1. Поняття і форма договору найму житла

1. Договір найму житла має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів посідає самостійне місце.Це зумовлено тим, що договір найму житлового приміщення спрямований на забезпечення громадян житлом І відповідно має специфічний предмет.

За своєю юридичною природою житлові правовідносини є зобов'язальними. Учасниками цих відносин є сторона, яка надає житлове помешкання в користування (наймодавець) і особа, якій воно надається (наймач). Наймодавцем може бути як фізична, так і юридична особа. Наймачем, як правило, є громадянин — фізична особа.

Певні особливості найму житла встановлюються законодавством залежно від виду житлового фонду. Договір найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду укладається між житлово-експлуатаційною організацією та наймачем на основі ордеру. За своєю юридичною природою ордер на жиле приміщення є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого виданий ордер, і членам його сім'ї для проживання жиле приміщення, зазначене в ордері.

Укладенню договору найму житла в державному або комунальному фонді передує етап взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на основі Типового договору найму житла. Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків.

ЦК містить положення, які регулюють договір найму жилих приміщень, що не є об'єктом права державної або комунальної власності. Можуть застосовуватися також окремі приписи, установлені ЖК до договорів найму житла, які регулюються в межах гл.59 ЦК.

Законодавством для договорів найму житла ставиться вимога Дотримання письмової форми. У разі недотримання письмової форми настають наслідки, передбачені ст.218 ЦК.

2. Є певні особливості у визначенні предмета договору наймужитлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідаєвимогам ст.ст.5О, 63 ЖК, тобто насамперед це може бути окремаквартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

519

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умові даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам. Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо). Рівень благоустрою в різних місцевостях неоднаковий, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

У ч2 ст.63 ЖК зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч І є Ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках І неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати Іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст.812 ЦК предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Наймач житла і члени його сім'ї мають право користуватися також майном, що обслуговує будинок. До такого майна належать ліфти, будинкові антени тощо.

3. Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Зміна плати за користування жилим приміщенням, як правило, допускається. Водночас законом може передбачатися порядок зміни плати за користування житлом. Сторони можуть домовитися про зміну розміру плати в договорі.

Строк оплати за користування жилим приміщенням визначається договором. В державному і комунальному житловому фонді періодичність оплати може визначатися в нормативному порядку.

і 2. Сторони у договорі найму житла, їх права та обов'язки

1. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може

520

використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних

осіб.

У договорі житлового найму допускається заміна наймача. Зокрема, за згодою наймодавця будь-яка повнолітня особа на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають з ним, може бути стороною договору найму жилого приміщення.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючим порядком отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за наявності таких умов:

1. досягнення, як правило, 18-річного віку;

2. постійного проживання в даному населеному пункті;

3. потреби поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст.34 ЖК.

Взяття громадянина на квартирний облік — це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Юридичні особи також можуть бути наймачем жилого приміщення, але виключно для проживання в ньому фізичних осіб, наприклад працівників, що перебувають в трудових відносинах з юридичною особою.

2. Одним з обов'язків наймача є використання житла за призначенням. Складовою цього обов'язку є збереження житла. Наймачзобов'язаний підтримувати житло в належному стані, проводитипоточний ремонт тощо. Без згоди наймодавця не допускається переобладнання житла. Реконструкція також повинна бути погоджена з наймодавцем.

Одним із основних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги. Якщо в договорі найму приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно зі СТ.820 ЦК встановлюються за погодженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному і комунальному житлових фондах встановлюються законодавством. Відповідно до ст.66 ЖК плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

3. Згідно зі ст.824 ЦК у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживають разом із наймачем. Ці особи набуваютьрівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом.Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійнопроживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними,а у разі спору встановлюється за рішенням суду. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

521

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та Його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Наймач як сторона договору житлового найму несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особисто, а також членами своєї сім'ї. Наймачами житла може бути декілька осіб. Таке можливо при укладенні договорів найму житла, предметом якого є ізольована жила кімната. Порядок користування житлом регламентується угодою між наймачем та особами, які постійно проживають з ним. Це порядок користування кухнею, ванною кімнатою тощо.

4. Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним житлове приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить насамперед від виду житлового фонду, який є предметом договору. Так, згідно зі ст.817 ЦК наймач маєправо за взаємною згодою осіб, які постійно проживають разом зним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому. Дещо інакше це питання вирішується стосовно державного і комунального житлових фондів. Згідно зіст.65 ЖК наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселитив найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та іншихосіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей такої згодине потрібно.

Згідно з ч.2 ст.65 та ч.2 ст. 161 ЖК особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування житловим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, що проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням.

5. За згодою наймодавця наймач і особи, що постійно проживають з ним, можуть поселити тимчасових мешканців. Останні невносять плати за користування житлом.

У тимчасових мешканців не виникає самостійного права на житло. Вони користуються житлом разом з наймачем та іншими особами, що проживають разом з ними.

Згоди наймодавця на вселення тимчасових мешканців не потрібно. Але згідно з ст.818 ЦК наймач має попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Згідно з п.З ст.818 ЦК тимчасові мешканці можуть бути вселені на певний строк, або без зазначення строку проживання. В разі спливу погодженого строку проживання тимчасові мешканці повинні звільнити житло відразу. Якщо строк не було вказано, то не пізніше 7 днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

522

6. Розподіл обов'язків між сторонами щодо ремонту житла залежить від виду ремонту. Усунення дрібних недоліків, внутрішня побілка приміщень тощо охоплюються поняттям поточного ремонту і здійснюються наймачем.

Більш складні роботи, що належать до капітального ремонту, виконуються наймодавцем. Водночас договором житлового найму обов'язок проводити капітальний ремонт може бути покладений на наймача.

Наймодавець є власником житлового фонду і може здійснювати його реконструкцію, переобладнання. Однак, якщо переобладнання житлового будинку Істотно змінить умови користування житлом, то без згоди наймача таке не допускається. Зміна умов може призвести до зменшення жилої площі, погіршення санітарно-технічного стану, втрати комунальних вигод та ін.