1. Понятие договора аренды земельного участка

Предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК).

Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством. Данные кадастрового учета являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды (п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. ГК допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК). Нормы ЗК лишили субъектов, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этого права. Если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают органы местного самоуправления, поскольку законодательством не предусмотрено иное <1>.

--------------------------------

<1> Этот порядок действует до разграничения права собственности на земельные участки между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (см.: Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060). Ряд особенностей распоряжения земельными участками, находящимися в публичной собственности, установлен Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189 (с послед. изм.).

Арендатором земельного участка может быть любое лицо, поскольку иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут быть арендаторами земельных участков, расположенных в пределах территории РФ. Исключения из этого общего правила устанавливаются земельным законодательством. Специальные предписания, касающиеся предоставления земельных участков в аренду иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, немногочисленны. Согласно норме п. 12 ст. 30 ЗК разрешается предоставление земельных участков указанным лицам на праве аренды для строительства. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном этой статьей. Статья 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" говорит о возможности аренды земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных иностранных субъектов составляет более чем 50%.

Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нормам ст. 609 ГК. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

По общему правилу собственник земельного участка свободен в решении вопроса о том, сдавать или не сдавать его в аренду. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Они касаются случаев обязательного заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица - собственники построек, возведенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают "исключительным правом на приобретение права аренды" соответствующих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и другими федеральными законами <1>. Причем в силу п. 3 ст. 36 ЗК, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Это право может быть реализовано только при условии, что воля на заключение договора аренды земельного участка будет выражена одновременно всеми сособственниками здания или собственниками всех находящихся в нем помещений. В случае если земельный участок принадлежит юридическому лицу - собственнику расположенной на нем постройки на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретение этого участка в аренду (или в собственность) является для такого лица его обязанностью, которую он должен реализовать до 1 января 2006 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <2>).

--------------------------------

<1> Понятие "исключительное право" в данном случае использовано законодателем некорректно, в противоречии с общепринятым словоупотреблением. В действительности речь идет о том, что только перечисленные в данной норме закона лица могут стать арендаторами соответствующих земельных участков.

<2> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148 (с послед. изм.).

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения таких торгов определяется ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК.

В земельном законодательстве регламентируется процедура передачи в аренду земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям (ст. ст. 28 - 30 ЗК).

Размер арендной платы (цена в договоре аренды) определяется договором (ст. 22 ЗК) и является его существенным условием (ст. 65 ЗК). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 ЗК). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (ст. 65 ЗК).

При аренде земельных участков, находящихся в частной собственности, порядок определения и внесения арендных платежей, их размер подчинены общим нормам ст. 614 ГК. Создание в России нормального рынка земли непременно приведет к практическому возрождению договора "найма из выстройки" <1> - особого договора аренды земельного участка, известного дореволюционному праву. Арендатор при долгосрочной аренде земельного участка для выстройки возводил на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускал их в коммерческую эксплуатацию и выручал от этого доход, покрывавший не только затраты на строительство, но и дававший прибыль. По окончании срока аренды арендатор передавал здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование. Такая форма расчета за аренду земельного участка называлась выстройкой.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 265 - 266.

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен только на срок, не превышающий 49 лет. Срок договора аренды земельного участка, передаваемого в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, не может превышать одного года (п. 7 ст. 22 ЗК). Срок договора аренды земельного участка, заключаемого от имени несовершеннолетнего гражданина, унаследовавшего этот участок, его законными представителями, не может превышать срока достижения этим гражданином совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК).