2. Стороны и предмет договора обмена

Участниками обмена жилых помещений могут быть граждане (физические лица), имеющие в самостоятельном пользовании или в собственности жилое помещение - квартиру, комнату, дом, часть дома и т.п. Временные жильцы, поднаниматели, лица, проживающие в гостиницах и общежитиях, самостоятельного права на жилое помещение не имеют и поэтому участниками обмена занимаемых помещений быть не могут.

Сторонами в договоре обмена жилых помещений могут выступать:

- во-первых, наниматель жилого помещения по договору социального найма либо по договору коммерческого найма с другим таким же нанимателем;

- во-вторых, наниматель жилого помещения по договору социального или коммерческого найма, с одной стороны, и собственник жилого помещения, с другой стороны (ч. 2 ст. 20 Основ федеральной жилищной политики);

- в-третьих, член жилищно-строительного кооператива: он вправе заключить договор обмена с другим членом ЖСК или с нанимателем жилого помещения по договору социального либо коммерческого найма, а также с собственником жилого помещения.

Стороной в договоре обмена жилого помещения выступает только наниматель, собственник, член кооператива. Жилищные права членов семьи и других совместно проживающих с ними лиц охраняются путем признания за ними права дать или не дать свое согласие на обмен, т.е. их отношение к обмену должно учитываться (в порядке, установленном законом). Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, членов кооператива и собственников, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.

В случаях, когда участники обмена пользуются жилыми помещениями по разным юридическим основаниям (наниматель, член кооператива, собственник), к отношениям обмена должны применяться соответствующие нормы, определяющие правовой режим обмениваемых жилых помещений. Например, если гражданин, имеющий на праве собственности квартиру в доме муниципального фонда, желает обменять ее на квартиру, находящуюся в пользовании члена ЖСК, должны соблюдаться правила обмена, содержащиеся в ст. 119 ЖК РСФСР, а также правила, определяющие права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК).

Предметом договора обмена, как правило, может быть только конкретное изолированное жилое помещение (квартира, комната, дом), находящиеся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности гражданина. Жилые помещения, являющиеся предметом обмена, могут быть расположены как в одном, так и в разных населенных пунктах.

В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля жилой площади. Согласно ст. 70 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название родственного или внутрисемейного. Правило о родственном обмене распространяется на нанимателей по договору социального найма. Представляется, что такой обмен вполне возможен и с участием нанимателя по договору коммерческого найма при условии получения согласия наймодателя и внесения соответствующих изменений в договор.