logo
Архив WinRAR / ДИПЛОМ

1.2 Организационно-правовые основы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий

Для определения целевого назначения земель Земельный кодекс Российской Федерации определяет деление всех земельных участков на категории. Вместе с тем, законодательством предусмотрены ситуации, при которых собственнику земли в силу различных причин может потребоваться изменить ее целевое назначение, и, соответственно, перевести данный земельный участок из одной категории в другую.

В последние годы в связи с актуализацией формирования рынка доступного жилья, ростом производства и объема инвестирования промышленного и жилищного строительства в Российской Федерации в гражданском обороте все чаще возникает необходимость изменения категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий определены в ст. 7 Федерального закона № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Однако необходимо помнить, что сельскохозяйственные угодья – это хотя и основной, но лишь один из видов земель, составляющих категорию земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. К иным землям, входящим в состав земель сельскохозяйственного назначения, относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.6 К таким землям применяется общий порядок перевода в земли других категорий.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию обоснованы соблюдением основополагающего принципа земельного права – приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.7

Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую; основания для отказа в переводе земель из одной категории в другую; особенности перевода земель различных категорий в другие категории.

Настоящим Федеральным законом закреплены следующие ограничения по изменению категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения:8

  1. Установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

  2. Наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

  3. Установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Действующее законодательство запрещает перевод земель сельскохозяйственных угодий, если их кадастровая стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Федеральный закон о введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации » перевод земель поселений в земли иных категорий и земельных категорий в земли поселений не зависимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным кодексом. Данный закон снизил требования к переводу земель (земельных участков), связанные с их кадастровой стоимостью. В частности, был разрешен перевод сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает менее чем на пятьдесят процентов средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения закреплены в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на сохранении целевого назначения земельных участков.

Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет основания принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.9 Процедура изменения категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения регулируется также на уровне подзаконных нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации и ведомственных актов.

Как мы видим, процедура перевода земель и земельных участков из одной категории в другую затрагивает многие нормативно – правовые акты, но в основном опирается на Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В связи с тем, что в Тверской области нет своего нормативного акта, регламентирующего процедуру перевода земель из одной категории в другую, то процесс перевода в данном субъекте Российской Федерации основывается на Федеральном законе № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Существуют определенные особенности при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий в различных районах, но в основном вся процедура перевода основывается на Федеральном законе № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Концепция Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» заключается в следующем:

1. Для перевода земельных участков из одной категории в другую необходимо подать ходатайство в соответствующий орган публичной власти (статья 1). Компетенция этих органов определена в ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации:

- перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ;

- перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ;

- перевод иных земель осуществляется органами местного самоуправления.

2. В ходатайстве об изменении категории земельного участка указывается:

- кадастровый номер земельного участка;

- категория земель, в состав которых входит земельный участок и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

- основание перевода земельного участка в другую категорию земель.

3. Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в нем принимает Правительство Российской Федерации в течении трех месяцев со дня поступления ходатайства, или исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления – в течении двух месяцев. Эти акты могут быть обжалованы в суде.

4. Орган публичной власти, принявший акт о переводе земельных участков в другую категорию, обязан в течении 10 дней направить этот акт в орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, для внесения в течении 7 дней изменений в документы государственного кадастра недвижимости и передачи этих документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который в свою очередь обязан в течении 7 дней внести изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Для каждой из 7 категорий установлены свои особенности их перевода в другую категорию (указаны земельные участки, перевод которых в другую категорию допускается без ограничений, допускается с ограничениями при соблюдении определенных условий или запрещается).

6. Если категория земель по каким-либо причинам в свое время не была указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах, или документах, удостоверяющих права на землю, то необходимо принять акт на уровне органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к конкретной категории в зависимости от цели использования, для которой предоставляется земельный участок. Для этого достаточно документального подтверждения фактического использования земельного участка.

В случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельного участка к конкретной категории, указанными в перечисленных документах, отнесение земельного участка к категории земель осуществляется на основании правоустанавливающих документов.

7. Разрешается перевод земельных участков в другую категорию по инициативе органов публичной власти без согласия правообладателей земельных участков в случаях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия этих земельных участков у их правообладателей, либо в связи с установлением черты населенных пунктов.

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.

Перевод земель из одной категории в другую считают состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Даны перевод земель из одной категории в другую характерен для Тверской области в связи с отсутствием собственной нормативной базы по переводу земель.

Существуют определенные особенности при переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

В настоящее время перевод в основном осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда, водного фонда, земли промышленности.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном в двух случаях:

1. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется при наличии дополнительного заключения государственной экологической и иных установленных федеральными законами экспертиз, исходя из целей использования земельного участка.

2. Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель допускается в случае невозможности использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением в связи с объявлением и установлением режима зоны экологического бедствия, зон чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, чрезвычайной экологической ситуации; включения в состав категории земель особо охраняемых территорий и объектов; выполнения международных обязательств Российской Федерации; размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; изменение черты населенных пунктов.