Гражданское Право (Лекция)

Наём жилого помещения.

Общие положения в договоре найма жилого помещения.
Социальный наём жилого помещения.
Договор коммерческого найма.

1 вопрос.

Договор найма жилого помещения является одним из видов ГП договоров и одновременно является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользование этим жилым помещением.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст. 671). Договор является двухсторонним, взаимным, консенсуальным и возмездным.

Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК):

договор социального найма жилого помещения,
договор коммерческого найма жилого помещения.

Регламентации договора найма жилого помещения посвящена гл. 35 (ст. 671-688). Для этой главы характерно то, что большинство норм там императивные.

Договор коммерческого найма регулируется непосредственно главой 35 ГК. А к договору социального найма применяется в первую очередь Жилищный Кодекс. Отношения, связанные с социальным наймом также регулируются следующими статьями:

Ст. 672 ГК, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, то есть речь идёт о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями,
ст. 674 также применяется и к договору социального найма, где речь идёт об обязательной письменной форме договора,
ст. 675 – речь идёт о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение,
ст. 678 об обязанностях нанимателя жилого помещения,
ст. 680,
п. 1-3 ст. 685 «Под наём жилого помещения».

Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что договор социального найма заключается после выдачи на это жилое помещение ордера. В настоящий момент согласно ст. 57 ЖК гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. Такие решения направляются гражданам в течение 3-х рабочих дней со дня принятия такого решения, и это решение является основанием для заключения договора социального найма в срок, указанный в решении.

2 вопрос.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, (управомоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживание в нём на условиях, предусмотренных ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения – на стороне нанимателя может быть только физическое лицо.

Требование к предмету договора социального найма (предметом является помещение (ст. 62)):

жилое помещение должно быть изолированным,
жилое помещение должно быть жилым.

Таким образом, предметом договора может быть:

отдельная комната,
одна или несколько комнат в коммунальной квартире,
квартира,
дом,

Самостоятельным предметом не могут быть:

часть комнаты,
комнаты, связанные с другой комнатой общим входом,
общее имущество многоквартирного дома,
помещения вспомогательного использования,
нежилые помещения (дачные дома в том числе).

Договор социального найма жилого помещения заключается без срока. Сторонами договора социального найма жилого помещения являются с одной стороны наниматель, с другой наймодатель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищного жилищных фондов, наймодателем может быть только юридическое лицо.

Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей существуют 2 противоположные точки зрения:

Аскназий С. И. указывает, что особенностью договора жилищного найма является то, что права и обязанности по договору возникают не только у лица заключившего договор, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи, таким образом по существу все члены семьи нанимателя в свою очередь тоже являются нанимателями (съёмщики), аналогичную точку зрения высказывает А. И. Пергамент,
Лаасик Э. считает, что члены семьи нанимателя субъектами договора найма не являются и в заключении данного договора участия не принимают, однако в отдельных случаях возможно заключения одного общего договора найма в отношении одного жилого помещения с двумя и более лицами и тогда они становятся сонанимателями.

Действующее законодательство (ст. 672) содержит доказательства обоснованности первой точки зрения.

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит 2 категории граждан:

1) совместно проживающие с нанимателем,

2) связанные моральной и материальной (родственной) общностью.

Ст. 68 ЖК признаёт членами семьи нанимателя, прежде всего проживающих с ним его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников необходимо чтобы они были вселены нанимателем в качестве членов его семьи и вели с нанимателем общее хозяйство.

Закон в настоящий момент не устанавливает ни срока проживания с этими лицами, ни условия ведения общего хозяйства.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами, а также несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 69).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения жилищного фонда социального использования.

Права и обязанности наймодателя. Обязанности:

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (в случае аварии такой капитальный ремонт наймодатель должен осуществлять немедленно),
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества,

наймодатель несёт и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения.

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставления жилого помещения в исправном состоянии. Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает дополнительную обязанность наймодателя предусмотренную ст. 88 ЖК, а именно предоставить жильё на время ремонта, при этом при производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть проведён без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помещение предоставляется на время капитального ремонта по договору найма в маневренном фонде жилья. В случае отказа в переселении в это помещение наймодатель может потребовать переселение в судебном порядке. Переезд до маневренного фонда и обратно осуществляется за счёт наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения из маневренного фонда наймодателя, с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение, но с заключением договора социального найма, а предыдущий договор подлежит расторжению. Если в результате ремонта жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено, уменьшится, в результате чего проживающий в нём наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в предоставлении другого жилого помещения, либо увеличится, в результате чего жилое помещение существенно превысит социальную норму, то другое жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта. После проведения капитального ремонта наниматель вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого, в результате капремонта или переоборудования, уменьшится.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения имеет право в установленном порядке:

вселять в жилое помещение иных лиц (временные жильцы и поднаниматели),
сдавать жилое помещение под найм (наём),
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов,
производить обмен или замену занимаемого жилого помещения,
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг,

наниматель может иметь и другие права, предусмотренные ЖК и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ,
обеспечивать сохранность жилого помещения,
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения,
производить текущий ремонт жилого помещения,
своевременно (не позднее 10-го числа каждого месяца, если договором не установлено иное) вносить плату за пользование коммунальными услугами,
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма,

наниматель несёт и иные обязанности, предусмотренные ЖК.

Наниматель, с письменного согласия членов семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов семьи и уже наймодателя других граждан в качестве проживающих совместно с им членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, но на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни других членов семьи, ни наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в нём (в договоре) нового члена семьи нанимателя.

Ответственность наймодателя по договору социального найма жилого помещения.

Наймодатель, не выполнивший обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором несёт ответственность: при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанности по своевременному проведению капремонта жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наниматель вправе по своему выбору потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещением своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или имущества, либо возмещение убытков, причинённых невыполнением или ненадлежащим выполнением надлежащей обязанности.

Наниматель, не выполнивший обязанности, тоже несёт предусмотренную законодательством РФ ответственность.

Изменение договора социального найма.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещением на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения.

Дееспособный член семьи нанимателя вправе с согласия остальных членов семьи и наймодателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи нанимателя.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а именно наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих с ним членов его семьи вправе в любое время расторгнуть договора социального найма.

В случае выезда нанимателя в другую местность на постоянное жительство договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в следующих случаях:

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги более 6 месяцев подряд,
в случае разрушения или порчи имущества нанимателем,
в случае систематического нарушения прав или интересов соседей, делающих невозможным совместное проживание в одном жилом помещении,
за использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя производится только в судебном порядке.

Договор социального найма прекращается также в связи с разрушением жилого дома, помещения, в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Выселение граждан производится в судебном порядке:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения,
с предоставлением другого жилого помещения,
без предоставления жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случае, если:

дом в котором находится жилое помещение подлежит сносу,
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение,
жилое помещение признано непригодны для постоянного проживания,
в результате капремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено (уменьшится или увеличится).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более 6 месяцев подряд не вносят плату за жильё и коммунальные услуги они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, но с размером установленном для вселения граждан в общежития.

Если наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещение, допускает его разрушение, использует его для непредусмотренных целей, если делают проживание с ними остальных граждан невозможном наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранить такие нарушения, а также назначить разумный срок для устранения нарушений, но если наниматель не устранит нарушения, то виновные по требованию наймодателя выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения также могут быть выселены граждане лишённые родительских прав, если совместное проживание граждан с их детьми будет признано судом невозможным, так как отрицательно влияет на воспитание детей. Список оснований выселения граждан из жилых помещений не является исчерпывающим и выселении е возможно и по другим основаниям, предусмотренным другими ФЗ и договором социального найма (ст. 3, 35 ЖК).

3 вопрос – Договор коммерческого найма.

ГК установлено, что собственнику имущества принадлежит право владения пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК). Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением, при этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания, но и для сдачи их собственником другим лицам на основании договора.

Основной формой такого ГП договора является договор коммерческого найма жилого помещения и ему посвящена 35 глава ГК.

По договору коммерческого найма одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нём. Для заключения договора коммерческого найма не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно сторонам достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.

Объектом договора может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (ст. 673 п. 1 ГК). Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодатель может выступать любой субъект ГП, являющийся собственником жилого помещения, а нанимателем ожжет быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Отличительные черты договора социального найма от договора коммерческого найма.

Социальный найм:

обязательной стороной договора социального найма выступает государство, мун. образование или управомоченное им лицо,
бессрочный характер пользования жилым помещением по договору социально найма,
предоставление жилого помещения по договору социального найма в пределах социальной нормы жилой площади,
предоставление жилого помещения по договору социального найма только лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,
жилое помещение, предоставляемое договором, входит в государственный или муниципальный жилищный фонд,
договор социального найма является публичным,
существует возможность для нанимателей получения льгот и субсидий по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг,
договор социального найма в первую очередь регулируется ЖК с прямыми отсылками к ГК, в специально предусмотренных случаях.

Коммерческий найм:

наймодателем выступает любое физическое и юридическое лицо,
срочный характер пользования жилым помещением по договору коммерческого найма:

- краткосрочный (до 1 года),

- долгосрочный (до 5 лет),

предоставляются жилые помещения любой площади,
жилые помещения предоставляются любым лицам, пожелавшим заключить договор коммерческого найма,
жилое помещение входит в частный жилищный фонд или государственный и муниципальный фонд коммерческого использования,
размер платы за жильё определяется соглашением сторон,
договор регулируется в первую очередь нормами ГК с обязательным включением в ГК прямых отсылок к ЖК.

Участниками жилищных отношений могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением. Для вселения кК тех так и других требуется согласие всех проживающих с нанимателем лиц, временные жильцы проживают безвозмездно в течение ограниченного срока, при этом конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется и согласия наймодателя не требуется, его следует лишь уведомить.

Временные жильцы могут вселяться либо не заранее определённый срок, либо на неопределённый срок. Если срок был согласован, то по его истечению пользование жилым помещением у временного жильца прекращается. Если срок не был оговорен, то наниматель или другой проживающий гражданин могут потребовать выселение временных жильцов и они обязаны выехать из занятого помещения не позднее 7 дней с момента предъявления к ним требований.

Поднаниматели должны оплачивать пользование жилым помещением, существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока основного договора. В отличии от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определённую часть жилого помещения, однако самостоятельного права пользования не приобретают. За действия поднанимателя ответственность несёт сам наниматель. Как следует из п. 2 ст. 685 ГК договор поднайма жилого помещения может быть заключён при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, если в результате вселения поднанимателя размер на одного проживающего человека окажется менее нормы, то сдача жилого помещения под найм не допускается.

Отличия предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма от его предоставления по договору аренды.

Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее действовавшим жилищным законодательством в начале 90-х годов. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений, а именно сдача жилья в аренду и появился новый вид договора «договор аренды жилого помещения», которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату.

Ныне действующий ГК не знает понятия, как договор аренды жилого помещения. В п. 2 ст. 671 ГК говорится, что по договору аренды жилое помещение предоставляется только юридическим лицам, однако если анализировать действующие нормы ГК, можно сделать вывод: законодатель отказался от понятия аренда применительно к жилищному фонду, заменила его понятием «договор найма», однако принципиальных отличий относительно использования жилья нету.

В ГК определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма:

может быть расторгнут по инициативе наймодателя и нанимателя,

наниматель в любое время может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК), решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами,

по решению любой стороны, если санитарно-техническое состояние помещения делают его непригодным для проживания,
если наниматель использует жильё не по назначению,

наймодатель вправе предупредить их о необходимости исправить нарушения, если после предупреждения наниматель не исправился, суд может вынести решение о расторжении договора, в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушения и лишь при повторном обращении наймодателя в суд, может расторгнуть договор.

В судебном порядке решаются вопросы расторжения договора коммерческого найма:

при невнесении платы более 2-х раз в краткосрочном найме,
в случае разрушения и порчи имущества.

Содержание