3. Залог.

Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя - лица, которому принадлежит это имущество (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Залоговые отношения, наряду с ГК РФ, регулируются и иными нормативными законами. Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.²⁰³ применяется к рассматриваемым правоотношениям постольку, поскольку не противоречит ГК РФ. Залог сельскохозяйственной продукции осуществляется с учетом требований Федерального закона «О государственном регулировании агропромышленного производства» от 17 июля 1997 г.²⁰⁴.

Начал действовать также ранее отклоненный Президентом РФ Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге имущества)»²⁰⁵.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества называется ипотекой и должен регулироваться законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке, если кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Субъектами в залоговом обязательстве являются залогодатель и залогодержатель. В качестве залогодержателя во всех случаях выступает кредитор по основному обязательству. Это может быть и специализированная организация – ломбард, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по принятию от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечении краткосрочных кредитов.

В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо. При залоге вещей залогодателем вправе быть собственник вещи либо лицо, имеющее на неё право хозяйственного ведения. При залоге имущественных прав залогодателем является лицо, которому принадлежит закладываемое право. Например, при залоге права аренды земельного участка залогодатель – арендатор этого участка.

Залог обычно возникает в силу договора. При этом возможно заключение отдельного соглашения о залоге либо включение условия о залоге в текст основного договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) при продаже товара в кредит с момента передачи покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, и имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требований об алиментах).

Согласно п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (например, залог урожая будущего года, залог права на взыскание арендной платы в будущем году т.п.). Гарантией выполнения требований залогодержателя является не всё имущество должника, а только заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме независимо от того, в какой форме (устной или письменной) заключен основной договор. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат лишь ипотека и договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор должен быть заключен в нотариальной форме. Договор об ипотеке, кроме того, должен быть ещё и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 339 ГК РФ).

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из указанных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Рассмотрим данное положение на примере.

Между Поволжским таможенным управлением и инвестиционным коммерческим банком «Нижегородец» был заключен договор о банковском обслуживании. Банк обязался по поручению клиента осуществлять все расчетные и кассовые операции. Однако вскоре банк оказался неплатёжеспособным, в результате чего не были исполнены поручения клиента по ряду платёжных документов на общую сумму свыше 4 млрд. руб. В целях обеспечения погашения долга стороны заключили договор о залоге, предметом которого явилось принадлежащее банку на праве собственности недвижимое имущество, в том числе здания. Договор о залоге был нотариально заверен и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации. Поскольку банк погасить долг оказался не в состоянии, он заключил соглашение с таможенным управлением о передаче последнему заложенных зданий в собственность. Соглашение также было нотариально заверено и зарегистрировано в бюро технической инвентаризации. Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области, рассмотрев представленные документы о передаче в государственную собственность недвижимого имущества, издал распоряжение о закреплении зданий за таможенным управлением на праве оперативного управления.

Однако банк не стал исполнять им же подписанное соглашение и отказался передать здания таможенному управлению. Арбитражный суд удовлетворил иск последнего об истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении зданий. При этом суд сослался на соблюдение сторонами этого залогового отношения всех установленных процедур, включая изданное распоряжение Комитета по управлению государственным имуществом²⁰⁶.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Так, залогодержатель вправе ограничивать залогодателя в распоряжении заложенным имуществом. В случае передачи залогодержателю предмета залога он приобретает в определенных случаях права владения, пользования и распоряжения им: право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя, право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти требования и небыли соединены с лишением владения, и др. (ст. 346, 347 ГК РФ). При неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя действующее законодательство не предусматривает. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, организация, заложившая нежилые помещения, вправе продолжать их использовать по целевому назначению (например, под склад). За залогодателем сохраняется, хотя и ограниченное волей залогодержателя, право распоряжения. Он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, с согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Это ограничение не касается, однако, права залогодателя свободно завещать заложенное имущество (п.2 ст. 346 ГК РФ). Залогодержатель и залогодатель вправе проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Суд может отказать во взыскании, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ).

От предмета залога зависит порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное недвижимое имущество по общему правилу обращается по решению суда. Возможность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается.

Наравне с судебным порядком допускается обращение взыскания без обращения в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Согласно п. 47 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным²⁰⁷.

Взыскание на заложенное движимое имущество, по общему правилу, также обращается на основании решения суда, а по соглашению залогодержателя с залогодателем допускается удовлетворение требований залогодержателя и без обращения в суд. В данном случае залогодержателю и залогодателю предоставлены более широкие возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета залога. Его совершение возможно в любое время, даже в момент заключения соглашения о залоге. К тому же нотариального удостоверения не требуется (п. 2 ст. 349 ГК РФ).

Обращение взыскания на движимое имущество, заложенное в ломбарде, осуществляется во внесудебном порядке.

ГК предусматривает три группы случаев, когда независимо от вида переданного в залог имущества, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. Во-первых, если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, в соответствии со ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему имущество на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Во-вторых, предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность. В-третьих, залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил установленных ст. 350 ГК РФ, независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или нет. Реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производится путем продажи с публичных торгов, т.е. возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.

Залог как акцессорное обязательство, обеспечивающее основное обязательство, прекращается с завершением этого основного обязательства. Помимо общих требований прекращения обязательств, прекращение залога происходит в соответствии со ст. 352 ГК РФ: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; при продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановления предмета залога или правом на его замену.