§ 5. Право собственности российских граждан за рубежом

Имеют ли право граждане РФ приобретать недвижимость за рубежом? Отвечая на этот вопрос, необходимо иметь в виду два аспекта: прежде всего подход к его решению со стороны отечественного, т.е. российского, правопорядка, а затем отыскание соответствующей позиции в рамках той иностранной юрисдикции, в которой приобретается недвижимость. Таким образом, если российское право говорит «да» в этом плане, то это еще не означает реальную возможность купить недвижимость за рубежом для гражданина РФ, ибо не все государства следуют аналогичному пути, разрешая иностранцам приобретать недвижимость, расположенную на его территории.

Что касается деталей регулирования данных отношений в Российской Федерации, то сегодня, констатируя соответствующие изменения, происшедшие в относительно недавнее время, можно отметить определенный сдвиг в сторону либерализации. Речь идет о том, что в свое время в целях обеспечения валютного контроля и валютного регулирования в развитие закона РФ от 9 декабря 1992 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» Центральным банком России был разработан порядок осуществления валютных операций, связанных с «движением капитала», в силу которого любая покупка российским физическим или юридическим лицом недвижимости, акций, ценных бумаг и т.д. за границей должна была осуществляться только по разрешению ЦБ РФ, подтвержденный особо в отношении приобретения недвижимой собственности письмом ЦБ России от 25 октября 1994 г. Впоследствии Приказом ЦБ РФ № 02-94 от 24 апреля 1996 г. подобное требование было заменено на более мягкое — в противовес получению разрешения ЦБ РФ (которое, кстати сказать, за все время действия подобного положения было соблюдено в единичных случаях) предусматривалось уведомление. В результате в нашей стране на место разрешительному должен прийти явочный порядок приобретения недвижимостей за рубежом и совершения иных валютных операций. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что рассматриваемые положения пока еще не вступили в действие (см. об этом ниже).

Представляет интерес и вопрос о том, каковы же требования и условия приобретения недвижимости для российских граждан в конкретных государствах. Закономерно, что рассмотрение связанной с затрагиваемым вопросом ситуации ограничивается определенной группой стран, в рамках которой наблюдается наибольший удельный вес совершающихся сделок с недвижимым имуществом с участием граждан России. Это обусловлено, с одной стороны, соответствующей климатической привлекательностью, а с другой — социально-экономическими, политическими и в немалой степени правовыми факторами, действующими в таких странах. Особое место в указанной группе стран занимает Республика Кипр, что не в последнюю