1.1 История развития норм о недвижимом имуществе

Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800-1825 гг. - Екатеринбург., ИИТЦ "Зерцало-Урал". 2002. - С. 14.. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации. Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский Кодан С.В., Тараборин Р.С. Указ. соч. - С. 43.. Современные историки права также доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем российском законодательстве Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. - 1983. - № 1. - С. 68.. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а в объективности существования определенных юридических конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной техники, единые по существу легальные построения - построения, которые подчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, "верховны" для всей и всякой национальной правовой системы Цитович П.П. Русское гражданское право: Конспект лекций. - Киев., 1894. - С. 27-29.. Определенным обоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 4. / Под ред. Виленского Б.В. - М., Юридическая литература. 1991. - С. 78..

Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. - М., Статут. 1997. - С. 141; Цитович П.П. Указ. соч. -С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - С. 96.. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя" Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. - М., Статут. 2001. - С. 87.. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. - М., Статут. 2001. - С. 175.. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России "свободных" от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. - Париж., 1951. - С. 269..

В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. - Екатеринбург., Изд-во ин-та частного права. 2003. - С. 335.. В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные". Изложенные историко-законодательные и научные обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что "...современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом" Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., Юристъ. 1999. - С. 125..

Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.

Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия "недвижимое имущество" и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: "Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.." Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., Статут. 2002. - С. 205..

Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий Декрет ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" // СУ РСФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154., но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра - земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" // СУ РСФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674., однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21) СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904..

Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности "единой, без исключения" государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего Декрет СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. "О пересмотре коммунальными отделами списков муниципализированных домов" // СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 409; Декрет ВЦИК СССР от 17 октября 1922 г. "О возврате потребительским кооперативным организациям национализированных и муниципализированных строений" // СУ СССР. - 1922. - № 5. - Ст. 847.. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" // Ведомости ВС СССР. - 1948. - № 36. - Ст. 134.. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" / Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. 1. - М., Юрид. лит. 1972. - С. 273.. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.

"Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве - намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным", - считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в "условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что "купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительны", но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам "в пользование", к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте" Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 35..

Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического "созревания" законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу.

Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования.

Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом "разрыве" земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов - структурное звено "земельный участок - здание" - расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.

Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный "разрыв", вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат - право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. - М., Проспект. 1999. - С. 16.. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. - М., Статут. 2000. - С. 123. может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот) Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917-1960) - М., Госюриздат. 1962. - С. 147.. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка "значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота" Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. - 2007. - № 2. - С. 22..

Более поздние цивилистические исследования, в определенной мере опережающие российское гражданское законодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение о том, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М., Юрлитиздат. 1948. - С. 407.. Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не могли считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. - С. 235; Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. - Л., Изд-во ЛГУ. 1990. - С. 47.. Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями. Так, Р. Давид утверждал, что "деление имущества на движимое и недвижимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет никакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления" Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с франц. Туманова В.А. - М., Международные отношения. 1999. - С. 198.. У. Матеи полагает, что "повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера" Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - С. 129..

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовом положении государственной собственности (неограниченная виндикация, бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском тем самым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционно сосредоточенных в руках государства Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. - 1991. - № 10. - С.41..

В настоящее время помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах соответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.