3. Управление жилищным фондом
Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.
ЖК РФ не регулирует вопросы управления жилыми домами, не являющимися многоквартирными, поскольку собственники индивидуальных жилых домов строят свои отношения по вопросам оказания им различного рода коммунальных услуг как индивидуально, посредством заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, так и создавая различного рода некоммерческие организации (например, товарищества собственников жилых помещений), которые представляют их интересы во взаимоотношениях с органами местного самоуправления и организациями, оказывающими коммунальные услуги. Указанные отношения по своей природе являются гражданско-правовыми. В ЖК РСФСР управлению жилищным фондом был посвящен разд. II, статьи которого определяли централизованную систему органов, наделенных управленческими полномочиями, отношения между отдельными звеньями которой строились не столько на гражданско-правовых, сколько на административно-правовых началах.
ЖК РФ к жилищным отношениям относит в числе прочих отношения, касающиеся управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 4). Таким образом, только сфера управления многоквартирными домами является предметом жилищных правоотношений (об этом будет сказано ниже).
Управление многоквартирным домом. Оно предназначено для решения следующих задач:
- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования указанным имуществом;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно на своем общем собрании выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Управление в этом случае осуществляется общим собранием собственников и его управомоченными органами, которые в своей деятельности руководствуются правилами разд. II ЖК РФ;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (например, жилищно-накопительным кооперативом);
3) управление управляющей организацией, которой может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.
Собственниками помещений являются граждане и юридические лица (частный жилищный фонд), Российская Федерация и ее субъекты (государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальный жилищный фонд).
Множественность вариантов управления имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере и создать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).
Управление управляющей организацией. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2006 г.) не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о последующем выборе способа управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Таковыми являются конкурсы, в которых участвовал только один участник (ст. 447 ГК РФ).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Понятие договора управления содержится в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Юридическая характеристика договора управления многоквартирным домом: это договор консенсуальный, взаимный, двусторонний, возмездный. Указанный договор не является публичным, правовой режим которого определяется ст. 426 ГК РФ, поскольку выбор управляющей организации происходит в результате конкурса, участие в котором зависит от самой управляющей организации, т.е. она не может быть принуждена к участию в нем.
Существенные условия договора:
1) предмет - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, т.е. договор пролонгируется на новый срок.
К выполнению договора управляющая организация должна приступить не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если договором не установлен иной, более короткий, срок.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном ст.ст. 450-453 ГК РФ.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V ("Жилищные и жилищно-строительные кооперативы") и разд. VI ("Товарищество собственников жилья") ЖК РФ.
Управляющая организация обязана:
- за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме;
- ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Статья 163 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, т.е. все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Порядок управления устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. При этом управление осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Таким образом, следует отметить отход от административных механизмов регулирования в указанной сфере, переход к рыночным договорным отношениям в целях создания условия для свободной конкуренции в сфере эксплуатации и обеспечения сохранности дома, что в конечном счете призвано реально обеспечить жизненные интересы граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Непосредственное управление. Статья 164 ЖК РФ определяет принципы непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме:
- при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;
- договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени;
- на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК РФ).
- Жилищное право: Учебник Предисловие
- Раздел 1. Общие положения Глава 1. Понятие жилищного права
- 1. Понятие жилищного права, его предмет и метод
- 2. Принципы жилищного права
- Глава 2. Жилищное законодательство
- 1. Понятие жилищного законодательства и его структура
- 2. Действие жилищного законодательства
- 3. Жилищное законодательство и иные источники права
- Глава 3. Жилищные фонды и управление ими
- 1. Понятие и виды жилищных фондов Российской Федерации
- 2. Понятие и виды жилых помещений
- 3. Управление жилищным фондом
- 4. Общее собрание собственников помещений
- 5. Товарищество собственников жилья
- Глава 4. Правовые основы жилищного обеспечения граждан и пользования жилыми помещениями
- 1. Право граждан на жилище: способы и юридические гарантии его осуществления
- 2. Формы реализации права на жилище
- 3. Правовые основы жилищной политики государства
- Раздел 2. Формы жилищного обеспечения Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность
- 1. Право собственности граждан на жилые помещения
- 2. Строительство жилых помещений
- 3. Приобретение жилых помещений по безвозмездным субсидиям. Государственные жилищные сертификаты
- 4. Участие в жилищно-накопительных кооперативах
- 5. Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями
- 6. Приватизация жилых помещений
- 7. Наследование жилых помещений
- Глава 6. Обеспечение жилыми помещениями жилищного фонда социального использования
- 1. Право граждан на предоставление жилого помещения в фонде социального использования. Условия предоставления
- 2. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях
- 3. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
- 4. Порядок и очередность предоставления гражданам жилых помещений в фонде социального использования
- 5. Требования, предъявляемые к предоставляемым жилым помещениям
- Глава 7. Получение жилых помещений в домах жк (жск)
- 1. Получение жилых помещений в домах жк (жск) как форма жилищного обеспечения граждан
- 2. Правовое положение жк (жск)
- 3. Права и обязанности члена жк (жск)
- 4. Приобретение права собственности на жилые помещения в домах жк (жск)
- 5. Прекращение членства в жилищном кооперативе
- Глава 8. Жилые помещения временного пользования
- 1. Коммерческий наем жилых помещений
- 2. Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях
- 3. Предоставление служебных жилых помещений
- 4. Предоставление жилых помещений в общежитиях
- 5. Предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде
- Глава 9. Особенности жилищного обеспечения отдельных лиц
- 1. Жилищное обеспечение государственных служащих
- 2. Обеспечение жилыми помещениями граждан, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях
- 3. Обеспечение жилыми помещениями лиц, направленных на работу за границу
- 4. Жилищное обеспечение лиц, потерпевших от стихийных бедствий, радиационных аварий и катастроф
- 5. Жилищное обеспечение иностранных граждан и лиц без гражданства
- 6. Жилищное обеспечение беженцев и вынужденных переселенцев
- Глава 10. Особенности жилищного обеспечения военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей
- 1. Сущность и гарантии жилищных прав военнослужащих и членов их семей
- 2. Право военнослужащих на получение жилых помещений в жилищном фонде социального использования
- 3. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
- 4. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями. Жилищный договор
- 5. Формы реализации права на жилище лиц, увольняемых и уволенных с военной службы
- Раздел 3. Пользование жилыми помещениями Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений
- 1. Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
- 2. Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
- 3. Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
- 4. Прекращение пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
- Глава 12. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда социального использования
- 1. Понятие договора социального найма и его характеристика
- 2. Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи
- 3. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
- 4. Изменение договора социального найма жилого помещения
- 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
- Глава 13. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги
- 1. Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
- 2. Порядок и сроки внесения платежей
- 3. Размеры платежей
- 4. Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
- Раздел 4. Иные вопросы жилищного права Глава 14. Общие вопросы регулирования жилищных правоотношений
- 1. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- 2. Признание жилья непригодным для проживания
- 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- Глава 15. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых помещений
- 1. Обеспечение сохранности жилищного фонда
- 2. Правовые основы страхования жилых помещений
- Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- 1. Ответственность сторон по договору социального найма
- 2. Ответственность собственника жилых помещений и членов его семьи
- 3. Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения
- 4. Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья
- 5. Ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества
- Глава 17. Защита жилищных прав. Жилищные споры
- 1. Защита жилищных прав
- 2. Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке
- 3. Разрешение жилищных споров в судебном порядке
- Программа учебного курса "Жилищное право"
- 1. Организационно-методический раздел
- 1.1. Цель и задачи курса
- 1.2. Место курса в профессиональной подготовке выпускника
- 1.3. Требования к уровню освоения содержания курса
- 2. Содержание курса
- Тема 4. Правовые основы жилищного обеспечения граждан
- Тема 5. Приобретение жилых помещений в собственность
- Тема 6. Предоставление гражданам жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования
- Тема 7. Получение жилых помещений в домах жк (жск)
- Тема 8. Жилые помещения временного пользования
- Тема 9. Особенности жилищного обеспечения отдельных лиц
- Тема 10. Особенности жилищного обеспечения военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей
- Тема 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений
- Тема 12. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда социального использования
- Тема 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- Тема 14. Общие вопросы регулирования жилищных правоотношений
- Тема 15. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых помещений
- Тема 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- Тема 17. Разрешение жилищных споров
- Примерный перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу "Жилищное право"
- Рекомендуемая литература по курсу "Жилищное право"