2. Виды договоров ренты.

В гл. 33 ГК РФ выделены договоры постоянной и пожизненной ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением - с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты. Существует и точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты .

Представляется, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК РФ, где говорится, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете.

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера платы труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

1) если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, указанных в договоре. Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

В отличие от постоянной пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

По сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Гражданский кодекс РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением ГК относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.

В последнем случае получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, т.е. перехода права собственности на жилище к получателю ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Таким образом, совпадая в своих существенных признаках, виды договора ренты различаются между собой по ряду частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Правовое значение классификации договоров ренты с точки зрения типа, вида и разновидности подтверждают материалы судебной практики. Так, Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома; не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.

Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимального размера оплаты труда в месяц.

Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 г. рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора: так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.