5. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

К числу принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует отнести ограничение вмешательства государства (законодателя) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом. При этом учитывается, что на наймодателя-собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК договор коммерческого найма может быть расторгнут "по требованию наймодателя" (п. 2 ст. 687) либо по требованию "любой из сторон" (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке.

По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается "в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством" (п. 3 ст. 687 ГК). Пока такие случаи не предусмотрены.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. В этой норме особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю. При регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ.

В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае возникновения необходимости расторжения договора и выселения его или других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель, как предусмотрено п. 4 ст. 687, "может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений". Данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК). В этом случае на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о рассмотрении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные лица отказываются добровольно освободить жилое помещение.