1. Международная продажа недвижимости, находящейся в России а) Определение применимого права

237. - Автономный закон. Общий принцип при определении применимого к договору международной купли-продажи недвижимости права установлен в п. 1 ст. 1210 ГК РФ. В науке международного частного права он получил название автономного статута (см. выше N 11). В соответствии с ним стороны договора могут при его заключении или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору в целом или его отдельных частей. Такой подход отражает приоритет автономии воли в договорных отношениях, когда стороны самостоятельно определяют условия, на которых договор будет заключаться и исполняться. В области международных договорных отношений это проявляется, в частности, в возможности для сторон по своему усмотрению определить применимое к их отношениям право.

Представляется, что в случае нотариального удостоверения договора международной купли-продажи недвижимого имущества компетентный российский нотариус должен разъяснять заинтересованным лицам целесообразность выбора ими применимого права. Это позволит придать отношениям сторон большую определенность, а договору - эффективность. Кроме того, в этом случае нотариус с большей точностью может выполнить свою легальную обязанность по разъяснению сторонам смысла применимого к их отношениям права и правовых последствий, вызываемых заключением договора.

238. - Применимое право в отсутствие выбора сторон. Специфика недвижимого имущества, как непосредственно или функционально связанного с землей, потребовала от законодателя установления дополнительных правил, гарантирующих разрешение коллизий между нормами различных национальных правопорядков, с которыми договор связан.

В соответствии с п. 1 ст. 1213 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право, с которым договор наиболее тесно связан. Данное коллизионное правило получило в доктрине наименование закона наиболее тесной связи (Proper Law, см. выше N 11). Во избежание конфликтов при определении правопорядка, с которым договор в отношении недвижимого имущества имеет наиболее тесную связь, законом установлена специальная презумпция, позволяющая четко определить применимое к сделке право *(215). В соответствии с ней правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество (п. 1 ст. 1213 ГК РФ). Отсюда к договорам в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества применяется российское право (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Однако, как следует из самого текста данной нормы, это презумпция опровержимая и ничто не препятствует стороне в дальнейшем доказывать иное. Поэтому лучшим вариантом при нотариальном удостоверении сделки остается соглашение сторон о применимом к договору праве.

Следует отметить, что в большинстве случаев именно материальное право страны местонахождения недвижимости выбирается сторонами или определяется на основании вышеназванной презумпции в качестве применимого. В основе этого правила лежат прагматические соображения, связанные с необходимостью обеспечить наиболее полное признание и реализацию прав, прежде всего, покупателя недвижимого имущества. Подчинение договора нормам иностранного правопорядка может вызвать определенные практические проблемы, в частности:

сложности установления содержания применимого иностранного права;

проблемы практического применения норм иностранного права, предусматривающего неизвестные национальному правопорядку понятия и институты *(216);

затруднение государственной регистрации прав, вытекающих из договора международной купли-продажи недвижимости.

239. - Международный договор. Международные соглашения России с иностранными государствами также в основном поддерживают принцип свободного выбора сторонами применимого к договору права (ст. 41 Минской конвенции, ст. 44 Кишиневской конвенции, двусторонние соглашения о правовой помощи). В то же время в случае если стороны не воспользовались своим правом выбора, правила определения применимого права в международных соглашениях могут отличаться от норм, установленных в Гражданском кодексе РФ. Например, согласно ст. 41 Минской конвенции права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Аналогичное правило содержит ст. 44 Кишиневской конвенции. Таким образом, если договор удостоверяется российским нотариусом, то в силу императивных правил ст. 13, 40 и 56 Основ, применимым к определению прав и обязанностей его сторон, если их соглашением не установлено иное, будет российское право.