65. Определите понятие, виды и правовое регулирование договора аренды. Охарактеризуйте стороны, предмет, условия о цене, сроке и форме договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное владение (ст. 577 ГК). В ГК выделяются следующие виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

ПР: Глава 34 ГК, трансп.уставы и кодексы, ст.17 зем.кодекса, Декрет Президента РБ от 19.12.2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды
капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, Положение «О порядке сдачи…», утв.Указом № 518 «О некоторых вопросах аренды».

Сторонами договора аренды являются арендодатель
и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица,
РБ и ате. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.

Предмет = имущество, признанное в соотв.с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом
аренды мб только индивидуально-определенные
непотребляемые вещи. В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими
могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается или ограничивается.

Цена договора определяется соглашением сторон и не
относится к существенным условиям договора. Исключение
составляет договор аренды здания и сооружения, сущ.условием которого является цена (арендная плата).Арендная плата может устанавливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусл.договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусл.договором затрат на улучшение аренд.имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено зак-вом. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза
в год.

Срок договора аренды не относится к существенным
условиям договора. Если срок в договоре не определен,
договор считается заключенным на неопред.срок.
Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое
время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при
аренде недвижимости — за 3 месяца. Зак-вом
могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным
видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не
может превышать 99 лет). Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается
только с согласия арендаторов.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава
договора, предмета договора, его срока. Договор аренды
на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юр.лицо, — независимо от срока
должен быть заключен в письменной форме. Договоры аренды и субаренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, субаренды, об изменении
или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением
данных договоров, не подлежат гос.регистрации (Декрет)


66. Перечислите права и обязанности сторон в договоре аренды, опишите процедуру исполнения договора аренды. Раскройте содержание преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок и порядок прекращения договора аренды.

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества вместе со всеми документами и принадлежностями имущества;

• нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества;

• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

• производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору или в соответствии с законодательством. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора:

• своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;

• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;

• при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.

Статья 592. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581).

Изменение договора возможно по соглашению сторон. Он не может быть изменён в одностороннем порядке. Требование одной из сторон об изменении условий договора рассматривается в судебном порядке, реорганизация арендодателя, перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.

Прекращение договора аренды допускается по истечении срока или в связи с его расторжением по соглашению сторон. Может быть расторгнут в судебном порядке при нарушении одной из сторон договорных обязанностей.

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если

• пользование имуществом не по назначению

• Существенное ухудшение имущества

• Более 2 раз подряд не вносит арендную плату ( + внесение арендной платы за 2 последующих периода досрочно)

• Не производит капитального ремонта в установленные договором сроки ( арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при письменном предупреждении о неисполнении предусмотренного обязательства в разумный срок)

По требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях:

• препятствия пользования имуществом, либо в случае непредоставления имущества

• если имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были известны арендатору

• Если арендодатель не производит капитальный ремонт, являющийся его обязанностью

• Если имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном к использованию.

Договором могут быть установлены и другие условия – это право сторон.