3. Другие договоры по использованию жилых помещений

Жилые помещения могут использоваться для проживания граждан и на основании других гражданско-правовых договоров. Прежде всего речь идет о договорах аренды жилых помещений, принадлежащих как публичным, так и частным собственникам, нанимателями которых становятся юридические лица или индивидуальные предприниматели, не использующие нанятое ими жилье для удовлетворения собственных жилищных потребностей. При этом в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК они вправе использовать арендованные ими жилые помещения только для проживания граждан (например, своих работников), с которыми сами наниматели могут находиться не только в гражданско-правовых (договорных), но и в трудовых отношениях. Критерием различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений становится, следовательно, то обстоятельство, что в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем, а во втором случае получает его от посредника - арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от наймодателя-собственника <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 656 - 658. Ср.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 116 - 117.

Кроме того, закон предусматривает возможность заключения договоров безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан (ч. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК). Речь идет прежде всего о постоянном или длительном использовании престарелыми и больными гражданами жилых помещений, закрепленных за государственными и муниципальными учреждениями социальной защиты населения. Этот договор по своему субъектному составу и по содержанию прав и обязанностей нанимателя четко отличается от договоров жилищного найма, а по безвозмездному характеру - от договора аренды.

По своей юридической природе он близок к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному п. 1 ст. 689 ГК, однако отличается и от него наличием у ссудополучателя определенных социально-юридических гарантий удовлетворения своих жилищных потребностей. Отождествление же этого договора с гражданско-правовым договором ссуды без необходимости ухудшило бы правовое положение пользователя-гражданина при удовлетворении им конституционно признанных жилищных потребностей.