3.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Исследование рынка жилья в зарубежных странах показывает наличие в них значительной доли арендного жилья.[28]

Арендное жилье в зарубежных странах. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели (таблица 3.1).¹

Таблица 3.1 Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду

Данные характеризуют соотношение в целом по стране, однако необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2007 году только 33% горожан проживали в собственном жилье, в Лондоне -58%, в Монреале – 50%.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше.

То же самое касается и регионов рассмотренных стран, чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах – 16-17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья – от 3,1 до 5,9%.

Основной контингент арендаторов – это студенты, иногородние и иностранные сотрудники организаций, внутренние и внешние мигранты, приезжающие в надежде найти хорошую работу, семьи с доходом, не позволяющим приобрести жилье в собственность. Характерные черты проявляются в таких городах как Нью-Йорк, Прага, Киев, Лондон, Буэнос-Айрес, Монреаль, Перт.

В Бразилии, например, в штате Сан-Паулу, являющемся экономическим, промышленным и финансовым центром, сконцентрировано более 25% жилого фонда страны, в том числе около 30% жилья, сдающегося в аренду.

В целом для всех стран характерно:

• доля жилья, сдающегося в аренду выше в городах, чем в сельской местности;

• по возрастному и семейному положению большинство арендаторов – это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

• рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движение вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам 1-2 года).

В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают:

• государственные структуры (Китай, Украина, Чехия),

• региональные образования, штаты и территории (Австралия)

• муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания),

• кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада),

• работодатели (Аргентина),

• общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия),

• физические лица - собственники жилья и девелоперы (все страны).

Арендное жилье эконом-класса. Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом класса, как своеобразная отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень  удобства и комфорта отдельного жилья за сравнительно небольшие деньги (по сравнению с жильем бизнес и люкс классов), иногда даже за счет государства, компенсации части расходов (США, Австралия) или государственного регулирования арендной платы (Чехия). Различными являются и требования, предъявляемые арендаторами к характеристикам жилья в зависимости от исторических и культурных особенностей страны.

В силу того, что арендаторы, как правило, стараются экономить на арендной плате, наибольшим спросом пользуются 1-2-х комнатные квартиры в многоквартирных домах. Например, в Канаде количество арендуемых квартир в 4,5 раза превышает количество арендованных отдельных домов.

Социальный и коммерческий найм. В англоязычных странах (Австралия, Великобритания, США, Канада) в силу исторической традиции и стремления сохранить социальную стабильность государство проявляет заботу об обеспечении жильем малоимущих слоев населения, предоставляя социальные квартиры без арендной платы (США), с дотацией на оплату коммунальных услуг (США, Канада) или с пособием на оплату аренды (Великобритания, Австралия). В случае если семья покидает категорию «малоимущих», она лишается дотации, а подчас и самого арендуемого жилья, куда въезжает следующая семья остро нуждающихся. В случае улучшения своего материального положения, бывшие арендаторы социального жилья сами стремятся быстрее перебраться в район или жилой дом, который соответствует их новому социальному статусу.

В Чехии – в силу того, что при переходе к рыночным отношениям Правительство отказалось от бесплатной передачи жилых помещений в собственность – часть городского населения оказалась в роли арендаторов квартир, которые были в свое время получены от государства бесплатно. Граждане, проживающие в домах, принадлежащих государству, составили контингент социального найма, поскольку цена аренды в таких домах устанавливается Правительством. Часть граждан, проживавших в домах, которые были возвращены по реституции бывшим владельцам, попала в категорию коммерческого найма, в котором срок аренды устанавливается по согласованию сторон, а уровень арендной платы сверху ограничен Правительством.  В данном случае говорить о каких-либо существенных различиях социальной и коммерческой аренды кроме цены и срока контракта не имеет смысла.

Уровень предложения жилья на рынке и исторически сложившаяся культура взаимоотношений арендатора и арендодателя определяют уровень обустройства наемного жилья. В развитых странах жилье, как правило, сдается полностью меблированное или как минимум оборудованное кухонной мебелью.

Управление арендуемым жильём. Подтверждая общую тенденцию рыночной экономики, что государство является неэффективным собственником и управленцем принадлежащего ему жилого фонда, в большинстве стран прослеживаются две тенденции: во-первых, передача государственного жилья в частные руки (Великобритания); во-вторых, передача управления государственным жильем на уровень региональных и муниципальных властей (Чехия, Канада, Австралия).

Домами, находящимися в собственности муниципалитетов (США), управляют департаменты муниципального жилья через управляющие компании (чаще всего тоже муниципальные), или специальные жилищные ассоциации, находящиеся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления жильцов в таких домах не существует.

В Канаде после сокращения государственной программы строительства социального жилья в 80-е годы прошлого столетия, управление социальным фондом жилья было передано на уровень провинций и даже муниципалитетов. В этих условиях для сохранения арендуемого жилищного фонда к управлению жильем были привлечены общественные ассоциации и кооперативы («третий сектор»), которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель государственно-частного партнерства оказалась в данных условиях наиболее работоспособной.

В секторе коммерческого найма в Канаде распространено объединение арендаторов в общины или кооперативы, которые управляют арендуемым жильем, осуществляют расчеты с арендодателем и коммунальными службами, оказывают финансовую поддержку членам общины. Размер арендной платы членов кооператива определяется общим собранием в зависимости от материального положения арендатора. Часть кооперативов получает государственные субсидии на покрытие расходов.

В многоквартирных домах Австралии (коммерческая аренда) существует нечто вроде домоуправления, состоящее обычно из пенсионеров, проживающих в том же доме, которое очень внимательно следит за порядком в доме и во дворе. У каждого домоуправления – свои правила и стандарты, которым должны подчиняться все жильцы, включая и арендаторов. Помимо «домоуправления» за состоянием квартиры следит также агентство, через которое осуществлялась сдача жилья в наем.

В Великобритании в период с 1971 по 2006 год доля арендуемого муниципального жилья в общем объеме жилищного фонда  сократилась с 31 до 19%. С конца 70-х британское правительство активно поощряет приватизацию муниципального жилого фонда. Роль муниципалитетов и других форм местной власти в управлении жилым фондом неуклонно снижается. В конце 1980-х правительство развернуло масштабную программу перевода социального жилья от муниципалитетов к жилищным ассоциациям. С 1988 по 2007 год по такой схеме в Англии было переведено более 1,1 млн. единиц жилья. Появился специальный термин "зарегистрированный социальный домовладелец" (Registered Social Landlord, RSL), под которым подразумевается широкий диапазон организаций, предоставляющих субсидируемое жилье — от приютов и домов престарелых до крупных жилищных ассоциаций с тысячами домов в управлении, в том числе переданные от муниципалитетов. Частный (коммерческий) фонд арендного жилья управляется непосредственными домовладельцами.

Аккредитация арендодателей - домовладельцев в Великобритании позволяет самим домовладельцам лучше управлять собственностью, получая информационную и организационную поддержку со стороны местных властей. Аккредитация также стимулирует арендодателей поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии (оцениваются как сами домовладения, так и собственники).

Около 2,3 миллиона сдаваемых в аренду жилищ (примерно 35% всего жилого фонда Нидерландов) находится в ведении корпораций и жилищно-строительных объединений. Эти корпорации являются частными предприятиями, выполняющими общественные функции по управлению арендуемым жильем.

Три основных типа арендуемого жилья по признаку принадлежности (государственное, кооперативное и частное) определили и соответствующих управляющих: органы власти, кооперативы и собственно владельцы жилья. Решения в кооперативах принимаются, как правило, большинством голосов, в том числе вопросы ремонта, заключения договоров с коммунальными службами и приема новых членов.

В Китае, Украине, Бразилии, Аргентине профессиональное управление сдаваемым в аренду жильем практически не развито из-за слабости рынка аренды.