Распределение количества и метража квартир

При средней московской стоимости строительства из монолитного бетона¹равной 19 200 рублей за квадратный метр общей площади(при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно), можем рассчитать себестоимость строительства такого дома:

Себестоимость = 6131,919200= 117732480 рублей.

В квартирах должны быть проведена отделка, установлена сантехника и оборудована кухонная мебель.

Если управление доходным домом возложить на ГУП «Московский Центр арендного жилья» можно предположить, что будет проведён конкурс среди управляющих компаний на оказание услуг по управлению доходным домом. Что же касается самого Центра арендного жилья, в его обязанности будет входить контроль за качеством предоставляемых услуг, заключать/перезаключать договоры с такими управляющими компаниями.

Коммунальные платежи, связанные с проживанием в доме, наниматели должны платить самостоятельно. Для правильного учёта потребления коммунальных услуг все квартиры оборудованы счетчиками электричества, тепла и воды.

Источником дохода от эксплуатации такого дома является сдача в наем квартир. Социальная направленность проекта доходного дома подразумевает низкие цены найма квартиры. Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:

Увеличивая арендную плату на 5% ежегодно, но не чаще одного раза, мы получим доход равный величине, представленной в Таблице 3 «Движение денежных потоков» в Приложении.

Для инвестора является важным показатель период окупаемости, то есть ожидаемое число лет необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Схема расчёта срока окупаемости включает в себя следующие этапы:

1. Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов. Для этого возьмём ставку дисконта равную 9%.

Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:

где i – ставка дисконта, а t – количество лет (месяцев), через которые выплачивается доход.

Дисконтированный денежный поток вычислим таким образом: ДДП=ДПk, где ДП – денежный поток, то есть ежегодный доход от сдачи в наем жилых помещений. Данные отражены в Таблице 3 «Движение денежных потоков».

2. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту. (Данные отражены в таблице «Движение денежных средств»).

3. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины.

4. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Вычислим период окупаемости:

Период (срок) окупаемости информирует инвестора о временном периоде, необходимом для возмещения вложенных средств, однако данный показатель не учитывает доходы, которые могут быть получены по окончании срока окупаемости. С учётом вышеприведённых условий, данный проект окупится за 12 лет.

В европейских государствах и США срок окупаемости в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией недвижимости, нормален. Поэтому, рассматривая тенденцию снижения ставки рефинансирования ЦБ и удешевления кредита, можно предположить, что уже сегодня можно привлекать инвесторов для таких проектов, так как участие городских властей в данной программе позволит снизить издержки, а следовательно повысить доход от данного проекта, что немало важно для городских бюджетов и бюджета федерального и субъектов федерации.

В свою очередь, ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДОВ отражает реальный прирост капитала инвестора. Он, по сути, является целевым показателем инвестиций. Для того, чтобы рассчитать необходимо:

1. Рассчитать текущую стоимость каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.

2. Суммировать приведенные доходы по проекту

3. Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту, то есть:

Где ДДП – суммарные приведенные доходы, а ЗП – приведенные затраты по проекты. Таким образом, Суммарный приведённый поток доходов = 132761,108 тысяч рублей.

Тогда:

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастёт стоимость капитала инвестора от реализации данного проекта.

СТАВКА ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

)

ПР – величина инвестиций.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта в величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД=0.

Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Расчёт происходит таким образом:

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

   1. Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

   2. Если ЧТСД 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбор ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.

5. Рассчитываем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Положительную величину ЧТСД мы получили при ставке равной 9%, теперь рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке равной 14%. Суммарный приведенный поток доходов при ставке дисконтирования равной 14% = 104269,22,

А

Составим пропорцию и решим уравнение:

Таким образом, мы получаем, что максимальная величина ставки дисконтирования равна 11,637%, при такой ставке проект данного доходного дома будет безубыточным. Подробные вычисления представлены в Приложении.

При проведении аналогичного расчёта, но с учётом цен на землю, при условии сохранения тех же арендных ставок и соответствующих доходов, как и в расчёте по доходному дому, при предоставлении земли бесплатно, получаем следующее: учитывая, что себестоимость строительства дома увеличится, так как полная себестоимость 1 кв. м жилья массового спроса в среднем по стране составляет 35 255,7 р., таким образом, себестоимость дома составит 216 184,426 тыс. р. Доходный дом при данных условиях будет безубыточен только при ставке дисконтирования, не превышающей 3,358%.

По оценке экспертов, лет через 7 - 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.

В какой форме эта поддержка может быть оказана.

1. Строительство жилья за бюджетные средства.

1. В конце ноября 2006 г. на заседании Правительства Москвы Ю. М. Лужков заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры в наем будут сдаваться по умеренным ценам. Какой-либо конкретикой это заявление подкреплено не было.

• Организация «ОПОРА России» при поддержке Минрегионразвития РФ в рамках проекта «Доступное жилье» разработала концепцию пилотного проекта строительства жилья эконом класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду. Координация проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ. Через него будут идти все финансовые потоки. Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в 2008 - 2014 гг., составляет 108 млрд. рублей. Предполагается, что из них 70,2 млрд. рублей должен будет выделить федеральный бюджет, а остальное будет покрыто из местных бюджетов. Должно быть возведено около 3 млн. кв. м доходных домов в 5 - 6 регионах. Планируемый срок окупаемости от 12 до 20 лет, в зависимости от региона. За основу взята средняя по стране себестоимость 1 кв. м 36 тыс. рублей (с учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). Проект активно обсуждается в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Так, планируется строительство трех муниципальных доходных домов в Зеленограде, общей площадью около 90 тыс. кв. м (порядка 1500 квартир). Запланированная ставка арендной платы - около 300 долл. США.

2. Налоговые льготы.

Часть экспертов считает, что для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенной для приобретения в собственность.

Если применить такую льготу к российским «доходным домам», то можно существенно повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает возможным привлечение частных инвесторов.

Частные инвесторы будут участвовать в проектах строительства доходных домов только при условии возвратности вложенных средств, что может быть обеспечено при достаточной эффективности вложенных средств.