Лекция 14. Договор найма жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения представляет собой договор о предоставлении жилого помещения во владение и пользование за плату для проживания в нем.

Правовое регулирование: Гражданский Кодекс РФ, ч.2 ст.ст. 671-688; Закон РФ, “Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992; Жилищный Кодекс РСФСР 1983г.; Постановления Конституционного суда РФ: от 05.05.1995 - О проверке конституционности ч.1 и 2 ст. 54 Ж..К. РСФСР от 23.06.1995 г. «О проверке конституционности» п.1.и п. 8 ч. 2 ст. Ж.К. РСФСР; (Российская газета от 4.07.95.г); от 3.XI.98г «О проверке конституционности отдельных положений» ст. 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда” (Российская газета от 12.XI.1998г.).

Юридические признаки договора найма жилого помещения.

1. Правовая природа - он опосредует владение и пользование жилыми помещениями (иногда только пользование - по договорам с юридическими лицами).

2. Субъектный состав: наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, нанимателем - как правило, гражданин, а также юридическое лицо (в случаях, указанных в ст. 671 ГК)

3. Материальным объектом этого договора может быть только жилое помещение: дом, квартира, часть дома. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

4. Особая цель - жилое помещение по этому договору может использоваться только для проживания.

5. Возмездность - материальную выгоду получают и наймодатель и наниматель.

6. Консенсуальность - этот договор возникает в момент достижения соглашения в установленной форме, предоставление жилого помещения является обязанностью наймодателя, т. е. относится к стадии исполнения договора.

7. Двусторонне обязывающий характер - каждая сторона в этом договоре имеет не только права, но и несёт обязанности.

8. Договор является государственно регулируемым или свободно - заключаемым (в зависимости от вида). Договор социального жилищного найма является регилируемым, так как ему предшествует акт государственного органа о предоставлении жилого помещения.

9. Обязательность письменной формы заключения договора.

II. Гражданский кодекс предусматривает три вида договоров

жилищного найма: договор социального найма жилого помещения, обычный, договор жилищного найма (коммерческий жилищный наем) и договор аренды жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

Определение:

- Это договор о предоставлении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда во владение и пользование гражданину и членам его семьи в пределах нормы и в соответствии с установленной очерёдностью на основании административного акта

Юридические признаки.

К ним относятся прежде всего признаки, присущие любому договору жилищного найма: он направлен на передачу владения и пользования, его материальный объект- жилые помещения, консенсуальность, возмездность двусторонне - обязывающий характер, особое целевое назначение, обязательность письменной формы.

Особые признаки договора социального жилищного найма:

1) Особый субъектный состав: нанимателем является только физическое лицо, причём не любое, а социально не защищенные, члены его семьи являются сонанемателями, имеют самостоятельное право на жилое помещение.

Наймодатель в договоре социального жилищного найма - только государственные и муниципальные - жилищно-эксплутационные организации (жилищные агентства).

2) Материальный объект - это жилые помещения, являющиеся только государственной либо муниципальной собственностью, причем регламентируется размер предоставляемых жилых помещений.

3) Для этого договора характерно наличие определённых социальных гарантий, как например, предоставление жилищных субсидий при оплате жилья.

4) Особенность правового регулирования: как правило, нормы жилищного законодательства для договоров социального жилищного найма имеют приоритет перед нормами гражданского кодекса, т. е. последние применяются лишь, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

И лишь, по прямому указанию ГК (ч3 ст 672),к этому договору применяются ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК.

Договор коммерческого жилищного найма (обычный договор жилищного найма)

Определение - это договор о передаче во владение и пользование гражданина жилого помещения во владение и пользование за плату и на срок, установленный договором.

Юридические признаки:

Это, во-первых, общие признаки любого договора жилищного найма консенсуальность, возмездность, двусторонне обязывающий и целевой характер.

Особые признаки договора коммерческого жилищного найма:

По основаниям возникновения он является свободно заключаемым.

2) Его материальные объекты - жилые помещения любой формы собственности.

3) Особый субьектный состав: наимодателем может быть собственник любой формы собственности, включая субъектов, частной собственности, т.е. граждане и юридические лица, а нанимателями - любые граждане по их свободному волеизъявлению.

4) Размер оплаты определяется соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 682 ГК. закон может установить верхний её предел в случае неоплаты в течении 6 месяцев предусмотрено расторжение договора (ст. 687).

5) Особенности правового регулирования - в отличие от социального жилищного наима для этого договора действует приоритет норм гражданского кодекса ч.2 перед жилищным законодательством.

Договор аренды жилищных помещений.

Главная особенность этого договора участие в качестве нанимателей только юридических лиц. По этому договору может предоставляться не только совместно правомочия владения и пользования, но и отдельно правомочие пользования жилым помещением.

Объектом могут быть жилые помещения любой формы собственности, причем размер арендуемых жилых помещений не регламентируется, размер платы за жилые помещения устанавливается договором. Жилые помещения, арендуемые юридическими лицами, должны использоваться строго по целевому назначению: для проживания граждан. Не допускается передача в аренду заселенных домов государственного и муниципального фондов. Это возможно только с согласия всех проживающих в этом доме совершеннолетних граждан.

Рассмотрим подробнее договор социального найма жилого помещения, т.е. найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, поскольку значительная часть граждан удовлетворяет свои жилищные потребности по этому договору.

III. К субъектам права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения прежде всего относится наниматель, т. е. это лицо на имя которого выдан ордер и с кем заключен договор.

Наряду с нанимателем проживающие совместно с ним челны его семьи также имеют права на жилую площадь т.е. “пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору”(ст. 672 п.2 ГК).

Понятие члена семьи.

В соответствии с Жилищным Кодексом к членам семьи нанимателя относятся супруг(супруга) нанимателя, их дети, родители, а также другие родственники, иждивенцы и в исключительных случаях, иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Отсутствие прописки (регистрации), заменившей институт прописки само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод граждан, включая и права на жилище, как и наличие прописки (регистрации) само по себе не создаёт права пользования жилым помещением (см. Постановление Конституционного Суда РФ. от 25.04.1995).

Наличие права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения определяется одним критерием - является ли гражданин нанимателем либо членом семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как и наниматель. Это касается размера жилой площади, а также равенства голосов нанимателя и совершеннолетних членов семьи при решении вопросов вселения других лиц в занимаемое жилое помещение, обмена и др. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязанностям, вытекающим из договора социального жилищного найма.

От членов семьи нанимателя надо отличать лиц, проживающих в жилом помещении (даже при наличии прописки - регистрации), но не имеющих самостоятельного права на жилое помещение. Это поднаниматели и временные жильцы.

Поднаниматели (ст.685 ГК) - это лица, состоящие с нанимателем в договоре поднайма, который заключается при согласии всех совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя. Требуется соблюдение нормы жилой площади, согласие соседей, если в поднаём сдается комната в коммунальной квартире. Договор поднайма является возмездным.

Временные жильцы (ст.680 ГК) - это лица проживающие в жилом помещении без договора и поселенные на небольшой срок (до 6 месяцев), без взимания платы. При их поселении требуется уведомление наймодателя. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя или любого члена семьи.

IV. Обязанности наймодателя (им соответствуют права нанимателя):

● он обязан предоставлять жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;

● предоставлять коммунальные услуги (по теплоснабжению, электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению и др) в соответствии с “Правилами предоставления коммунальных услуг” утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации;

● осущствлять нормальную эксплутацию жилого дома, в котором находится сданное в наём жилое помещение; производить капитальный ремонт; осуществлять текущий ремонт внутриквартирных устройств, исправлять повреждения и неисправности санитарно - технического и иного оборудования. Установлен перечень работ, которые должны производиться без дополнительной оплаты (за счёт средств, полученных от жильцов и дотаций из бюджета), лишь необходимые приборы и материалы должны приобретаться самими нанимателями. Так, в течение одной смены должны производиться устранение течи санитарных приборов, регулировка смывного бочка; в течение суток - укрепление расшатанного умывальника, унитаза, раковины и др; два раза в год - прочистка и промывка внутренней канализации и др.

К обязанностям наймодателя относятся также уборка мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, предоставление на время проведения капитального ремонта другого жилого помещения и др.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателя определяется не только общегражданским и жилищным, но и специальным законодательством о защите прав потребителей.

Гражданско-правовая ответственность неисправного наймодателя:

1. С наймодателя взыскиваются убытки, понесенные потребителем-нанимателем (как реальный ущерб, так и упущенную выгоду).

2. Наймодатель оплачивает неустойку - в размере 3% от суммы убытков за каждый день просрочки в устранении недостатков.

3. В случае обнаружения недостатков в качестве услуг (например, температура в помещении должна быть не ниже +18 градусов и т.д.) оплата услуг нанимателем уменьшается;

4. Возмещается вред, причинённый жизни или здоровью нанимателя в результате ненадлежащего исполнения обязанностей наймодателем.

5. Подлежит компенсации моральный вред (нравственные и физические страдания).

6. Возмещение, вреда, причинённого здоровью или жизни нанимателя и его членов семьи;

Возмещение убытков, вреда, причинного здоровью или жизни нанимателя и членов его семьи, компенсация морального вреда, уплата неустойки не освобождает наймодателя от исполнения нарушенного обязательства (произвести ремонт, исправить недостатки и т. д.)

Ответственность наймодателя наступает независимо от наличия его вины, так как он является предпринимателем и на основании ст. 401 ГК освобождает от ответственности, только если нарушение обязательства было вызвано вследствие неопределимой силы.

Установлен внесудебный порядок удовлетворения законных требований потребителя, а в случае его не соблюдения суд, удовлетворяя иск, взыскивает в федеральный бюджет с наймодателя - нарушителя дополнительный штраф в размере цены иска (а если иск предъявлен обществом по защите прав потребителя - 50% штрафа в бюджет, 50% - в пользу общества).

Обязанности нанимателя:

1. Он обязан использовать помещение только по назначению – для проживания.

2. Обеспечивать сохранность жилых помещений, не допускать переустройство и перепланировку помещения и мест общего пользования.

3. Наниматель обязан получать письменное разрешение наймодателя на установление и использование электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительных секций приборов отопления и т.п.

4. Соблюдать требования техники безопасности и противопожарной безопасности;

5. Производить текущий ремонт помещения;

6. Соблюдать правила общежития, не нарушать условия проживания других граждан (соблюдение тишины и.т. д.)

7. Особой обязанностью нанимателя и членов его семьи является своевременная оплата жилья.

Оплата устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги. Однако переход на такую оплату в полном размере в соответствии с Законом, “Об основах федеральной жилищной политики (в редакции Закона о 8.12. 1995г.) и Постановлением Правительства РФ от 18.06.1996. “Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг”, производится постепенно, и должен быть завершен к 2003 году.

Размер оплаты устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и места расположения жилья.

В случае обнаружения недостатков в качестве услуг (например, температура в помещении должна быть не ниже +18 и т. д.) оплата услуг нанимателем уменьшается.

Так, в Санкт-Петербурге, установлена базовая ставка оплаты жилья за один квадратный метр, которая умножается при оплате отдельных квартир на коэффициент потребительских качеств дома (КПК). Соответственно все дома классифицированы на 7 категорий с точки зрения их потребительских качеств: дореволюционные дома, прошедшие капитальный ремонт, имеют самый высокий КПК - 5; не прошедшие его - 2, 4; дома постройки 1931-1936 (“сталинские”) - 3, 2; домов “хрущевских” (постройки 1957-1970) - 1;

Оплата в коммунальных квартирах производится в половинном размере базовой ставки без умножения на коэффициент.

Предусмотрена система социальной помощи при оплате жилья - жилищные субсидии.⁵ Они предоставляются безналично в виде уменьшения платежей и только материально необеспеченным. Это граждане, у которых доходы семьи в расчете на каждого члена не должны превышать прожиточный минимум. Субсидии предоставляются для оплаты не всей площади, а в пределах социальной нормы; федеральный стандарт социальной нормы площади жилья: 18 кв. м на каждого члена семьи, состоящий из трёх и более человек, по 21 кв. м на человеке в семье из двух человек, 33 кв. м. - на одного человека, в коммунальных квартирах - 12 кв. м на человека.

Размер субсидии - собственные расходы граждан на оплату не должны превышать половину установленного минимального размера оплаты труда.

Сдающие помещение в поднаем утрачивают право на субсидию.

Ответственность нанимателя и членов его семьи по договору.

При неоплате жилья свыше шести месяцев предусмотрено выселение на другую жилую площадь без учета прежнего уровня благоустроенности - в соответствии со ст 18 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”. В данном случае согласно ст. 687 п3 нормы ст 697 и 688 ГК о выселении без предоставления другого жилого помещения, не применяются, поскольку для договоров социального жилищного найма установлен приоритет жилищного законодательства.

Неправомерно удержание пени за просрочку оплаты жилья и коммунальных услуг, ибо согласно ст. 330 ГК РФ для взыскания неустойки необходимо наличие письменного договора.

За систематическую порчу, разрушение жилого помещения, использование его не по назначению, за систематическое нарушение правил общежития законодательство предусматривает расторжение договора и выселение без предоставления другого жилого помещения.

Особые права нанимателя и членов его семьи.

1) Нанимателям и членам их семьи, занимающим жилое помещение, превышающее социальную норму, предоставляется право на замену жилого помещения на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы (ст. 15 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”).

2) Они имеют право на обмен жилого помещения при условии согласия всех совершеннолетних членов семьи и разрешения органов опеки в отношении несовершеннолетних и недееспособных членов семьи.

3) При временном не проживании нанимателя или членов его семьи право на жилое помещение сохраняется. Конституционный Суд в постановлении от 23.06.1995 г. указал: “Временное не проживание в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением, не может служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением».

4) Право на бесплатное приобретение в свою частную собственность жилого помещения, занимаемого по договору социального жилищного найма. Такое право имеют наниматели и члены их семей, проживающие не только в отдельных, но и в коммунальных квартирах. Конституционный Суд РФ в постановлении от 3 ноября 1998 г. признал запрещение приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах государственного и муниципального фонда социального использования не соответствующим Конституции РФ (Российская газета 12.11.98).

V. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в случаях, указанных в законе. При этом нормы гражданского кодекса (ст. 687 ГК) применяются согласно ст. 672 п3 к договору социального найма жилого помещения, только если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, по вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения (выселения) приоритет перед ГК РФ имеют нормы жилищного законодательства: Закон “Об основах федеральной жилищной политики” и Жилищный Кодекс (ст. 92-97).

Жилищное законодательство предусматривает расторжение договора с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения.

Внесение с предоставлением другого жилого помещения различается на выселение с предоставлением “другого благоустроенного” жилого помещения и выселение с предоставлением “другого жилого помещения”

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения гарантирует сохранение отдельной квартиры и того количества комнат, которое было у семьи, обеспечение уровня благоустроенности, характерного для данного населенного пункта; предоставленное жилое помещение должно быть не меньше прежнего ( в пределах жилищной нормы и с учетом наличия права на дополнительную жилую площадь; не допускается при этом поселение в одну комнату лиц разного пола, кроме супругов и детей до девяти лет. Этаж и район города не гарантируются.

Такое выселение допускается, если дом подлежит сносу или грозит обвалом, либо подлежит переоборудованию в нежилой.

Выселение с предоставлением «другого помещения» не обеспечивает тот уровень благоустроенности, который наниматель и члены его семьи имели, а гарантирует лишь предоставление жилого помещения в черте того же населенного пункта и соответствие его санитарным и техническим требованиям.

Такое выселение применяется со служебной жилой площади при прикращении трудовых отношений, если выселяемые включены законом в перечень лиц, которых нельзя выселить без предоставления жилого помещения (например, одиноких лиц с несовершеннолетними детьми; лиц, проработавших в организации не менее 10 лет и др.)

Выселение с предоставлением «другого» помещения применяется также в случае длительного неплатежа квартплаты по договору социального жилого найма. Согласно ст. 18 ч. 3. Закона “Об Основах федеральной жилищной политики” при невнесении нанимателем платы за шесть месяцев допускается переселение на другую жилую площадь. Санкция же ст. 687 ГК о выселении без предоставления другого жилого помещения за невнесение нанимателем платы за шесть месяцев не применяется и договору социального жилищного найма, ибо эти отношения урегулированы жилищным законодательством и ст. 687 в данном случае не действует (см. ст. 672 ГК).

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в случаях указанных в законе: в случаях разрушения или порчи жилого помещения, суд может при этом предварительно предоставить срок для устранения нарушений до 1 года; при использовании жилого помещения не по назначению; при систематическом нарушении прав и интересов соседей; со служебной жилой площади при прекращении трудовых отношений и при отсутствии льгот; при признании ордера недействительным. Это выселение производится в судебном порядке (см. ст. 687, 688 ГК и Жилищный кодекс).⁶

В случае самоуправного занятия жилого помещения выселение производится в административном порядке с санкции прокурора.