64. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и регистрация прав на имущество.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ, под сделкой подразумеваются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Звучит это немного туманно, поэтому, для того чтобы представить вашему вниманию виды сделок с недвижимостью, следует расшифровать понятие «сделка». Сделка – некий осознанный акт (волевой акт), осуществляемый юридическими или физическими лицами. Легальная сделка осуществляется в полном соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса и права. Сделка направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских отношений (правоотношений).

Виды сделок:

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи квартиры одно лицо передает другому за деньги квартиру на условиях, определенных договором.

К вышеперечисленным документам прилагаются согласие супруга покупателя на покупку. В случае, если квартира приобретена продавцом в браке, то необходимо предоставить согласие супруга продавца (даже если брак расторгнут, но не заключен договор раздела имущества, либо брачный договор).

Проживающие в квартире лица с переходом права собственности на недвижимость продавца теряют право проживания в квартире.

ДАРЕНИЕ По договору дарения одна сторона передает другой стороне квартиру безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения по определению не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом следует учесть, что указанное условие действует только до регистрации перехода права.

РЕНТА По договору ренты недвижимости передается одним лицом другому бесплатно, либо за деньги, и, кроме того, выплачивается рента деньгами, либо услугами. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС квартира находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия отчуждение квартиры невозможно.

ОБМЕН При обмене квартира обменивается на другую квартиру, либо долю квартиры, либо другое имущество.

В статье 18 ЖК РФ установлено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским и Жилищным кодексами и Законом о государственной регистрации прав.

Права на имущество возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8 ГК РФ). В соответствии с частью 1 ст. 131, статьей 216 ГК РФ и с Законом о государственной регистрации прав государственной регистрации подлежат следующие вещные права на жилые помещения: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитут.

Обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав - это законодательно закреплено в части 1 ст. 131 ГК РФ и в статье 1 Закона о госрегистрации прав. Поэтому основной аргумент в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - их обременительный характер для права собственности на жилое помещение.

По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации.