета вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. В частности, такие ситуации возникают при установлении порядка пользования жилыми помещениями общего дома, принадлежащего нескольким наследникам. В связи с невозможностью достичь полного соответствия между долей участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется каждому участнику, участники могут договориться об увеличении или уменьшении доли одного из них, соответственно доли остальных участников уменьшатся или увеличатся. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено, поскольку позволит избежать спора и при отчуждении доли одним из участников постороннему лицу. Порядок пользования жилыми помещениями может установить суд; в таком случае решение суда лишь закрепляет сложившийся порядок пользования и не определяет размер доли участников.

4. Специально регулируется право каждого участника модернизировать объект, находящийся в общей долевой собственности. Это касается модернизации жилых домов и иных строений путем надстройки, пристройки или перестройки. На производство этих работ нужно получить соответствующее разрешение исполкома Совета депутатов, следует иметь и утвержденный проект. Если установленные правила соблюдены и к дому произведена пристройка (например, веранда) или дом перестроен по другому проекту (например, надстроен еще один этаж), тогда участник, произведший эти улучшения общего имущества, вправе потребовать от остальных участников пересмотра долей в общей собственности, их соответствующего изменения. Однако изменение долей в результате пристройки, надстройки, перестройки одним из собственников дома не является основанием для изменения долей размеров земельных участков. Если же соглашением участников или решением суда был установлен порядок пользования помещениями, тогда и этот порядок должен быть соответственно изменен (ст. 248 ГК).

Вопрос в отношении изменения размера долей участников при увеличении объекта общей собственности вследствие надстройки, пристройки или перестройки решают сами участники. При не достижении их согласия спор разрешается судом, с учетом затрат, произведенных участником на увеличение площади дома или иного объекта, находящегося в общей долевой собственности.

5. Содержание правоотношения общей долевой собственности составляют принадлежащие участникам (сособственникам) правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом и своей долей в праве собственности на общее имущество. Все участники общей долевой собственности имеют равные права, независимые от размера принадлежащей каждому участнику доли в праве собственности на общее имущество. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех участников. Если же участники долевой собственности не пришли к соглашению о порядке владения и пользования общим имуществом, то участник, оставшийся в меньшинстве, вправе обратиться в суд с просьбой установить порядок пользования общим имуществом. Порядок владения и пользования общим имуществом, установленный самими участниками или решением суда, должен устраивать всех и полностью исключать навязывание своей воли одним (одними) участником (участниками) другому (другим) участнику (участникам).

Правовая связь между участниками (сособственниками) относительна, но причислять ее к числу обязательственных вряд ли правомерно, поскольку никаких конкретных обязанностей у одного участника по отношению ко второму не возникает. У участников существуют обязанности лишь в отношении несения расходов на содержание общего имущества, но эти обязанности не в отношении субъекта, а в отношении объекта, и размер расходов, как правило, координируется с размером доли. В этом правоотношении основное содержание составляет правомочие участника, которое не зависит от размера доли. Отношения между участниками строятся на основе согласования правомочий участников. Правомочия всех участников общей долевой собственности равны, чего нет в обязательственном правоотношении. Праву одного участника не корреспондирует конкретная обязанность другого участника. По отношению друг к другу у участников нет конкретных обязанностей, а есть лишь права. Обязанность участника, отчуждающего свою долю, известить остальных участников о продаже своей доли охватывает лишь случай отчуждения доли постороннему лицу, а не участнику долевой собственности, поэтому ее вряд ли правомерно относить к обязательствам, тем более, что и участники могут отказаться от осуществления этого права. Никакого переплетения отношений между участниками (сособственниками), по нашему мнению, также не существует, поскольку правовое регулирование правомочий участников (сособственников) построено на основе полного равенства прав всех участников и их полной автономии. Вследствие этого наличие в правоотношении долевой собственности нескольких участников никак не влияет на содержание их прав на доли в праве собственности не могут определять объем правомочий каждого из участников.

От решения вопроса о размере долей участников в праве общей собственности зависит возможность предоставления во владение, пользование и распоряжение каждого участника конкретной доли (части) общего имущества, а если долю невозможно выделить, то предоставления остальными участниками компенсации за часть (долю) его имущества, которой владеют и пользуются другие участники общей собственности.

От размера доли в общей собственности каждого участника зависит и количество продукции (плодов и доходов), получаемых от общего имущества. С размером доли законодатель связывает обязательное участие каждого участника в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в несении издержек по содержанию и сохранению общего имущества. Однако участники общей долевой собственности могут определить по соглашению между собой иной порядок несения этих расходов. В частности, они могут установить, что в течение определенного времени их полностью будет нести один участник общей собственности, затем второй и т.д.

Необходимые расходы по содержанию общего имущества, произведенные одним из участников долевой собственности, падают в зависимости от размера доли на каждого участника или в равных долях по соглашению между ними.

Расходы, не являющиеся необходимыми, которые произвел один из участников без согласия остальных, падают на него одного. Споры по вопросу, являются ли расходы необходимыми и подлежат ли возмещению остальными участниками общей собственности подлежат судебному разрешению (п. 2 ст. 252 ГК).

Участники общей долевой собственности по соглашению между собой вправе распорядиться общим имуществом, например, сдать его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование. Правоотношение долевой собственности в этих случаях не прекращается.

Участник долевой собственности имеет право не только владеть, пользоваться и распоряжаться с общего согласия общим имуществом; он имеет право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей в праве собственности на общее имущество, за исключением отдельных, установленных законом ограничений, относящихся к неделимому имуществу - многим объектам недвижимости, когда долю реально в натуре нельзя выделить. Возникает вопрос о праве собственника неделимой вещи продать ее долю, например, часть квартиры без указания ее части в натуре. На этот вопрос проф. Е.Н. Суханов дает отрицательный ответ, полагая, что «собственник не вправе сам создать право общей собственности на принадлежащую ему неделимую вещь, сделав предметом отчуждения установленную им по соглашению с приобретателем долю в праве своей единоличной собственности на нее. Мы также полагаем, что отчуждаться может лишь реальная, а не идеальная (существующая в воображении часть недвижимости) и, кроме того, в договоре купли-продажи должен существовать реальный предмет продажи.

Каждый участник долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, и выдела доли.

Однако, в случае, когда долю невозможно выделить, участник вправе лишь потребовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.250 ГК). Ее можно уподобить арендной плате, вносимой ежемесячно.

При продаже доли в общей собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Суть этого права заключается в том, что участник, желающий продать свою долю постороннему лицу, должен обязательно письменно известить остальных участников о том, что продается доля, о цене, которую он хочет получить за нее, и других условиях продажи. Если согласие или отказ в отношении продажи доли недвижимости от остальных участников не будет получен в месячный срок, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней, тогда участник вправе продать долю постороннему лицу.

Если произошла продажа доли без соблюдения правил преимущественной покупки, в таком случае любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила преимущественной покупки применяются и при отчуждении доли по договору мены.

В том случае, когда доля участника продается с публичных торгов, остальные участники не имеют права преимущественной покупки. Приобретатель доли становится участником общей собственности с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (ст. 254 ГК).

Общая долевая собственность может быть прекращена для одного участника путем выдела доли из общего имущества, для всех участников - путем его раздела. Каждый участник без объяснения причин может выйти из состава участников общей долевой собственности. Если участников долевой собственности двое, выдел доли влечет прекращение общей долевой собственности.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, может быть произведен по согласию всех участников. Если же один участник настаивает на разделе общего имущества, а другие желают сохранить его в долевой собственности, тогда участник, оставшийся в меньшинстве, вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества.

Решение о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них принимают сами участники. Если участники общей долевой собственности не пришли к согласию о способе или условиях раздела, то по требованию участника долевой собственности порядок или способ раздела устанавливается судом. Если выдел доли в натуре не допускается законодательным актом или невозможен в силу специфики объекта, или когда раздел может привести к его несоразмерному ущербу, участник может потребовать выплаты ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Не всегда представляется возможность разделить общее имущество в соответствии с долями участников в праве собственности. В этом случае закон предусматривает выплату участнику, получившему в натуре меньшую долю, остальными участниками соответствующей денежной или иной компенсации. Однако выплата участнику долевой собственности компенсации за часть его доли, остающейся у других участников, либо его увеличенной доли допускается лишь с его согласия (ст. 255 ГК) и наличия средств, необходимых для выплаты компенсации. Практика выработала отступление от этого правила, которое закреплено в ч. 2 п. 4 ст. 255 ГК. В случае, если доля участника незначительна и реально не может быть выделена, а сам участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может передать его долю остальным участникам с выплатой ему компенсации. По сути, как отмечается в литературе, имеет место распоряжение общей долевой собственностью и происходит исключение собственника из числа участников общей собственности в порядке, устанавливаемым судом.