7.4. Кадастровая оценка земельных участков

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка — это совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В случае если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, Росреестр осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки Росреестр обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются на территории каждого субъекта РФ) в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в слу¬чае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и т.д.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Назовите формы и виды платежей за землю. Каковы цели установления платности землепользования?

2. Кто является плательщиком земельного налога? Что является объектом налогообложения? Какие категории граждан и юридических лиц освобождены от взимания земельного налога?

3. Что понимается под арендной платой?

4. Как вы понимаете кадастровую оценку земельных участков? В каких целях она производится?

Литература

1. Абдурагимов, М. Б. Налогообложение невыделенной доли сельскохозяйственного земельного участка / М. Б. Абдурагимов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2010. — №7.

2. Бредихин, В. Д. Проблемы обеспечения полноты поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней / В. Д. Бредихин,

Н. В. Баянов //Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2008. — № 6.

3. Гаврилова, Н. А. О налоге на землю / Н. А. Гаврилова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2008. — № 11.

4. Голованов, Г.Р.О новых проблемах правового регулирования земельного налога / Г. Р. Голованов // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2010. — № 1.

5. Дудник, Д. В. Правовое регулирование применения земельного налога как инструмента экономического управления земельными ресурсами Российской Федерации / Д. В. Дудник // Современное право. — 2010. — № 4.

6. Журба, В. В. Специфика массовой оценки земель в России /

В. В. Журба // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2008. — № 11.

7. Иванова, С. В. Проблемы по взиманию земельного налога с собственников земельной доли / С. В. Иванова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 9.

8. Карашев, К. Судебная практика по взысканию земельного налога / К. Карашев // Хозяйство и право. — 2008. — № 11, 12.

9. Кузнецов, А. Б. О земельном налоге при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок / А. Б. Кузнецов // Нотариус. — 2007. — № 3.

10. Лунина, Н. А. Некоторые вопросы правового режима налогообложения пользователей земельными участками / Н. А. Лунина // Нотариус. — 2007. — № 1.

11. Манаенков, К. Л. Критерии расчета арендной платы при аренде публичных земель / К. Л. Манаенков // Закон. — 2009. — № 10.

12. Некрестьянов, Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков / Д. Некрестьянов // Хозяйство и право. — 2011. — № 2.

13. Нигматуллина, Э. Ф. О некоторых практических аспектах кадастровой оценки земельных участков в городах / Э. Ф. Нигматуллина // Аграрное и земельное право. — 2012. — № 1.

14. Панфилова, М. Р. Оценка земли как одно из условий рационального использования природных ресурсов: разбираемся с понятиями / М. Р. Панфилова //Аграрное и земельное право. —

2009. - № 8.

15. Перцева, Е. М. Земельный участок как объект налогообложения по законодательству РФ / Е. М. Перцева // Закон. — 2008. — №2.

16. Романов, В. И. Условная земельная доля не является объектом налогообложения / В. И. Романов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 6.

17. Румянцева, А. В. Правовое регулирование арендной платы за землю (все, что необходимо знать арендаторам и арендодателям) /

А. В. Румянцева // Гражданин и право. — 2008. — № 8.

18. Санталов, А. Специфика налогообложения искусственно созданных земельных участков / А. Санталов // Хозяйство и право. - 2010. - № 2.

19. Хотько, А. В. Вопросы нормативного утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель / А. В. Хотько // Евразийский юридический журнал. — 2011. — № 4.