1. Публично-правовые предпосылки заключения договора найма

специализированных жилых помещений

С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться во временное пользование по договору специализированные жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов. Такие помещения составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной и муниципальной) собственности. К их числу в соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных категорий граждан);

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Для включения жилого помещения в состав специализированного жилищного фонда с одновременным отнесением его к одному из указанных видов специализированных жилых помещений необходимо административно-правовое решение органа публичной власти, осуществляющего управление соответствующим государственным или муниципальным жилищным фондом, принятое в порядке, установленном федеральным правительством.

Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК).

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданам являются административно-правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК). При этом жилые помещения по данному договору предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (ч. 2 ст. 99 ЖК). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.