§ 2. Источники правового регулирования отношений
найма жилого помещения
Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.
Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данного договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В ст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социального найма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные в гл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК могут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищного законодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищное законодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотрены основания выселения из жилого помещения и т.д.
Жилищное законодательство является комплексным и содержит значительное число норм, выходящих за пределы предмета гражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательство регламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Эти отношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательством не охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанности собственника, основания возникновения и прекращения права собственности регламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательство регулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется на отношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, не включенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д.
Основной акт жилищного законодательства - ЖК 1983 г. В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения <*>.
--------------------------------
<*> На осенней сессии 2004 г. ожидается принятие Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса РФ.
Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующими Конституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" <*>; от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" <**>; от 5 февраля 1993 г. N 2-П "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" <**>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
<**> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
<**> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.
Среди нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Он содержит принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Жилищные отношения регулируются также указами Президента, постановлениями Правительства, ведомственными нормативными актами. Например, Президентом РФ был принят Указ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" <*>. Во исполнение этого Указа Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 утверждено Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
Программные мероприятия по проведению реформы жилищно-коммунального хозяйства разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. В настоящее время реализуется упомянутая выше Федеральная целевая программа "Жилище".
Поскольку решение многих жилищных проблем без учета уровня экономического развития, а также иных особенностей отдельных регионов невозможно, жилищное законодательство отнесено п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов. Некоторые вопросы должны решаться на уровне субъектов Федерации в силу прямого указания федерального законодательства. Так, согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики органами государственной власти субъектов Федерации устанавливается социальная норма площади жилья. Субъекты Федерации регулируют также отношения, не регламентированные федеральным законодательством. Примером нормативного акта субъекта Федерации может служить Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы" <*>.
--------------------------------
<*> Ведомости Московской городской Думы. 1998. N 5; 2002. N 8.
Действие жилищного законодательства не ограничивается регулированием отношений социального найма. Некоторые положения жилищного законодательства в силу прямого указания ГК распространяются и на коммерческий наем. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения, для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Если договор найма не предусматривает сроков внесения платы за жилое помещение, она вносится в порядке, установленном ЖК (п. 3 ст. 682 ГК). Согласно п. 3 ст. 687 ГК любая из сторон договора найма жилого помещения вправе требовать его расторжения в судебном порядке в случаях, установленных жилищным законодательством. Жилищным законодательством определяется минимальная норма жилой площади на одного человека, которая учитывается при вселении к нанимателю граждан (кроме несовершеннолетних детей) с целью постоянного проживания (ст. 679 ГК), временных жильцов (ст. 680 ГК).
- Министерство образования российской федерации
- Список сокращений
- Введение
- Отдельные виды обязательств
- Глава 1. Договор купли-продажи
- § 1. Договор купли-продажи в системе договорного права
- § 2. Договор розничной купли-продажи
- § 3. Договор поставки
- § 4. Договор поставки товаров для государственных нужд
- § 5. Договор контрактации
- § 6. Договор энергоснабжения
- § 7. Договор купли-продажи недвижимости
- § 8. Договор купли-продажи предприятия
- Глава 2. Договор мены
- Глава 3. Договор дарения
- Глава 4. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- § 1. Общие положения о ренте и пожизненном
- § 2. Договор постоянной ренты
- § 3. Договор пожизненной ренты
- § 4. Договор пожизненного содержания с иждивением
- Глава 5. Договор аренды
- § 1. Общие положения об аренде
- § 2. Договор проката
- § 3. Договор аренды транспортных средств
- § 4. Договор аренды здания и сооружения
- § 5. Договор аренды предприятия
- Глава 6. Договор найма жилого помещения
- § 1. Обеспечение потребности граждан в жилище.
- § 2. Источники правового регулирования отношений
- § 3. Договор найма жилого помещения
- § 4. Договор социального найма жилого помещения
- Глава 7. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)
- Глава 8. Договор подряда
- § 1. Общие положения о подряде
- § 2. Бытовой подряд
- § 3. Договор строительного подряда
- § 4. Договор подряда на выполнение проектных
- § 5. Подрядные работы для государственных нужд
- Глава 9. Договор о выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ
- Глава 10. Договоры об оказании услуг
- § 1. Обязательства по оказанию услуг
- § 2. Договоры об оказании возмездных услуг
- Глава 11. Договор перевозки
- § 1. Понятие договора перевозки
- § 2. Договор перевозки груза
- § 3. Договор перевозки пассажиров и багажа
- § 4. Договор фрахтования
- Глава 12. Договор транспортной экспедиции
- Глава 13. Договоры займа и кредита
- § 1. Общие положения
- § 2. Договор займа
- § 3. Кредитный договор
- Глава 14. Договор финансирования под уступку денежного требования
- Глава 15. Договор банковского вклада
- Глава 16. Договор банковского счета
- Глава 17. Правовое регулирование расчетов
- § 1. Понятие, способы и формы расчетов
- § 2. Расчеты платежными поручениями (кредитовый перевод)
- § 3. Расчеты по инкассо
- § 4. Особенности инкассирования расчетных документов,
- § 5. Расчеты по аккредитиву
- § 6. Расчеты чеками
- Глава 18. Договор хранения
- § 1. Общие положения
- § 2. Хранение на товарном складе
- § 3. Специальные виды хранения
- Глава 19. Договор страхования
- § 1. Правовое регулирование страхования
- § 2. Понятие договора страхования: субъекты, объекты,
- § 3. Отдельные виды страхования
- Глава 20. Договор поручения
- Глава 21. Действия в чужом интересе без поручения
- Глава 22. Договор комиссии
- Глава 23. Агентский договор
- Глава 24. Договор доверительного управления имуществом
- Глава 25. Договор коммерческой концессии
- Глава 26. Договор простого товарищества
- Глава 27. Публичное обещание награды
- Глава 28. Публичный конкурс
- Глава 29. Правовое регулирование игр
- Глава 30. Обязательства вследствие причинения вреда
- § 1. Понятие обязательств вследствие причинения вреда
- § 2. Условия возникновения обязательств вследствие
- § 3. Ответственность за вред, причиненный государственными
- § 4. Ответственность за вред, причиненный
- § 5. Ответственность за вред, причиненный деятельностью,
- § 6. Ответственность за повреждение здоровья
- § 7. Ответственность за причинение вреда вследствие
- § 8. Размер возмещения имущественного вреда и компенсации
- Глава 31. Обязательства вследствие неосновательного обогащения
- § 1. Понятие и общая характеристика обязательства
- § 2. Условия возникновения обязательства
- § 3. Содержание обязательства из неосновательного
- § 4. Соотношение требований о возврате неосновательного
- § 5. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
- Глава 32. Обязательственное право зарубежных стран
- I. Обязательства из договоров
- § 1. Создание единообразной европейской системы
- § 2. Реформа обязательственного права в Германии
- § 3. Обязательства из договоров в странах
- § 4. Договоры, применяемые в сфере предпринимательства
- II. Внедоговорные обязательства
- § 5. Деликтные обязательства в германском праве
- § 6. Деликтные обязательства по праву Франции
- § 7. Деликтные обязательства в праве Англии и сша
- Программа курса "гражданское право"
- Тема 2. Договор мены
- Тема 3. Договор дарения
- Тема 4. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- Тема 5. Договор аренды
- Тема 6. Договор найма жилого помещения
- Тема 7. Договор безвозмездного пользования
- II. Обязательства по выполнению работ
- Тема 8. Договор подряда
- Тема 9. Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ
- III. Обязательства по оказанию услуг
- Тема 10. Договор по возмездному оказанию услуг
- Тема 11. Договор перевозки
- Тема 12. Договор транспортной экспедиции
- Тема 13. Договоры займа и кредита
- Тема 14. Договор финансирования под уступку денежного требования
- Тема 15. Договор банковского вклада
- Тема 16. Договор банковского счета
- Тема 17. Расчеты
- Тема 18. Договор хранения
- Тема 19. Договор страхования
- Тема 20. Договор поручения
- IV. Обязательства из сделок, не входящих
- Тема 31. Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения
- Оглавление