4. Условия действительности обмена

Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, указаны в ст. 73 ЖК РСФСР. К их числу, в частности, относятся случаи:

- если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

- если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или перепланировкой жилых помещений;

- если помещение является служебным или находится в общежитии;

- если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Некоторые из перечисленных в ЖК РСФСР условий, когда обмен не допускается, утратили свое значение. Например, практически не применяется правило о недопущении обмена, если он носит корыстный характер ("обмен с доплатой"). Утратила силу норма о недопущении обмена жилых помещений в ведомственных домах, принадлежащих предприятиям, учреждениям, организациям важнейших отраслей народного хозяйства, указанных в особых списках. Наряду с этим при установлении других условий, когда обмен не допускается, Основы федеральной жилищной политики запрещают использование "административных ограничений" (абз. 3 ст. 20).

По основаниям, предусмотренным законом, договор обмена может быть признан недействительным по решению суда. К числу таких оснований относится нарушение участниками обмена требований, предусмотренных ЖК РСФСР, а также (поскольку обмен представляет собой сделку) общих положений гражданского законодательства о недействительности сделок. Так, в практике нередки случаи признания договора обмена недействительным как совершенного под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК).

Участники договора обмена, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных и виновных действий одной из сторон, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.). В данном случае последствия признания сделки обмена недействительной определяются ст. 74 ЖК РСФСР. Следовательно, нормы ГК, определяющие последствия недействительности сделок, могут применяться лишь по аналогии. Например, ЖК РСФСР не предусматривает такое последствие недействительности договора обмена, как взыскание полученного по обмену жилого помещения в доход Российской Федерации.