Современные формы управления жилищным фондом

Последовательно проводимая государством политика формирования в жилищной сфере нового класса частных собственников-домовладельцев (физических и юридических лиц) с одновременным реформированием системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве создала основу для реализации деятельности по управлению жилищным фондом предприятиями и организациями различных организационно-правовых форм собственности.

Современная структура управления жилищным фондом представлена действующими на этом поле следующими типами управляющих предприятий и организаций:

• Государственные унитарные предприятия- Дирекции единого заказчика (ДЕЗы), действующие в качестве уполномоченного, от лица органа исполнительной власти - представителя собственника жилищного фонда, находящегося, как в собственности города (Москвы), государственной или муниципальной формах собственности, так и на условиях договоров от лица частных собственников (приватизированных и приобретенных по различным основаниям помещений);

• Товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие в качестве юридического лица, уполномоченного управлять кондоминиумом, то есть конкретным земельно-имущественным комплексом, принадлежащим собственникам-домовладельцам различных форм собственности. В силу закона товарищество собственников жилья, являясь членской организацией самих собственников-домовладельцев, представляется абсолютным управляющим жилищного фонда;

• Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) действующие в качестве юридического лица, уполномоченного осуществлять управление от имени членов – пайщиков в период строительства жилищного фонда и содержания его до выплаты пая. В дальнейшем деятельность ЖСК по управлению жилищным фондом регламентируется в соответствии с законом «О ТСЖ»

• Частные управляющие компании, действующие в качестве управляющих на основе договорных отношений с различными собственниками жилищного фонда (инвесторами, заказчиками, застройщиками, являющимися в определенных период собственниками, созданного жилищного фонда, собственниками муниципального (собственности города) жилищного фонда, а также частными собственниками, объединенными в ТСЖ).

Анализируя представленные выше формы предприятий и организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, с точки зрения качества уровня управления, следует определиться в самом понятии жилищного фонда.

В статье1 Федерального Закона от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» содержится основное понятие недвижимости в жилищной сфере. В это понятие входит - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, придомовые хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

На основании данного положения федерального закона был принят Закон г. Москвы от 13.11.1996г. № 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением», в котором конкретизировано понятие жилищного фонда города. В статье 2 данного Закона дана следующая формулировка жилищного фонда города, включающая: жилые дома и помещения, расположенные в жилых и нежилых домах, в здания специализированного жилищного фонда, независимо от их форм собственности; здания, сооружения и инженерное оборудование, обеспечивающее функционирование жилищного фонда; придомовые территории и элементы благоустройства.

Исходя из данных формулировок, следует четкий вывод о том, управление жилищным фондом предполагает управление единым земельно-имущественным комплексом в установленных границах недвижимости.

В соответствии с данными положениями о структуре управления жилищного фонда, как объекте управления, проведен анализ практической реализации функций управления, осуществляемых представленными выше формами государственных и частных управляющих организаций и предприятий.

Проведенный анализ показал, что развитие законодательной и нормативно-правовой базы, как федерального уровня, так и города Москвы по вопросам регламентации деятельности по управлению и эксплуатации жилищного фонда до сих пор нацелено, в основном, на государственное управление.

В законодательстве г. Москвы определенное место уделено вопросам управления и эксплуатации жилищного фонда, осуществляемых Товариществами собственников жилья. И, к сожалению, почти полностью отсутствует нормативно-правовая база (федерального уровня и г. Москвы – субъекта Российской Федерации) по регламентации деятельности частных управляющих компаний, осуществляющих управление жилищным фондом.

В числе немногих документов, которые носят характер общих положений по управлению жилищным фондом, является приказ Управления городского заказа Правительства Москвы от 14.03.1997 г. № 55-63/7з «Об утверждении формы типового договора на управление жилищным фондом».

Этот нормативный документ был разработан во исполнение распоряжения Премьера Правительства Москвы от 25.03.96г. № 281-РП «О проведении эксперимента по привлечению на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний». Данным документом предусматривалась возможность передачи функций по управлению жилищным и нежилым фондом, находящимся в собственности города, частным управляющим организациям на основании заключения договора между управлением района и частной управляющей организацией.

Для этой цели была разработана форма Типового договора на управление жилищным фондом. В этом документе были раскрыты и сформулированы функции и задачи управляющей организации

В целях данного анализа проведена систематизация функций и задач по управлению, заложенных в Типовом договоре, и рассмотрены отдельные положения на предмет их реализации в практической деятельности управляющих организаций. Исходя из целей Управляющей компании по управлению жилищным фондом и организацией его содержания и эксплуатации, в состав функций и задач управления включены следующие позиции: