72. Договор купли-продажи недвижимости.

Ст. 549. 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить согласно договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, кот. Занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (если в договоре ничего не говорится). Переход права собственности и договор считается заключенным с момента гос. Регистрации. Форма - путем составление одного документа подписанного сторонами. В договоре место расположения и иные данные позволяющие установить недвижимость, цену, – если нет – договор не заключенный.

Если продавец собственник земельного участка на кот. Нах. Недвижимость, то покупателю передается право собственности если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, нах. на земельном участке, не принад. продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, устан. в законе. При продаже покупатель приобретает право пользования этой частью на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Передача и продажа собственности осущ. По передаточному акту, кот. подписывается сторонами. Если иное не пред., то после вручения этого имущества и подписания сторонами передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости явл. отказом продавца от исполнения обязанностей, а покупатель от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем, кот. Не соответствует условиям договора, даже если указ. В передаточном акте, не явл. основанием для освобождения продавца от ответственности за надлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

73. Договор купли-продажи предприятия.

559. Продавец обяз. передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущ. комплекс (здания, помещения, зем. участки и оборотные фонды - оборудование, сырье, деньги) за искл. прав и обязанностей, кот. продавец не вправе передать др. лицам.

Право на фирменное наименование, тов. знак, знак обслуживание и др. средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг, а также принадлежащее ему на основании лицензии права использования таких средств переходят к покупателю, если иное не пред. договором.

Право продавца получ. им на основании лицензии занятие деятельностью, не подлежат переходу к покупателю, если иное не пред. актами. Передача покупателю в составе обязательств, исполнение кот. покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения, не освобождает продавца от соот. Обязательств перед кредиторами. При неисполнении таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Стороны: ИП, ЮР, продавцами гос, и муниципальных предприятий в ходе их приватизации явл. соот. фед. или местные фонды имущества.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Цена: опред. После инвентаризации – до подписания договора документы – акт инвентаризации, бух. баланс, закл. независимого аудитора о составлении и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов).

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача осущ. по передаточному акту – данные о составе, недостатки, уведомление кредиторов. Момент подписания передаточного акта – передача. Не подлежат передаче права лицензии. Договор продажи вступает в силу с момента его гос. регистрации.

Обязанности продавца: перевести на покупателя право собственности, передать предприятие покупателю, подготовить предприятие к передаче и составить передаточный акт, известить своих кредиторов о продаже.

Недостатки – покупатель вправе требования уменьшения цены, замены имущества, предоставления недостающего имущества.

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

74. Договор дарения. Пожертвование.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме - даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

 Форма договора дарения: 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением если даритель ЮЛ и стоимость дара превышает 3000 рублей, либо содержит обещание дарения в будущем. Если в этих случаях устно – ничтожен.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

 Статья 575. Запрещение дарения

 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Статья 576. Ограничения дарения

 1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

  Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Статья 582. Пожертвования

1. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права.

2. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

3. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Если законом не установлен иной порядок, в случаях, когда использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя по решению суда.

75. Договор постоянной ренты.

589. Разновидность договора ренты, отлич. сроком рентных платежей. Она явл. бессрочной. Права получателя ренты могут переходить по наследству. Гражданин или ЮР.

Предмет: имущество, рента.

Форма: вещи, работа, услуга или смешанная форма.

Размер- опред. Сторонами в договоре (должна производиться индексация пропорционально мин. Оплату труда).

Риск: лежит на плательщике. Если имущество перешло бесплатно, то при случайной гибели плательщик продолжает платить ренту, а если за плату плательщик может требовать прекращение или изменение договора.

Срок платежей – 1 раз в 3 мес.

Прекращение: выкуп. Переход к государству.

Ограничение: пр. в договоре, что при жизни получателя она не подлежит выкупу.

Выкуп: предупредить получателя в письменной форме не менее чем за 3 мес. До прекращения платежей. Нельзя прекратить договор не выплатив всю сумму.

Получатель может потребовать выкупа: просрочка платежей более 1 года.; неплатежеспособность плательщика; если имущ. стало общим или подлежит разделу; нарушение обязательств плательщиком по договору.

Размер выкупа: цена выкупа будет не менее годовой суммы рентных платежей – при возмездной передаче имущества.

Безвозмездная – также сумма + цена имущества.