Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 25

1 - 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 - 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира", установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.

--------------------------------

<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 26

1. Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

2 - 3. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.

Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

4. На рассмотрение заявления и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Кодекса, императивная норма ч. 4 указанной статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

5 - 6. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ.

Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 27

1. Комментируемая статья устанавливает правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. ч. 1 - 3 данной статьи сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ч. 1 ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном порядке.

Представляется, что указанные правовые нормы обладают теми же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений (см. комментарий к ч. 1 ст. 24 Кодекса). Например, такая формулировка, как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Нередко в нем указываются технические условия, при наличии которых переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации (см. комментарий к ст. 25 Кодекса).

Поэтому единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений должен быть определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее время целесообразно руководствоваться упоминавшимися выше Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Соответствующие правила должны быть едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.

2 - 3. Требования к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч. ч. 2 и 3 ст. 27 Кодекса. Обратим внимание, что Кодекс не требует утверждения формы такого решения Правительством РФ. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме.

Однако в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт <1>), который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное в ч. 1 комментируемой статьи. Заявитель вправе обжаловать указанное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

--------------------------------

<1> Индивидуальные (ненормативные) правовые акты направлены на реализацию норм права в связи с конкретным делом, в отношении определенного лица. Они вызывают возникновение, изменение или прекращение конкретных правоотношений, прав и обязанностей точно определенных субъектов. В отличие от нормативных правовых актов индивидуальные акты не устанавливают, не изменяют и не отменяют общеобязательные долгосрочные правила поведения для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 28

1. Как уже отмечалось, начало работ, связанных с осуществлением переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обусловлено наличием документа, подтверждающего принятие решения о согласовании соответствующих действий в установленном порядке (см. ст. 26 Кодекса и комментарий к ней). Что же касается фактического и юридического завершения указанных работ, то документом, подтверждающим этот факт, является акт приемочной комиссии.

Порядок образования такой комиссии и требования к ее составу Кодекс не определяет, поэтому следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлена обязанность органа местного самоуправления, осуществившего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии, указанный в ч. 1 данной статьи, в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества (об указанном органе см. комментарий к ч. 9 ст. 23 Кодекса). Срок и возможные способы выполнения данной обязанности Кодексом не предусмотрены, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 29

1. В отличие от ЖК 1983 г., Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

2. Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно отсылочной норме ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (под ред. Н.Г. Салищевой) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, 2009 (6-е издание, переработанное и дополненное).

<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. Издание второе, переработанное и дополненное / Ред. кол. Веремеенко И.И., Салищева Н.Г., Якимов А.Ю. М.: ТК Велби, 2002. С. 190.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

3. Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV Кодекса.

4 - 6. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В связи с этим в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 Кодекса должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 Кодекса вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 Кодекса не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 Кодекса, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 Кодекса документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 <1>).

--------------------------------

<1> Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.

На практике также возникали вопросы, каков порядок выселения граждан, если после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние? Обязательно ли их выселение до торгов или они могут проживать до момента проведения торгов? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из этого следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 <1>).

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.