Заключение

Арендные отношения в сфере жилой недвижимости должны стать неотъемлемой частью в решении комплекса проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, и цель найма - упростить механизм получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, в то же время жилые помещения – это объекты очень дорогостоящих покупок, которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.

В результате проведенного исследования были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.

Во-первых, в гражданско-правовых отношениях аренда и наем чётко разграничиваются, имея собственного объекта и субъекта, так аренда жилого помещения – это передача жилого помещения во временное пользование юридическому лицу, а найм жилого помещения, в свою очередь, - это передача жилого помещения во владение и пользование физическому лицу. Однако такой чёткости касательно самого понятия «жилого помещения» в гражданском праве нет, что не только осложняет применение арендных отношений к объектам, но и тормозит развитие данных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались сформулировать исчерпывающее понятие «жилой недвижимости», которая в себя включает понятие «жилого помещения». И жилая недвижимость определяется, как строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Во-вторых, жилая недвижимость неоднородна и в экономической литературе отсутствует на данный момент единая её классификация, после обобщения и структуризации информации в работе приведены две классификации жилой недвижимости. Первая классификация выделяет– элит, бизнес и эконом класс жилья, а также если рассматривать конструкции и материал, из которых был построен объект жилой недвижимости – то выделяются группы: кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные, сборно-железобетонные. Российский рынок жилой недвижимости перенасыщен жилыми помещениями элитного и бизнес класса, что же касается жилья эконом класса, то здесь существует острый дефицит, и непрекращающийся рост спроса над предложением подстёгивает рост цен на жилую недвижимость.

В-третьих, современным российским законодательством предусматривается три основных вида передачи жилого помещения во владение и пользование – это социальный, коммерческий наем, наем в бездотационных домах. На основе проведенного анализа в работе, было установлено, что данные виды найма не эффективны в современных российских условиях для обеспечения населения самым необходимым – жильём. Социальный наем, служивший в советское время для удовлетворения потребностей всех граждан, в российское время трансформируется в способ решения жилищных проблем малоимущих граждан. Но так как жильё для таких категорий граждан предоставляется из государственного и муниципального жилого фонда, объем которого очень ограничен, это повлекло за собой образование очереди и неэффективности в решении жилищной проблемы. Был также создан механизм найма в бездотационных домах, который представляет собой вторичный способ решения проблем очередников, но из-за неразвитости сети бездотационных домов, свою задачу данный вид найма не выполняет. Коммерческий наем также обладает массой недостатков, среди которых – стихийный рынок аренды, сложившийся благодаря частным лицам. Отсюда – высокие цены и способность удовлетворить потребности лишь достаточно обеспеченного класса жителей города, с другой стороны – отсутствие политической воли в данном вопросе, в связи с этим существует единственный пример легализации и успешного функционирования доходного дома, нацеленного на людей с высокими доходами.

В-четвёртых, регулирование гражданско-правовых отношений в области аренды жилых помещений происходит на основе Гражданского кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов РФ и субъектов РФ. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости регулируются 35 Главой Гражданского кодекса РФ, в данной главе 18 статей, из них 17 статей посвящены коммерческому найму, и лишь одна статья регулирует наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования. Ввиду недостаточного регулирования социального найма, Гражданский кодекс РФ ссылается на Жилищный кодекс РФ в вопросе подробного регулирования отношений социального найма. На основе анализа нормативно-правовой базы было установлено, что ни гражданским, ни жилищным законодательством не установлено понятие коммерческого найма, что затрудняет использование данного механизма и создает путаницу. Но в работе был проведен сравнительный анализ социального и коммерческого найма, доказана их потребительская направленность, а ввиду этого возможность применять нормы жилищного кодекса, регулирующие социальный наем, к коммерческому найму, для обеспечения больших гарантий для граждан РФ.

В-пятых, институт аренды жилых помещений существует довольно давно, в дореволюционной России, он был достаточно популярен, а доходные дома являли собой способ решения жилищных проблем, так как в них были помещения различных классов для разных слоёв населения. Доходные дома были экономически выгодны, но в связи с образованием СССР институт доходных домов был уничтожен и забыт. На смену пришли коммуналки и масштабное плановое строительство жилья, квартиры раздавались гражданам на основании бессрочного пользования, так и возник социальный наем. После развала Советского союза, в 1990-е годы доходные дома не появились вновь. Рынок аренды в России складывался стихийно в частном секторе, из-за чего огромное количество доходов шло и продолжает идти мимо государственного бюджета и бюджета субъектов РФ. Совершенствование арендных отношений можно найти в восстановлении института доходных домов, наем жилого помещения в котором будет доступен более широкому кругу лиц (тем гражданам, которые в силу нехватки средств не могут приобрести в собственность жильё, но и по критериям не попадают под категорию граждан малоимущих, для которых разработаны программы по улучшению жилищных условий). Для запуска этой программы необходима на первом этапе государственная поддержка, как и в выделении бюджетных средств, так и предоставлении налоговых льгот для инвесторов.

Основной вывод, который можно сделать по результатам исследования, заключается в том, что в России имеются все необходимые предпосылки для дальнейшего успешного развития арендных отношений в сфере жилой недвижимости.