1.3 Роль органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении бесперебойного функционирования жилищно-коммунального хозяйства

В процессе реформирования отношений собственности в сфере жилищного фонда в нашей стране в 1990-е гг. была проведена передача муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда. При этом доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34% за счет передачи в частую собственность. Государственное (ведомственное) жилье по состоянию на 1 декабря 2007 г. составляет 142,0 млн. кв. м, или 5,1 % от всего жилищного фонда страны Официальный сайт Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству // http://www.gosstroy.gov.ru.

Сформированный таким образом рынок жилья и созданная на федеральном уровне правовая база позволили внедрять на и местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан:

· расселение коммунальных квартир;

· ликвидацию общежитий;

· выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья;

· предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов;

· предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные);

· выпуск жилищных ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой - потребовала увеличения затрат у муниципалитетов на его содержание. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, хозяйственное или оперативное управление по которым было закреплено за предприятиями и учреждениями.

К 2003 г. в муниципальной собственности находилось 30 % объектов коммунального хозяйства (в том числе 20% предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5 % - отопительные котельные, 41,4% - канализации) Жилищная реформа в Российской Федерации: Сб. норматив. документации и комментарии / Сост. В. В. Павленко, Е. И. Таранцова. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. -
С. 83..

Эффективное управление такой собственностью являлось одним из главных условий проводимых преобразований, поэтому был взят курс на организационное разделение функций управления и хозяйствования в сфере ЖКХ, создание служб заказчика, управляющих компаний, введение и развитие частного управления многоквартирными жилыми домами с целью постепенного перевода на режим безубыточного функционирования отрасли (предприятий) путем сокращения бюджетного дотирования и перекрестного субсидирования потребителей.

Решение этих задач обеспечивалось уже Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов».

К настоящему времени удалось достигнуть определенных положительных результатов. Так, если на 1 января 1997 г. в субъектах Российской Федерации функционировало менее 1 тыс. служб заказчиков, то к настоящему времени их создано около 3,5 тыс. Учитывая, что службы заказчика целесообразно создавать в крупных городах и населенных пунктах с численностью населения не менее 50 тыс. чел., можно считать, что деятельностью данных служб охвачены практически все муниципальные образования. Как отмечалось, основой деятельности служб заказчика является формирование договорных отношений с поставщиками жилищных и коммунальных услуг. В целом по России на договорной основе обслуживается около 50 % жилищного фонда. В Москве, Республике Татарстан, Хабаровском крае, Ненецком и Чукотском АО, Волгоградской, Вологодской, Новгородской и Мурманской областях этот показатель составляет 100 %, в ряде регионов - свыше 85 %. Практика заключения договоров и создание системы контроля за их исполнением позволили сократить издержки при предоставлении жилищно-коммунальных услуг только за период

1998 - 1999 гг. на сумму около 400 млн руб. Официальный сайт Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству // http://www.gosstroy.gov.ru..

В рамках реформы осуществляется процесс формирования и развития договорных отношений между службами заказчика и потребителя жилищно-коммунальных услуг. Охват договорами найма жилых помещений в целом по России к настоящему времени составил 33 %, а на техническое обслуживание жилищного фонда с собственниками квартир - 54 %. В Республике Татарстан, Оренбургской, Брянской, Астраханской областях более половины нанимателей и собственников охвачены договорными отношениями.

Одним из элементов рыночных отношений в ЖКХ является привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг на конкурсной основе. За период 1997-2003 гг. в России проведено более 3500 конкурсов. Практика показывает, что проведение конкурсов не только ориентирует подрядчиков на качественное выполнение жилищно-коммунальных услуг, но и дает положительные практические результаты по снижению их стоимости. Активно проводится работа по конкурсному отбору подрядных организаций в Нижегородской, Самарской, Тамбовской областях, Республике Татарстан, Ханты- Мансийском АО и ряде других.

Во всех субъектах Российской Федерации в структуре управления были созданы департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную нормативную базу проводимых преобразований на основе разработанных за этот период на федеральном уровне более 130 законодательных и нормативных документов» макетов программ реформирования ЖКХ.

В процессе проводимых рыночных преобразований сложилась достаточно парадоксальная ситуация: 2,7 млрд кв. м жилья оценивается в 4,1 трлн руб., в то время как при продажной среднерыночной цене жилья на рынке недвижимости 600-900 долл. США за кв, м (а для жилья Москве и Санкт-Петербурге в 3 и более раз выше) этот вид недвижимости оценивается в сумму 151,2-297 трлн руб. Данный показатель в 35-50 раз превышает балансовую статистическую оценку имеющейся недвижимости и позволяет более взвешенно оценить масштабы и стоимость работ по сохранению, содержанию и ремонту недвижимости в ЖКХ. В то же время объекты коммунального назначения, оцениваемые по остаточной балансовой стоимости в сумме 649 млрд руб., с рыночных позиций имеют значительно большую стоимость. Это подтверждается тем, что объем оказываемых услуг постоянно растет, и их сумма оказывается практически равной половине остаточной стоимости основных фондов. Износ основных технических объектов оценивается в 50-60 %, преобладает износ инженерных сетей и внутридворовых и домовых коммуникаций, износ же жилищного фонда, как менее интенсивно используемой недвижимости, несколько ниже и в среднем составляет 41 -51,3%.

К началу 2005 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению - 56,7 %, водоснабжению - 54 %, электрических сетей - 68 %. Ежегодный объем инвестирования в развитие коммунального хозяйства сокращается на 15-16 %.при росте инвестиций в экономику в целом на 4,5 % Ошурков А. Т., Овчинников В. А., Сергиенко А. М., Музыченко А. С. Альтернативные модели финансирования жилищной сферы (в свете нового Жилищного кодекса РФ) // Правовой научно-практический журнал «Кодекс info». - 2005. Май-июнь. - С. 99 -107.. Строительство объектов коммунального хозяйства на территории Российской Федерации ведется в незначительных объемах, в особенности сооружений водопровода и канализации.