Понятие и общая характеристика жилищных обязательств. Виды жилищного фонда в Российской Федерации.

Жилищным называется обязательство, в силу кото­рого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна пре­доставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить уста­новленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязатель­ству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осве­тивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанима­телем.

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жи­лищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, бы­лой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с пол­ным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств207. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обяза­тельство и притом носящее самостоятельный характер, а не обра­зующее один из элементов другого, основного или исходного, право­отношения.

Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право поль­зования жилым помещением выходит за пределы обязательствен­ного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обя­зательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда сле­дует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жи­лых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и. д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье. В зависимости от оснований классификации, в зависимости от формы собственности на жилые помещения выделяют следующие категории:    1) частный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством). Он подразделяется на:

   а) фонд, который находится в собственности граждан;

   б) фонд, принадлежащий юридическим лицам, он является построенным или приобретенным за их счет;

   2) государственный жилищный фонд также классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и второй - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

…. Продолжение…

…. Продолжение №50…

3) муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Данные жилые помещения формируют жилищные фонды социального использования и специализированный жилищный фонд.    Второй вариант классификации основывается на целях использования жилищного фонда. В этом случае он подразделяется на:

   1) жилищный фонд социального использования - в него входят предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения. В социальный найм возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды;

   2) специализированный жилищный фонд - разделом 4 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживания отдельным категориям граждан жилых помещений. Специализированный жилой фонд также формируется из государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

   а) служебные жилые помещения;

   б) жилые помещения в общежитиях;

   в) жилые помещения маневренного фонда;

   г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

   д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

   е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

   ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

   3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. Данный вид жилищного фонда используется гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

   4) жилищный фонд коммерческого использования - жилые помещения, которые входят в данную категорию, используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.