4. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

По общему правилу гражданину и его семье при их выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Понятие благоустроенного помещения раскрывается в ст. 96 ЖК РСФСР, согласно которой такое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта и при этом, во-первых, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям *(484); во-вторых, предоставляемое благоустроенное помещение по размеру должно быть не меньше того, которое занимал выселяемый, а если он занимал отдельную квартиру или несколько комнат, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется ему в размере не менее установленной нормы на одного человека (в Российской Федерации - 12 кв. м). Учитывается и право на дополнительную площадь, если наниматель или член семьи, имеющий такое право, фактически пользовался дополнительной площадью.

Нередко выселяемый имеет явно недостаточную жилую площадь. Надо признать, что в подобных случаях ему и его семье должно быть предоставлено помещение не по принципу "не менее ранее занимаемого", а с соблюдением действующей в данном регионе нормы предоставления при улучшении жилищных условий. Такой вывод можно обосновать тем, что ч. 1 ст. 96 ЖК РСФСР по вопросу о требованиях, предъявляемых к предоставляемому при выселении помещению, отсылает к ст. 40 ЖК РСФСР, в которой (ч. 2) эти требования и сформулированы применительно к улучшению жилищных условий.

При выселении с предоставлением благоустроенного помещения действуют и некоторые другие благоприятные для граждан правила, предусмотренные для случаев предоставления жилого помещения при улучшении жилищных условий. Так, в силу ч. 1 ст. 41 ЖК РСФСР, к которой отсылает ч. 1 ст. 96 ЖК РСФСР, при выселении с предоставлением благоустроенного жилого помещения не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Наряду с этим должно соблюдаться и правило ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР, согласно которой жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях:

а) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и членов его семьи возможно по данному основанию лишь при наличии принятого компетентными органами решения о сносе дома (п. 1 ст. 91, ст. 93 ЖК РСФСР);

б) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, причем аварийное состояние дома (угроза обвала) должно быть зафиксировано в заключении межведомственной комиссии, образованной органом местного самоуправления;

в) если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, т.е. происходит изменение целевого назначения дома (жилого помещения), что допускается в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти республик, краев, областей, Москвы и Санкт-Петербурга (п. 3 ст. 91, ч. 1 ст. 92 ЖК РСФСР);

г) в случае увольнения с действительной военной службы в отставку или в запас офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы и приравненных к ним лиц, а также лиц, утративших связь с Вооруженными Силами, если они занимали жилые помещения в военных городках (ст. 94 ЖК РСФСР).

Выполнение наймодателем капитального ремонта нередко связано с необходимостью освобождения жилого помещения нанимателем. Закон предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса, причем некоторые из них связаны с расторжением договора найма и выселением нанимателя.

ЖК РСФСР (ч. 5 ст. 82 и ст. 83) выделяет следующие случаи:

- во-первых, наймодатель, если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (как правило, в доме маневренного фонда). В этом случае договор найма на ремонтируемое помещение не расторгается, но наниматель должен вносить плату за проживание лишь за то помещение, которое предоставлено ему на время ремонта. В случае отказа нанимателя от переселения в другое помещение наймодатель вправе требовать переселения его в судебном порядке;

- во-вторых, если гражданин и его семья считают невыгодным переселяться на время ремонта в другое жилое помещение, им по их просьбе может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. В данном случае прежний договор расторгается по соглашению сторон и заключается новый договор;

- в-третьих, если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, наймодатель вправе требовать выселения такого нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Увеличение жилого помещения признается существенным, если его размеры превысят норму жилой площади, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются ее излишки;

- в-четвертых, если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, наниматель вправе требовать либо возврата ему отремонтированного жилища (хотя бы и уменьшенного), либо предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения до начала капитального ремонта.

В некоторых случаях, предусмотренных законом, при выселении граждан им предоставляется другое жилое помещение, которое должно находиться в черте данного населенного пункта.

"Другое жилое помещение" отличается тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; достаточно, чтобы оно отвечало "установленным санитарным и техническим требованиям" (ст. 97 ЖК РСФСР). Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения гражданин не вправе требовать, чтобы ему было предоставлено жилое помещение не менее занимаемого, а также чтобы ему была предоставлена отдельная квартира или столько комнат, сколько он занимал; не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов; не действуют и другие положения, предусмотренные для случаев выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено для случаев, когда у гражданина имеется неполное, зависимое право на жилую площадь либо он совершил какие-то неправомерные действия в целях получения данного жилого помещения.

Неполное, зависимое право на жилую площадь имеют граждане, проживающие в жилых помещениях специального назначения (служебные жилые помещения, общежития). В случае утраты трудовых отношений или прекращения учебы такие граждане по общему правилу подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Но закон предусматривает исключения, когда отдельным категориям граждан все же предоставляется другое жилое помещение, это:

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- семьи военнослужащих;

- пенсионеры по старости и др. (ст. 108, 110 ЖК РСФСР).

С предоставлением другого жилого помещения выселяется также гражданин, совершивший неправомерные действия в целях получения ордера на помещение, в котором он проживает. Однако гражданину, который ранее пользовался жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, должно быть предоставлено после признания ордера недействительным жилое помещение, которое он занимал, или другое жилое помещение (ст. 100 ЖК РСФСР).

Выселение без предоставления другого жилого помещения - это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в нескольких случаях, предусмотренных законом (ст. 98-100, 107 ЖК РСФСР). Сущность его заключается в том, что гражданину предъявляется требование освободить занимаемое им жилое помещение, а при неисполнении этого требования он выдворяется из него в принудительном порядке, как правило, по решению суда. После выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для проживания - заключает договор коммерческого найма, покупает квартиру, поселяется у родственников и т.д.

Основания, по которым допускается выселение без предоставления другого жилого помещения, можно разделить на две группы. Для первой характерно грубое нарушение нанимателем или членами его семьи условий договора, правовых норм и норм морали, что и влечет применение к нему санкции в виде выселения. Вторая группа отличается тем, что выселение не связано с противоправным поведением нанимателя и поэтому оно не является мерой ответственности (санкцией), хотя и создает для него и его семьи серьезные проблемы, вызванные необходимостью найти другое помещение для проживания.

Выселение в виде санкции применяется, если наниматель, члены его семьи или совместно проживающие с ними лица:

- систематически разрушают или портят жилое помещение или места общего пользования;

- используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, притон и т.п.);

- систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме (например, постоянно устраивают пьяные дебоши, наносят соседям и членам семьи оскорбления, побои и т.п.).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Применение такой жестокой санкции за перечисленные действия возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

Как следует из ст. 98 ЖК РСФСР, выселению по указанным основаниям подлежат только виновные лица. Следовательно, жилищное правоотношение для невиновных членов семьи не прекращается. Более того, нередко иск о выселении одного из членов семьи или самого нанимателя за невозможностью совместного проживания предъявляют другие члены той же семьи. Для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития, часто применяется принудительный обмен (абз. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).

Без предоставления жилой площади, причем в административном порядке, выселяются лица, самоуправно занявшие жилое (или нежилое) помещение. Самоуправным признается такое занятие жилого помещения, когда у лиц не было никаких оснований для этого либо они действовали вопреки запрещению о вселении. При отсутствии указанных признаков административное выселение применяться не может. Например, если помещение занято без ордера, но при наличии письменного разрешения директора предприятия, налицо незаконное вселение, но его нельзя признать самоуправным, и поэтому вопрос о выселении должен решаться судом.

Согласно ст. 100 ЖК РСФСР выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат лица, совершившие неправомерные действия при получении ордера, вследствие чего этот ордер признан недействительным. Однако, как уже отмечалось, выселение без предоставления другого жилого помещения не применяется, если эти лица пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального фонда.

Выселение без предоставления другого жилого помещения по основаниям, не связанным с правонарушением, имеет место в двух случаях. Во-первых, без предоставления другого жилого помещения выселяются граждане, проживающие в общежитии, предоставленном им в связи с работой или учебой. Это относится к прекратившим работу сезонным, временным работникам и лицам, работавшим по срочному трудовому договору, а также к учащимся и студентам учебных заведений, выбывшим из них (ст. 110 ЖК РСФСР).

Во-вторых, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, если они проживали в служебном жилом помещении, а также граждане, которые занимали служебное жилое помещение в доме колхоза и были исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (ст. 107 ЖК РСФСР).

Применение такого порядка выселения обусловлено здесь тем, что служебные помещения и общежития имеют специальное назначение и право проживания в них неразрывно связано с трудовыми отношениями или учебой.