16.3. Договоры найма жилого помещения
В силу договора найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Действующее жилищное законодательство подразделяет договоры найма жилого помещения на социальный и коммерческий наем.
На основании пункта 1 статьи 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, из чего следует, что эти жилые дома входят в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначены только для предоставления в них жилья малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Согласно статьям 10 и 28 Жилищного кодекса граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищных фондов. В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Право на получение жилого помещения в законе в основном связывается с требованием о постоянном проживании гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, в данном населенном пункте. В различных городах, субъектах Российской Федерации срок постоянного проживания неодинаков и колеблется от одного года до 10 лет (например, в Москве этот срок составляет 10 лет).
Жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
- имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого правительством соответствующего субъекта Российской Федерации (например, в Москве на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жилой площадью, как правило, не превышает 10 кв. м общей площади на одного члена семьи);
- проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
- проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
- проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
- проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
- проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищных фондов, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам, не имеющим другой жилой площади.
Кроме того, граждане могут признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Право на получение жилых помещений имеют граждане, достигшие 18 лет, а также несовершеннолетние, которые приобрели полную дееспособность в случае вступления в брак со снижением брачного возраста (п. 2 ст. 21 Гражданского кодекса) и в порядке эмансипации (ст. 27 Гражданского кодекса).
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в силу общего правила, принимаются по их заявлению на учет по месту жительства в районной, городской, районной в городе, поселковой, сельской администрациях, ведущийся по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса право на первоочередное получение жилья имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий:
- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
- Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также лица, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
- лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;
- лица, пребывавшие в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизан Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых операциях по защите Родины;
- инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;
- семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране государственной собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
- рабочие и служащие, длительное время добросовестно проработавшие в сфере производства;
- матери, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетные семьи (имеющим трех и более детей) и одинокие матери;
- семьи при рождении близнецов;
- учителя и другие педагогические работники общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;
- спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.
Согласно статье 37 Жилищного кодекса жилое помещение вне очереди предоставляется гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания, а также гражданам по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они выбыли в детское учреждение, к родственникам, опекунам или попечителям.
Основания предоставления жилых помещений в первую очередь и вне очереди могут быть расширены законами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Вопрос о предоставлении гражданину жилого помещения решается жилищной комиссией, которая проверяет жилищные условия граждан, состоящих на учете, а также рассматривает соответствующие ходатайства администрации (и профсоюзного комитета) предприятия, учреждения или организации, не имеющих своего жилищного фонда, и подготавливает предложения. На основании решения гражданину выдается ордер на жилое помещение, который и служит документом, являющимся основанием для заключения договора социального найма жилого помещения между гражданином и жилищно-эксплуатационной организацией. "По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой особый административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение, приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере" <5>.
--------------------------------
<5> Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 115.
В отличие от договора социального найма жилого помещения, заключение договора коммерческого найма не требует какого-либо административного акта и выдачи ордера.
Если договор социального найма является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок, то договор коммерческого найма - на срок не более пяти лет с правом пролонгации на новый срок.
Вне зависимости от вида договора найма жилого помещения наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц, которые должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья и вправе пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем, а также, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели).
Правовое положение сторон различных видов договоров найма жилого помещения с учетом положений Гражданского кодекса и Жилищного кодекса выглядит следующим образом.
Наймодатель и при социальном, и при коммерческом найме обязан передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, а также осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено соглашением сторон в договоре коммерческого найма.
Наниматель по договору социального найма жилья вправе:
- вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение, а также с согласия наймодателя поселять временных жильцов и поднанимателей;
- обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;
- сохранять право на жилое помещение при временном отсутствии;
- прекратить действие договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке путем его освобождения либо приобретения в собственность путем приватизации;
- получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе.
Наниматель по договору коммерческого найма имеет право с согласия наймодателя поселять временных жильцов и поднанимателей, а также в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Переоборудование жилого помещения, являющегося предметом договора социального и коммерческого найма жилого помещения, допускается только с согласия наймодателя.
В круг обязанностей нанимателя по договору социального и коммерческого найма входит осуществление текущего ремонта жилого помещения, своевременная оплата квартирной платы, соблюдение правила пользования жилым помещением.
За разрушение и порчу жилого помещения, использование его не по назначению, а также нарушение прав и интересов соседей наниматель может быть выселен из занимаемого помещения без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, договор коммерческого найма жилья может быть расторгнут по инициативе наймодателя при задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором, а также непригодности жилого помещения для проживания из-за его неудовлетворительного технического или санитарного состояния.
- «Ивановский государственный университет»
- 1.2. Сущность и функции государства
- 1.3. Форма государства
- Глава 2. Гражданское общество и правовое государство
- 2.1. Возникновение и развитие идеи правового государства
- 2.2. Гражданское общество и правовое государство
- 2.3. Принципы правового государства
- 2.4. Формирование правовой государственности в России
- Раздел 2. Понятие и сущность права
- Глава 3. Понятие и социальное назначение права
- 3.1. Понятие и признаки права
- 3.2. Право и мораль
- 3.3. Правоотношения
- 3.4. Правосознание и правовая культура
- 3.5. Правовые нормы
- Глава 4. Система права и система законодательства
- 4.1. Система норм права и ее элементы
- 4.2. Частное и публичное право
- 4.3. Отрасли права и их институты
- 4.4. Систематизация законодательства: понятие и виды
- Глава 5. Источники права
- 5.1. Понятие и виды источников права
- 5.2. Источники права в Российской Федерации
- Глава 6. Реализация права
- 6.1. Понятие и формы реализации права
- 6.2. Применение норм права
- 6.3. Толкование правовых норм
- Глава 7. Правомерное поведение. Правонарушение и юридическая ответственность
- 7.1. Понятие и основные виды правомерного поведения
- 7.2. Юридический конфликт
- 7.3. Понятие и виды правонарушений
- 7.4. Юридическая ответственность: понятие и виды
- Раздел 3. Основы конституционного права
- Глава 8. Конституционное право - ведущая отрасль российского права
- 8.1. Понятие и система
- 8.2. Понятие и юридические свойства Конституции России
- 8.3. Основы конституционного строя Российской Федерации
- Глава 9. Федеративное устройство россии
- Глава 10. Права и свободы человека и гражданина
- 10.1. Конституционно-правовой статус личности
- 10.2. Гарантии прав и свобод человека и гражданина
- 10.3. Гражданство в Российской Федерации
- Глава 11. Система органов государственной власти россии
- 11.1. Конституционно-правовой статус
- 11.2. Федеральное Собрание Российской Федерации
- 11.3. Правительство Российской Федерации
- 11.4. Конституционные основы судебной
- Глава 12. Правоохранительные органы российской федерации
- 12.1. Прокуратура Российской Федерации
- 12.2. Министерство внутренних дел Российской Федерации
- 12.3. Министерство юстиции Российской Федерации
- 12.4. Органы федеральной службы безопасности России
- 12.5. Адвокатура
- 12.6. Нотариат
- Раздел 4. Отрасли российского права
- Глава 13. Основы гражданского права
- 13.1. Понятие гражданского права, его предмет и метод
- 13.2. Гражданское законодательство
- 13.3. Гражданское правоотношение
- 13.4. Субъекты гражданских правоотношений
- 13.5. Объекты гражданских правоотношений
- 13.6. Осуществление и защита гражданских прав.
- 13.7. Право собственности и ограниченные вещные права
- 13.8. Гражданско-правовые обязательства
- Глава 14. Основы трудового права
- 14.1. Понятие, принципы и источники трудового права
- 14.2. Трудовой договор
- 14.3. Трудовые правоотношения
- 14.4. Рабочее время и время отдыха
- 14.5. Заработная плата
- 14.6. Охрана труда
- 14.7. Трудовые споры и порядок их разрешения
- Глава 15. Основы семейного права
- 15.1. Понятие семейного права и семейного законодательства
- 15.2. Заключение и расторжение брака
- 15.3. Права и обязанности супругов, родителей и детей
- 15.4. Алиментные обязательства
- Раздел V Семейного кодекса рф предусматривает следующие виды алиментных обязательств:
- 15.5. Защита прав и интересов детей, оставшихся
- Глава 16. Основы жилищного права
- 16.1. Понятие и источники жилищного права
- 16.2. Правовой режим жилищного фонда
- 16.3. Договоры найма жилого помещения
- 16.4. Пользование общежитиями
- Глава 17. Основы административного права
- 17.1. Понятие административного права
- 17.2. Государственное управление и исполнительная власть
- 17.3. Административное правонарушение
- 17.4. Административное наказание: понятие и виды
- Глава 18. Основы финансового права
- 18.1. Финансовое право как отрасль российского права
- 18.2. Бюджетное право Российской Федерации
- 18.3. Налоговое право Российской Федерации
- 18.4. Финансово-правовые основы банковской деятельности
- Глава 19. Основы муниципального права
- 19.1. Понятие муниципального права
- 19.2. Органы местного самоуправления и их полномочия
- 19.3. Муниципальная служба
- 19.4. Экономическая основа местного самоуправления
- 19.5. Ответственность органов местного самоуправления,
- Глава 20. Основы уголовного права
- 20.1. Понятие, задачи и принципы уголовного права
- 20.2. Понятие преступления и его виды
- 20.3. Субъект преступления
- 20.4. Уголовное наказание и его виды
- 20.5. Особенности уголовной ответственности
- 20.6. Уголовная ответственность
- Глава 21. Основы экологического права
- 21.1. Понятие и система экологического права
- 21.2. Экологические правоотношения
- 21.3. Экономическое регулирование в области охраны
- 21.4. Юридическая ответственность
- 21.5. Международно-правовые механизмы
- Глава 22. Основы образовательного права
- 22.1. Правовое регулирование образовательной
- 22.2. Образовательные учреждения:
- 22.3. Права и социальная защита обучающихся
- Раздел 5. Основы международного права
- Глава 23. Современное международное право и мировой правопорядок
- 23.1. Понятие и основные принципы современного
- 23.2. Субъекты международного права
- 23.3. Права человека и международное право
- 23.4. Ответственность в международном праве
- 23.5. Роль международных организаций в поддержании мира
- 23.6. Международное частное право