полные ответы на все вопросы с практикой

30. Стороны в договоре найма жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору. Особенности изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору.

===СТОРОНЫ===

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.\\\\\

==== ПИО===

Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения делятся на две группы:

а) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;

б) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.

В группу правомочий группы «б» входят следующие (по ЖК РФ):

- наниматель обязан проводить текущий ремонт;

- наниматель обязан за свой счет привести в прежнее состояние помещение в случае самовольной его перепланировки;

- наниматель имеет право на обмен жилыми помещениями и др.

По-разному решается вопрос о круге лиц, вселяемых нанимателем на занимаемую им жилую площадь. В соответствии с ЖК к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

При выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение, а при выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, представление другого жилого помещения законом не предусмотрено.

Иначе решается вопрос об ответственности членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем в договорах социального найма жилого помещения и коммерческого найма. Так, лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения, несут солидарную ответственность с нанимателем. А в семье, проживающей по договору коммерческого найма жилого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживавших с ним граждан является наниматель, а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего договора.

Договор социального найма жилого помещения бессрочен, а договор коммерческого найма жилого помещения ограничен сроком проживания. \\\\\\\\\\\\\\\\\\

= ИЗМЕНЕНИЕ=

Изменение договора:

o - социального - по требованию нанимателя и членов семьи;

o - коммерческого - смена нанимателя возможна по требованию другого проживающего члена, в случае смерти наймодателя - с соглашения нового.\\\\\\\\

= == РАСТОРЖЕНИЕ ===

Расторжение:

• - социальный: по соглашению сторон с согласия членов семьи; выезд на постоянное другое место жительства; по требованию наймодателя в судебном порядке (за невнесение платы и коммунальных платежей более 6 месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения; нарушение правил общежительства; использование помещения не по назначению).

(((((((((((ЧИТАТЬ===Выселение:

• - социального: в судебном порядке: без предоставлением жилого помещения; с предоставлением жилого благоустроенного помещения; с предоставлением жилого помещения.

• - коммерческого - непригодное для проживания и в случаях предусмотренных ЖК_)))))))))

Ответственность сторон по договору найма жилого помещения

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ.

К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации. 6

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя,.

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения;

• договор коммерческого найма жилого помещения

Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»

2. Право на бесплатное предоставление жилых помещений по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях.

9. Заявление гражданина рекомендуется регистрировать в Книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в жилом помещении.

22. Книги учета, списки граждан, нуждающихся в жилом помещении, и их учетные дела рекомендуется хранить десять лет после предоставления жилого помещения.

30. Решение о заселении жилых помещений рекомендуется принимать в тридцатидневный срок после приемки жилого дома (части жилого дома) государственной комиссией в эксплуатацию.

Освободившиеся жилые помещения рекомендуется заселять в тридцатидневный срок со дня их освобождения

Содержание