21.Договор аренды зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Правила, установленные §4, применяются к аренде как жилых, так и нежилых зданий, а также их частей (комнат, помещений). Кроме того, по прямому указанию п. 2 ст. 650 ГК РФ, они действуют и при аренде предприятий, если иное не установлено специальными нормами. По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.
Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не влечет недействительность договора.
Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Источники правового регулирования:
- § 4 гл. 34 ГК РФ;
- § 1 гл. 34 (нормы общих положений об аренде);
- Земельный кодекс.
Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Следует учитывать, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).
Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче (ст. 655 ГК РФ). Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответственные последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. Расходы по передаче, по составлению акта несет передающая сторона, если иное не установлено соглашением.
До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы.
Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — его составляющие (жилые и нежилые). ГК РФ отказался от понятия «строения», однако под строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски и т.д.).
Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. Закон ограничивает аренду жилых помещений: - юридическое лицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан; - граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.
К сооружениям относятся постройки технического характера — инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.
Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (ст. 654 ГК РФ). Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м. Размер арендной платы на практике зависит от следующих показателей:
- места расположения здания (центр, окраина);
- технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);
- назначения помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.); - принадлежности здания к памятникам истории и культуры, архитектуры;
- степени обустройства (лифт и т.п.). вида помещения (основной или вспомогательный).
- коммунальной платы для юридических лиц (вода, тепловая, электрическая энергия), она оплачивается арендатором сверх арендной платы по установленному тарифу.
Приведенный перечень не является исчерпывающим.
Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным.
В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя.
Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.
- 1. Договор купли-продажи (общие положения).
- 2.Договор розничной купли-продажи.
- 3.Защита прав потребителя.
- 4.Договор поставки.
- 5.Договор контрактации.
- 6.Договор поставки для государственных нужд.
- 7.Договор мены.
- 8.Договор энергоснабжения.
- 9.Договор купли-продажи недвижимости.
- 10.Договор купли-продажи предприятия.
- 11.Договор дарения. Пожертвование.
- 12.Договор постоянной ренты.
- 18.Договор финансовой аренды (лизинга).
- 19.Договор бытового проката.
- 20.Договор аренды транспортного средства.
- 21.Договор аренды зданий и сооружений.
- 22.Договор аренды предприятия.
- 23.Договор безвозмездного пользования имуществом.
- 24. Договор подряда (общие положения)
- 35. Договор транспортной экспедиции.
- 36. Расчётные обязательства.
- 37. Договор займа
- 43. Договор страхования. Общие положения.
- 45.Личное страхование и виды
- 46. Договор поручения
- 47. Договор комиссии
- 48. Договор агентирования
- 49. Доверительное управление имуществом
- 50. Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом
- 51. Договор хранения
- 52. Договор хранения на товарном складе
- 53. Специальные виды хранения
- 54. Договор коммерческой концессии (франчайзинг)
- 55. Договор простого товарищества
- 56. Обязательства из односторонних действий (общие положение)
- 58. Публичное обещание награды
- 59. Публичный конкурс
- 60. Проведение игр и пари.
- Понятие обязательств, возникающих из причинения вреда.
- Основание и условия возникновения обязательств из причинения вреда.
- Возмещение вреда, причиненного правомерными действиями.
- Возмещение вреда, причиненного несовершеннолетними и недееспособными гражданами.
- Возмещение вреда, причиненного источником повышенной опасности.
- Ответственность за вред, причиненный государственными, муниципальными органами и их должностными лицами.
- Ответственность за вред, причиненный незаконными действиями правоохранительных и судебных органов.
- Ответственность за вред, причиненный жизни или здоровью.
- Ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товаров, работ или услуг.
- Компенсация морального вреда.
- Обязательства вследствие неосновательного обогащения.
- Понятие и общая характеристика права интеллектуальной собственности.
- Общая характеристика авторского права.
- Объекты и субъекты авторских и смежных прав.
- Защита авторских и смежных прав.
- Переход авторских прав по наследству.
- Авторский договор.
- Понятие и значение патентного права.
- Объекты и субъекты патентного права. Лицензионный договор.
- Условия патентноспособности изобретения, полезной модели, промышленного образца.
- «Ноу-хау» как объекты интеллектуальной собственности.
- Право на фирменное наименование и коммерческое обозначение.