2. Содержание, исполнение и прекращение договора аренды

земельного участка

Арендатору земельного участка принадлежат следующие права:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

5) возможность осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Обязанности арендатора определяются общими положениями ГК об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и заключаются в соблюдении законодательных запретов. К ним относятся обязанности по:

- использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранению межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;

- соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.

На арендаторе лежат и обязанности активного типа, требующие от него совершения активных действий. К ним относятся обязанности:

- своевременно приступать к использованию земельных участков (например, к их застройке) в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- вносить арендную плату;

- осуществлять мероприятия по охране земель.

В целях охраны земель должны проводиться мероприятия, определенные ст. 13 ЗК. Они включают в себя, в частности, мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий различных загрязнений и захламления земель, по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, приводящих к деградации земель; по защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения биологическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий.

Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Арендатор обладает определенными правомочиями по распоряжению арендованным земельным участком. Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления вправе:

а) сдать участок в субаренду;

б) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК).

Как видно, общее правило п. 2 ст. 615 ГК, предусматривающее обязательное согласие арендатора на вышеуказанные действия, заменено противоположным правилом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Вместе с тем необходимо учитывать, что согласно императивному правилу п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Учитывая, что норма п. 9 ст. 22 ЗК касается залога права аренды не всякого земельного участка, а только залога права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и сданного в аренду на срок свыше пяти лет, она является специальной по отношению к правилам п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. Поэтому при залоге такого права подлежит применению п. 9 ст. 22 ЗК, из чего исходит и судебная практика <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Преимущественные права арендатора земельного участка весьма различны. Во-первых, если продается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки во всех ситуациях, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК).

Во-вторых, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет по общему правилу преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 22 ЗК). Это право не возникает у арендатора земельного участка, если данный участок приобретается в аренду собственником расположенной на участке постройки (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК), а также когда право аренды прекращается досрочно по установленным законом и договором основаниям. Порядок осуществления преимущественного права и последствия его нарушения установлены общей нормой ст. 621 ГК.

Помимо оснований, установленных нормами гражданского законодательства, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Они установлены п. 2 ст. 46 ЗК и могут быть разделены на две группы.

К первой группе относятся разнообразные нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора, а именно:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке по общим правилам ст. ст. 452, 619 ГК РФ, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Во вторую группу специальных оснований для досрочного прекращения арендного обязательства входят обстоятельства, не связанные с неправомерными действиями арендатора, а именно:

1) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК (ср. ст. ст. 279 и 282 ГК) <1>;

--------------------------------

<1> Убытки, причиненные арендатору в результате изъятия земельного участка для публичных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая его упущенную выгоду, за счет соответствующего бюджета или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (п. 3 ст. 57 ЗК). См. также: Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" // СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

2) реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК (ст. 242 ГК).

Нормами п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК предусмотрено особое основание расторжения договора аренды земельного участка. Согласно им арендатор в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, могущих повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка, и иной информации, требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.