Понятие договора аренды недвижимости в жилищной сфере.

Аренда жилых помещений. Договор аренды жилых помещений

Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды. Различие между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

Договор аренды — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, а также физическое лицо — индивидуальный предприниматель. Арендодателем могут быть как юридические лица, так и гражданин. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды, поэтому при отсутствии в договоре условия о ее размере данный договор считается незаключенным.

Предмет договора аренды — изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон), отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Кроме того, жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц. Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор-юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Права и обязанности сторон договора аренды определяются в договоре. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования. Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).