Договор купли-продажи недвижимости

Главной особенностью этого договора выступает его предмет, а именно – недвижимость, т.е. здания, сооружения, квартиры, земельные участки или иное недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ. Правила о продаже недвижимости подлежат применению и в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Свои особенности имеет продажа жилых помещений, предприятий и земельных участков.

При заключении договора необходимо указать данные, позволяющие определённо установить, какая именно вещь, является предметом купли-продажи. Если недвижимости присвоен кадастровый номер, то достаточно указать этот номер. Часто стороны в договоре ссылаются на реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца. Рекомендуется в договоре дать краткое описание объекта (например, указать, что здание жилое или нежилое, его этажность, материал стен, площадь, местонахождение, а так же данные о земельном участке, на котором он расположен).

Закон не запрещает заключать договор купли-продажи будущей недвижимости, т.е. той, которая у продавца ещё отсутствует. При купле-продаже будущей недвижимости необходимо дать в договоре возможно более подробное описание объекта, например, его местонахождение, ориентировочная площадь, предполагаемые характеристики, определённые в соответствии с проектной документацией (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике…»). В этом постановлении содержится положение об отграничении договора купли-продажи будущей недвижимости от других сходных договоров (договора подряда и договора о совместной деятельности).

Для договора купли-продажи недвижимости установлена простая письменная форма, несоблюдение которой влечёт недействительность сделки. При этом договор должен быть оформлен путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Особенностью содержания договора служит необходимость указания в договоре цены. Цена может быть установлена в целом за объект недвижимости, за единицу площади или иного показателя. Как правило, при продаже недвижимости встаёт вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание или сооружение. Здесь должен действовать принцип «единой судьбы» здания (сооружения) и земельного участка. Одновременно с продажей здания покупателю передаётся и право на земельный участок. Если земля была в собственности продавца, то право собственности на участок переходит к покупателю. Если земля принадлежит продавцу на ином праве, например, праве аренды, то к покупателю переходит это право, причём покупатель приобретает право пользования на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Согласие собственника земли на переход права на земельный участок в данном случае не требуется.

Передача недвижимости производится по акту приёма-передачи, который подписывается продавцом и покупателем. После этого покупатель становится законным владельцем имущества, но собственником он станет с момента государственной регистрации перехода права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрируется переход права собственности, а не договор купли-продажи. Исключение составляет договор купли-продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия.

Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой. Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления ВАС N 8). В п. 4 Письма ВАС N 59 подтвердил невозможность заключения (государственной регистрации) нового договора продажи жилой недвижимости (квартиры) в связи с наличием зарегистрированного ранее договора продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом с другим покупателем. Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325-328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9 ; Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью).

Некоторые особенности имеют продажа предприятий и жилых помещений.Предприятиев целом рассматривается законодателем как объект недвижимости, на который имеется право собственности. Этот подход порочен хотя бы потому, что в состав предприятия могут входить права требования и долги, на которые понятийно не может устанавливаться право собственности.

Если в состав предприятия входит только движимое имущество, то судебная практика не рассматривает данный имущественный комплекс как объект недвижимости.

Перед продажей должна быть проведена инвентаризация имущества предприятия (сравнение фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учёта). Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора и перечень долгов, относящихся к предприятию, должны быть приложены к договору купли-продажи предприятия. Сам договор подлежит государственной регистрации. До передачи предприятия по акту необходимо письменно уведомить кредиторов. Если кредитор письменно не сообщил о своём согласии на перевод долга, то он вправе требовать по своему выбору прекращения обязательства, досрочного исполнения обязательства или признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Трудно объяснить правило п.3 ст. 565 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь если долги не указаны в передаточном акте, они просто не могут перейти к покупателю, о чем свидетельствует формулировка ст. 563 ГК

Законодатель исходит из того, что предприятие как недвижимость должно передаваться покупателю по акту приёма-передачи это неприемлемо как с теоретической, так и с практической точки зрения. Теория не признаёт за предприятием свойство недвижимости, на которую устанавливается право собственности. С практической точки зрения многие предметы, входящие в состав государственной регистрации, сами нуждаются в регистрации (учёте), поэтому передача их в составе предприятия может затруднить их регистрацию (учёт). Например, в состав предприятия входит автотранспорт, подлежащий учёту в ГИБДД. Если покупатель пожелает зарегистрировать транспортное средство на себя, предоставив в органы ГИБДД акт приёма-передачи предприятия, то у него могут возникнуть проблемы с регистрацией автотранспортного средства. Поэтому, если продаётся предприятие, то каждый объект, входящий в него (здания, векселя, автотранспорт и т.п.), должен передаваться от продавца к покупателю обособленно по соответствующей распорядительной сделке: вексель – путём индоссаменции, автотранспорт – путём традиции, требование – путём уступки.

Жилые помещения

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

(жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры, комната) продаются по договору купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации. То есть здесь регистрируются и договор купли-продажи, и переход права собственности на жилое помещение. Следовательно, изменение и прекращение договора также подлежит государственной регистрации. Нотариальное удостоверение не обязательно. В договоре должны быть указаны лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением (например, арендатор, наниматель, отказополучатель). Если таких лиц нет, то на это также следует указать в договоре. Продажа жилого помещения с неоговоренными правами третьих лиц влечёт признание договора не заключенным. В литературе такое решение вопроса подвергается критике. Предлагается в этом случае применять ст. 460 ГК РФ.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Бюллетень ВС. 2006. N 5) входит в противоречие с понятием "существенное условие" (см. п. 1 ст. 432 ГК).

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы - В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция "несуществования" в теории юридической сделки. Томск, 2006. С. 60-61). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.