Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Комментарий к статье 143

1. Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так: название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. ст. 144 - 149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. ст. 151, 152).

При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.

После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 325; http://www.urkniga.ru.

В Кодексе отсутствует правовое регулирование данной процедуры. Поэтому, формулируя соответствующие положения устава товарищества, можно по аналогии применить правовые нормы, регулирующие сходные отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: заявление о приеме в члены товарищества должно быть рассмотрено правлением и утверждено решением общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 121 Кодекса).

Члены товарищества собственников жилья, которые голосовали за создание товарищества и утверждение его устава, являются учредителями такого товарищества.

2. Правила ч. 2 ст. 143 Кодекса сформулированы в императивной норме. Поэтому уставом товарищества собственников жилья и его внутренними документами не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество. Устав товарищества не может содержать положений, запрещающих прием в товарищество новых членов.

Лицо, претендующее на членство в созданном товариществе собственников жилья, имеет право обратиться в товарищество с заявлением о приеме в члены товарищества не ранее возникновения у этого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, которая осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

3. Часть 3 ст. 143 Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников жилья. Таких оснований только два: добровольный выход члена товарищества из товарищества и прекращение права собственности члена товарищества на принадлежавшее ему помещение.

Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования рассматриваемых положений ч. 3 ст. 143 Кодекса.

В случае добровольного выхода члена товарищества из товарищества его членство в товариществе прекращается в момент передачи соответствующего заявления в орган товарищества, уполномоченный принимать такие заявления.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 144

Товарищество собственников жилья, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (см. п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 Кодекса называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель "забыл" здесь упомянуть о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 Кодекса. Между тем, как будет показано далее, председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества.

Юристы правильно указывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы <1>. В данном случае вполне очевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно два исполнительных органа - правление (коллегиальный орган) и председатель правления (единоличный орган). Разграничить управленческие полномочия этих органов необходимо в уставе товарищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 326; http://www.urkniga.ru.

С учетом сказанного представляется, что в ст. 144 Кодекса целесообразно внести изменение, дополнив установленный в ней общий перечень органов управления товарищества собственников жилья упоминанием о председателе правления товарищества.

На практике необходимо исходить из того, что система органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим образом: общее собрание членов товарищества (высший представительный орган), правление и председатель правления (соответственно коллегиальный и единоличный исполнительные органы) товарищества.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 145

1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).

2 - 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Кроме того, в настоящее время принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 44 Кодекса). Напомним, что до вступления в силу ФЗ от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе" <1> общее собрание членов товарищества собственников жилья имело право на принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 147 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 328 - 329; http://www.urkniga.ru.

Подчеркнем, что вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса.

4. Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления товарищества.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 146

1 - 2. Согласно п. 8 ст. 148 Кодекса созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества. Порядок созыва общего собрания должен быть определен в уставе товарищества (см. ч. 1 ст. 145 Кодекса) с учетом требований императивных норм, установленных в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи.

3. Правомочность общего собрания членов товарищества определяется наличием кворума, т.е. присутствием на собрании такого количества участников данного органа, которое в соответствии с законом является достаточным для легитимной работы собрания.

Однако ч. 3 ст. 146 Кодекса содержит внутреннюю коллизию правовых норм, затрудняющую их применение на практике. Первое и второе предложения указанной части содержат взаимоисключающие правила.

Напомним, что согласно ч. 3 ст. 45 Кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников таких помещений. Фактически это не менее 100% членов товарищества собственников жилья, так как согласно ч. 3 ст. 135 Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, согласно второму предложению ч. 3 ст. 146 Кодекса, кворум на общем собрании членов товарищества определяется присутствием на собрании более половины членов товарищества или их представителей.

Абсурдность положений ч. 3 ст. 146 Кодекса, с нашей точки зрения, обусловлена дефектами законотворческого процесса, когда парламентское большинство, не затрудняя себя глубоким изучением вынесенных на рассмотрение законопроектов, принимает законы в условиях отсутствия реальной оппозиции и плюрализма мнений. Представляется, что законодателю целесообразно устранить указанный (впрочем, далеко не единственный в Кодексе) дефект правовых норм, путем внесения соответствующего изменения в ч. 3 ст. 146 Кодекса.

Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 146 Кодекса на общем собрании членов товарищества собственников жилья голосуют не доли в праве общей собственности, а лица (члены товарищества), постольку на практике целесообразно исходить из того, что общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества (их представителей). Соответствующие положения можно установить в уставе товарищества.

4 - 5. Каждый член товарищества имеет на общем собрании один голос. При принятии общим собранием членов товарищества собственников жилья решений по вопросам, включенным в повестку дня, и определении результатов голосования подсчет голосов ведется либо от общего числа голосов членов товарищества либо от числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества. Таким образом, размер доли члена товарищества в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме на общем собрании членов товарищества значения не имеет (доли в праве общей собственности голосуют на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме).

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по тем или иным вопросам могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов.

Квалифицированным большинством не менее чем в 2/3 голосов от списочного состава членов товарищества принимаются решения: о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Кроме того, не запрещено предусмотреть в уставе товарищества собственников жилья также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов.

Простым большинством (более 1/2 голосов) принимаются решения по остальным вопросам. Следует обратить внимание на то, что подсчет голосов при голосовании по вопросам, не требующим квалифицированного большинства, осуществляется не от списочного состава членов товарищества, а от числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества (их представителей).

6. Часть 6 ст. 146 Кодекса в диспозитивных нормах допускает возможность установить в уставе товарищества: а) возможность проведения собрания в форме заочного голосования (опросным путем); б) возможность голосования по группам членов товарищества.

На практике следует иметь в виду, что порядок и условия проведения заочного голосования должны предусматривать текст бюллетеня для заочного голосования (или опросного листа), порядок сообщения членам товарищества предполагаемой повестки дня, ознакомления с необходимыми сведениями и документами, а также сроки окончания процедуры заочного голосования. При установлении в уставе соответствующих правил допустимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, содержащиеся, например, в законодательстве о хозяйственных обществах (см. ст. 50 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" <1>, ст. 38 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <2>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; N 25. Ст. 2956; 1999. N 22. Ст. 2672; 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3423; 2002. N 12. Ст. 1093; N 45. Ст. 4436; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 2. Ст. 913; N 15. Ст. 1343; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 18; 2006. N 1. Ст. 5, 19; N 2. Ст. 172; N 31 (ч. I). Ст. 3445, 3454; N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2007. N 7. Ст. 834; N 31. Ст. 4016; N 49. Ст. 6079; 2008. N 18. Ст. 1941; 2009. N 1. Ст. 23; N 19. Ст. 2279; N 23. Ст. 2770.

<2> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; N 28. Ст. 3261; 1999. N 1. Ст. 2; 2002. N 12. Ст. 1093; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 18; 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3437; N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2008. N 18. Ст. 1941; N 52 (ч. I). Ст. 6227; 2009. N 1. Ст. 20; РГ. 2009. 4 августа.

В юридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованности положения о группировке членов товарищества собственников жилья для голосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, и выделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять права остальных членов товарищества, или наоборот.

Во избежание нарушения прав членов товарищества устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. Если устав дозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменного опроса, то в нем необходимо четко разработать порядок проведения таких собраний <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 331 - 332; http://www.urkniga.ru.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 147

1. Правление товарищества собственников жилья - это коллегиальный исполнительный орган управления товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества, который осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества. Поскольку указанная деятельность весьма многогранна, постольку правление вправе принимать решения по всем вопросам, за исключением тех из них, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44) и компетенции общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Ряд конкретных вопросов, решение которых входит в обязанности правления товарищества, определен в ст. 148 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Следует также учитывать, что собственной компетенцией, установленной в ст. 149 Кодекса, обладает также председатель правления товарищества. Правление как коллегиальный орган не вправе осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа.

Таким образом, компетенция правления товарищества собственников жилья определяется по остаточному принципу: данный орган вправе решать любые вопросы деятельности такого товарищества, не отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества и председателя правления товарищества. С учетом этого обстоятельства и должны определяться в уставе товарищества полномочия правления.

2. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья об избрании состава правления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

В состав правления не могут быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества (см. ч. 1 ст. 150 Кодекса).

3. В ч. 3 ст. 147 Кодекса речь идет не о председателе товарищества, а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 Кодекса. Целесообразно, чтобы законодатель исправил допущенную в рассматриваемой норме терминологическую неточность.

В связи с тем, что председатель правления избирается из состава правления, авторитетные юристы справедливо указывают на то, что данные положения Кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более, что оба контролируют деятельность друг друга. Председатель правления является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем, наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления. Как исполнительный орган, председатель отвечает перед общим собранием за свою деятельность, что обусловливает необходимость его избрания собранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится к компетенции высшего органа управления товарищества - см. ч. 2 ст. 145 Кодекса) <1>. Поэтому представляется, что в ст. ст. 145 и 147 Кодекса необходимо внести изменения, относящие избрание председателя правления товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 333; http://www.urkniga.ru.

4. В уставе товарищества собственников жилья можно установить порядок, в соответствии с которым при рассмотрении на ежегодном общем собрании членов товарищества отчета о выполнении годового плана о финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса) общее собрание рассматривало также отчет правления о других его действиях.

При составлении финансовых планов и соответствующих отчетов целесообразно учитывать Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14.07.1997 N 17-45 <1>.

--------------------------------

<1> Финансовая газета. 1997. N 45, 46.

5 - 6. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 148

К числу обязанностей правления товарищества собственников жилья ст. 148 Кодекса относит решение вопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин "обязанности" в данном контексте выглядит не вполне убедительно: фактически речь идет о правомочиях правления (правах, реализация которых составляет одновременно юридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческую компетенцию правления товарищества собственников жилья.

Правомочия правления товарищества собственников жилья установлены в открытом перечне. Поэтому в уставе товарищества можно предусмотреть и иные правомочия указанного органа. При этом желательно стремиться к тому, чтобы компетенция правления определялась в учредительном документе товарищества максимально конкретно, с тем, чтобы избежать дублирования функций и "конкуренции" компетенций органов управления товарищества.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 149

1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя правления товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой - быть полностью подконтрольным высшему органу управления.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления.

Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Отметим, что использование в ч. 1 ст. 149 термина "должностные лица" не вполне корректно, так как речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц.

Ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

2. Круг правомочий председателя правления товарищества собственников жилья, перечисленных в ч. 2 ст. 149 Кодекса, является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица. Указанные правомочия целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 150

1. Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Единственное требование к кандидатурам членов ревизионной комиссии товарищества собственников жилья, которое предъявляет Кодекс, - это то, что указанные лица не могут быть членами правления товарищества. Поэтому представляется, что в состав ревизионной комиссии могут входить физические лица, как являющиеся, так и не являющиеся членами данного товарищества собственников жилья.

По аналогии закона следует считать, что и единоличный ревизор не может быть членом правления.

Каждое товарищество собственников жилья вправе самостоятельно определить в уставе, как именно контрольный орган образуется в данном товариществе - ревизионная комиссия или ревизор.

2. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии. Порядок избрания председателя ревизионной комиссии целесообразно установить в уставе товарищества собственников жилья и детализировать его в соответствующем внутреннем документе типа положения о ревизионной комиссии.

3. Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) в ч. 3 ст. 150 Кодекса определена в исчерпывающем перечне. Между тем данные органы в иных юридических лицах решают и иные вопросы. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно исправить отмеченный дефект рассматриваемой нормы.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 151

1. Право собственности товарищества собственников жилья как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые возмездно или безвозмездно в установленном порядке приобретены таким товариществом. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, постольку совершать такие акты, как приобретение имущества, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности. Приобретение товариществом, например, имущественного комплекса кондитерской фабрики вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Под имуществом в данном случае следует понимать вещи в гражданско-правовом смысле, включая имущественные права, деньги и ценные бумаги. Денежные средства могут храниться в форме наличных денег в кассе, на расчетном счете в банке, специальных счетах, а также в ценных бумагах.

Стоимость имущества товарищества отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым товарищество отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.

Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 Кодекса все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.) <1>.

--------------------------------

<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 338; http://www.urkniga.ru.

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений. См. также ст. 36 Кодекса и комментарий к ней.

2. Источники формирования основных и оборотных средств товарищества собственников жилья перечислены в открытом перечне. Такими источниками могут быть и прочие поступления, приобретение которых товариществом не вступает в противоречие с предметом и целями его деятельности.

3. Кодекс не обязывает товарищество собственников жилья формировать специальные финансовые фонды. Имеются в виду, в частности, ремонтный фонд, фонд текущих расходов, резервный фонд и др.

Например, резервный фонд может быть образован путем ежеквартальных отчислений от чистой прибыли товарищества, полученной в результате его хозяйственной деятельности, до достижения им определенного решением общего собрания размера. Средства резервного фонда обычно используются для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, ликвидации аварийных ситуаций. Целесообразно предусмотреть, что резервный фонд не может быть использован для иных целей. Средства резервного фонда товарищество может размещать в кредитных организациях на условиях договора банковского счета или в краткосрочных депозитных вкладах.

Обратим внимание, что подобные фонды могут быть образованы по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья в порядке, им же установленном. Из этого следует, что специальные финансовые фонды товарищества и порядок их образования не обязательно должны быть указаны в уставе.

4. Под "финансовым планом товарищества", о котором говорится в ч. 4 ст. 151 Кодекса, скорее всего, следует понимать утвержденный общим собранием членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Цели, на которые могут расходоваться средства товарищества, находящиеся на счетах в кредитных организациях, а также правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 152

1 - 2. Помимо хозяйственной деятельности, виды которой указаны в ч. 2 ст. 152 Кодекса в исчерпывающем перечне, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Представляется необходимым, по возможности, различать понятия "хозяйственная деятельность" и "предпринимательская деятельность". При этом следует иметь в виду, что ГК РФ не оперирует термином "хозяйственная деятельность".

В контексте рассматриваемой статьи хозяйственная деятельность - это конкретные технические, физические и иные подобные действия, интеллектуальные усилия персонала товарищества, направленные, например, на обеспечение содержания имущества (обслуживание, эксплуатация, ремонт, благоустройство и т.п.). При этом, с нашей точки зрения, не имеет значения, осуществляется такая хозяйственная деятельность силами персонала товарищества или силами третьих лиц, привлеченных к выполнению соответствующих работ (оказанию услуг) на основании гражданско-правовых договоров (например, по договору подряда).

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (см. п. 1 ст. 2 ГК РФ). Поэтому, например, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме или строительство тех или иных объектов с целью систематического получения прибыли от их использования является, несомненно, предпринимательской деятельностью.

3. Доходы товарищества собственников жилья, полученные от хозяйственной и (или) предпринимательской деятельности, в отличие от доходов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не могут быть распределены между членами товарищества.

Указанные доходы используются для финансирования общих расходов или направляются в специальные финансовые фонды товарищества (см. ч. 3 ст. 151 Кодекса). Дополнительный доход (по-видимому, здесь имеется в виду доход, превышающий среднестатистические показатели доходности деятельности товарищества за определенный период времени) может быть направлен на цели, предусмотренные главой 14 Кодекса и уставом товарищества. Поэтому в уставе товарищества желательно четко сформулировать соответствующие направления использования дополнительных доходов.