3. Отдельные виды договоров имущественного найма: Договор аренды предприятий, зданий и сооружений.

По договору аренды предприятияарендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, включая право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя на коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав – товарный знак, знак обслуживания (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, который арендодатель не вправе передавать другим лицам.

Характеристика договора:

• консенсуальный;

• возмездный;

• взаимный.

Форма договора: простая письменная (несоблюдение установленной формы влечет его недействительность). В данном случае необходимо составление единого документа, а обмен письмами и факсами в соответствии со статьей 575 ГК не будет считаться заключением его в надлежащей форме. Договор аренды предприятия подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Элементы договора аренды предприятия:

Субъекты:

Арендодатели – юридические и физические лица, государство и его административно-территориальные единицы.

Арендаторы – коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели, физические лица, планирующие осуществление предпринимательской деятельности.

Объект: предприятие,включающее все виды имущества, необходимые для его функционирования: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, право на фирменное наименование, товарные знаки и другую интеллектуальную собственность. Таким образом, в состав предприятия входят две группы объектов гражданских прав:

1. вещи;

2. имущественные права.

Примечание: в том случае, когда предприятие передается с долгами, арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды. В случае несогласия с переводом долга кредиторы вправе в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается давшим согласие на перевод соответствующего долга на арендатора.

Содержание договора:

Обязанности арендодателя:

• подготовить предприятие для передачи в аренду;

• передать имущество арендатору;

• произвести составление передаточного акта за свой счет.

Обязанности арендатора:

• пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора и назначением имущества, входящего в его состав;

• вносить арендную плату.

Права арендатора:

• без согласия арендодателя предоставлять взаймы, продавать, обменивать материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам, так как на такое имущество у него возникает право собственности (диспозитивно);

• зачесть в счет арендной платы произведенные улучшения;

• без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (диспозитивно).

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

В отличие от договора аренды предприятия, данный договор может носить как предпринимательский, так и не предпринимательский характер.

Кроме норм гражданского законодательства отношения по аренде зданий и сооружений регулируются также Правилами предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда, утвержденными постановлением Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов РК от 20 октября 1998 года №613.

Форма договора: аналогично форме договора аренды предприятия.

Элементы договора:

Субъекты: любые физические и юридические лица