Тема 13. Наем жилого помещения: понятие, разновидности.

Формируемые компетенции:

В результате изучения данной темы студент должен быть способен:

В области знания:

- дать определение договора найма жилого помещения;

- сформулировать отличительные признаки договора найма жилого помещения;

- перечислить источники правового регулирования отношений связанных с наймом жилых помещений (в том числе и на региональном уровне);

- описать предмет и субъектный состав договора найма жилого помещения;

- назвать особенности исполнения договора найма жилого помещения (ОК-3, ОК-7).

В области умения:

- распознавать договор найма жилого помещения в конкретной юридической ситуации;

- распознавать виды договора найма жилого помещения;

- аргументировано и юридически грамотно высказывать свое мнение по обсуждаемым проблемам связанных с наймом жилого помещения (ОК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7).

В области ценностных ориентаций:

- осознавать роль и специфику договора найма жилого помещения;

- дать оценку существующей практике применения норм о найме жилых помещений;

- составить свое суждение о прекращении договора найма жилых помещений (ОК-1, ОК-9).

Вопросы к занятию:

1. Понятие и значение жилищной потребности. Право граждан на жилище.

2. Договор найма жилого помещения как одна из правовых форм удовлетворения жилищной потребности. Виды договора найма.

3. Жилое помещение как объект договора найма. Виды жилых фондов.

4. Правовое регулирование отношений найма жилого помещения. Форма и существенные условия договора.

5. Порядок заключения договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

6. Содержание и исполнение договоров найма. Возможность третьих лиц пользоваться жилым помещением.

7. Изменение и прекращение договоров найма жилого помещения.

Методика занятия: комментирование; творческие задания - решение ситуационных задач, анализ конкретных юридических ситуаций, составление юридических документов (договора коммерческого либо социального найма), подготовка выступления по определенной проблеме, рассказ о прочитанной научной статье; работа в малых группах.

Продолжительность занятия: 4 академических часа.

Рекомендуемые нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004г. в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). ст. 14; 2008. № 20. ст. 2251.

4. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 89-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №1.

5. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215 ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (1 часть).

6. Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 № 181-ФЗ в ред. от 01.03.2008г. // СЗ РФ. 1995. № 48. ст. 4563; 2008. № 9. ст. 817.

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. от 11.06. 2008г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. № 28; СЗ РФ. 2008. № 24. ст. 2729.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» от 21.05.2005г. № 315 // СПС «Консультант Плюс»;

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» СЗ м, РФ. 2006. № 5. ст. 546;

1. 10 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещение, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу ил реконструкции» от 28.01.2006г. № 47 в ред. от 02.08.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 6. ст. 702; 2007. № 32. ст. 4152;

10. Закон Кемеровской области от 25.05.2005г. «О порядке признания органами местного самоуправления граждан малоимущими» № 65-ОЗ // Кузбасс (прил.«Официально»). 2005. № 106;

11. Закон Кемеровской области «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении» от 10.06.2005 № 68-ОЗ в ред. от 30.06.2007г. // Кузбасс (прил.«Официально»). 2005. № 106; 2007. № 122;

12. Постановление Кемеровского городского совета народных депутатов «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма» от 25.10.2005г. № 274 // СПС «Консультант Плюс»;

13. Постановление Кемеровского городского совета народных депутатов от 02.03.2007 N 116 «Об установлении пороговых значений дохода и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими на 2007 год» // Кемерово. 2007. № 11(прил. «Вестник»).

14. Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» от 15.06.2007 № 6-П // СЗ РФ. 2006. № 26. ст. 2876.

15. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между граж­данами и жилищно-строительными кооперативами» от 11.10.91 № 11 // Х и П. 1992. № 1;

16. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» от 03.04.87 № 2 (ред. от 30.11.90) // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3; 1991. № 2;

17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 24.08.1993г. в ред. от 06.02.2007г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 2007. № 5;

Рекомендуемая литература:

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. 2001. С. 654-745.

3. Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. 2007. № 1;

4. Иванов. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6;

5. Исрафилов И. Виды жилищных фондов // X и П. 1996. № 3;

6. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

7. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. № 3;

8. Котусова Ю.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2;

9. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. - М., 1996;

10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Статут, 2005.

11. Крашенинников П. В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. - М.: Статут, 2006.

12. Крашенинников П. В. Жилищное право. - М.: Статут, 2005.

13. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного граж­данского права: Сб. статей. - М.: Городец, 2000;

14. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса РФ. // СПС «Консультант Плюс»;

15. Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. № 1;

16. 33.Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений // Законодательство. 2004. № 3-4;

17. Пресс-конференция «Практика применения Жилищного кодекса РФ и лишения права на жилище» // Жилищное право. 2007. № 6;

18. Рузанова В. Д. правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2006. № 4;

19. Рузанова В. Д. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма : основные новации // Жилищное право. 2006. № 2;

20. Свердлык Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. № 6;

21. Свит Ю.П. Основания и правовые последствия изменения договора социального найма // Жилищное право. 2006. № 12;

22. Свит Ю.П. Договор специализированного найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3.

23. Седугин П.И. Жилищное право. - М., 1997;

24. Семина Т. А. Правовое положение члена семьи нанимателя по договору социального найма // Жилищное право. 2007. № 1;

25. Судебная практика по жилищным спорам. М., 1996;

26. Судебная практика по делам о признании права па жилую площадь // Xозяйство и право. 1996. № 5, 6.

27. Толстой Ю.К. Жилищное право. – М., 1996.

28. Халдеев А. В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. 2006. № 6;

29. Чефранова Е. Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам // Российская юстиция. 2000. № 2.

30. Чигир В.Ф. Право на жилище. – Минск, 1979.

31. Эрделевский А.М. О применении нового Жилищного кодекса РФ // СПС «Консультант Плюс: Высшая школа».

32. Шешко Г.Ф. К вопросу пользования жилым помещением. Договор жилищного найма: права, обязанности, ответственность // Жилищное право. 2003. № 4.

33. Якупова А. И. Назначение, предоставление, использование жилых помещений // Жилищное право. 2007. № 5.

34. Якупова А. И. Жилые помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2007. № 3.

Материально-техническое обеспечение: задания для малых групп.

Творческие задания:

1. Составить таблицу, определяющую сходство и различия договора коммерческого и социального найма.

2. Задания для малых групп.

1. Определить следующие понятия: «поднаём»; «временные жильцы»; «обмен»; «учетная норма» «норма предоставления».

2. Назвать основания в соответствии, с которыми гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий?

3. Основания отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

4. Назвать и раскрыть виды жилищного фонда в зависимости от форм собственности и целей использования.

5. Раскрыть правовой статус членов семьи и бывших членов семьи нанимателя.

Решите задачи:

1. Составьте таблицу сравнительной характеристики договоров коммерческого найма жилого помещения, социального найма и найма специализированного жилого помещения по следующим параметрам: объект, стороны, правовое регулирование, форма, срок действия договора, возмездность, порядок заключения.

2. Гражданин Семенов проживал с женой и двумя малолетними детьми в доме муниципального жилищного фонда г. Кемерово, занимая отдель­ную двухкомнатную квартиру жилой площадью 34м² и общей площадью 42м². После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился в муниципальный жи­лищный отдел с просьбой поставить его на учет в качестве нуждаю­щегося в улучшении жилищных условий.

Имеется ли у Семенова основание для постановки на учет для улучшения жилищных условий? Куда ему следует обратиться и какими нормативными актами следует руководствоваться при решении этого вопроса?

3. Урманов с женой и дочерью занимали в доме муниципаль­ного фонда на основании договора найма две изолированные комна­ты размером 18 и 22 м² в трехкомнатной квартире. После того как гражданин, занимавший третью изолированную комнату размером 16 м², уехал в связи с получением квартиры из социального фонда, Урманов немедленно занял освободившуюся комнату и обратился в ЖЭУ с просьбой включить эту комнату в его лицевой счет и внести соответ­ствующие изменения в другие документы.

Работники ЖЭУ отказали Урманову в его просьбе и потребовали освободить комнату, поскольку уже оформлены документы с ходатайством о предоставлении ее одному из сотрудников ЖЭУ.

Сычев отказался выполнить это требование, после чего ЖЭУ обра­тилось в суд требованием о выселении Урманова, занявшего комнату самоуправно. Гражданин предъявил встречный иск о признании за ним права пользования комнатой, обосновывая его тем, что он действовал в соответствии с жилищным законодательством, поскольку его семья нуждается в улучшении жилищных условий: на каждого члена семьи приходится всего 13,33 м² жилой площади, дочь учится в музыкальной школе, и ей требуется отдельная комната для занятий, жена страдает тяжелой болезнью сердца и также нуждается в отдельной комнате.

Суд вынес решение об отказе в удовлетворении и основного, и встречного исков, указав, что Урманов не вправе требовать бесплатной передачи ему освободившейся комнаты, но имеет право выкупить её. До решения этого вопроса его нельзя выселить из комнаты.

Соответствует ли решение суда действующему законодательству? Может ли комната быть самостоятельным объектом договора найма жилого помещения? На основании какого договора возможно пользование жилым помещением, входящим в состав государственного или муниципального жилищного фонда?

4. Зимелев сдал внаем Купресову квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Стороны устно договорились о размере наем­ной платы за пользование жилым помещением и обусловили срок договора — 8 лет, по истечении которого Купресов обязался освобо­дить жилое помещение.

Через пять лет Зимелев обратился с иском в суд о расторжении до­говора с Купресовым и о выселении его из занимаемого жилого по­мещения. В обоснование иска он привел следующие доводы. Во-первых, Купресов крайне неаккуратно вносит плату за пользова­ние жилым помещением. Во-вторых, поскольку зимняя дача, в кото­рой он жил все это время, пришла в негодность, ему самому требуется занимаемая Купресовым площадь.

Купресов, возражая против иска, заявил, что хотя между ними и не было договора в письменной форме, но он может поклясться в том, что между ними была договоренность лишь о размере наемной пла­ты, но не о периодичности ее выплаты. Кроме того, установленный ими восьмилетний срок пользования жилым помещением еще не ис­тек, а потому съезжать он не намерен.

Решите спор.

5. Галкин заключил договор найма жилого бревенчатого дома с его владельцем Роговым на пять лет, при этом две комнаты в этом доме он сразу же сдал Андрееву по договору, поднайма на тот же срок. Андреев самовольно прорубил наружную стену и, установив в ней дверь, устроил себе отдельный выход. Через пять лет Рогов отказал Галкину в продлении договора, а через три месяца после этого заключил договор найма с Наумовым. Галкин подал в суд иск к Рогову с требованием признания договора с Наумовым недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом во­зобновить с ним договор. Одновременно Рогов подал в суд встреч­ный иск к Галкину с требованием возмещения убытков, связанных с восстановлением испорченной Андреевым стены дома. Последний к тому времени уехал в неизвестном направлении.

Рассмотрите требования сторон и оцените их правомерность. Каково правовое положение поднанимателя в жилищных правоотношениях?

Задачи для второго занятия.

6. Волков вступил в брак с Марковой и вселился в ее квартиру, принадлежащую муниципальному фонду. Из принадлежащей ему квартиры Волков не выписался, а в квартире Марковой не про­писался. Через пятнадцать лет совместной жизни Маркова тяжело заболела и скончалась. Волков остался в квартире с 12-летним сыном Игорем. Волков обратился в жилищно-эксплуатационное управление с просьбой о переоформлении ли­цевого счета на имя своего сына Игоря. Однако в ЖЭУ ему в этом от­казали и подали в суд иск о выселении Игоря в квартиру, в которой прописан его отец.

Каков статус Волкова? Какими правами он обладает? Возможно ли оформление договора найма на имя несовершеннолетнего сына Волкова и Марковой? Подлежит ли иск ЖЭУ удовлетворению?

7. С пенсионеркой Ивановой, 85 лет, проживала ее племянница Анастасия, 25 лет, прописанная по адресу своих родителей в другом городе. Иванова умерла, и к Анастасии был предъявлен иск о высе­лении как к лицу, не являющемуся членом семьи умершей Ивановой. Анастасия на суде доказывала, что хотя она за квартиру не платила, но проживала с тетей в течение десяти лет, поэтому ее, Анастасию, нельзя считать ни поднанимателем, ни временным жильцом и высе­лению она не подлежит.

Каково правовое положение временных жильцов в жилищных правоотношениях? Имеются ли правовые основания для выселения племянницы Ивановой?

8. К Матроскину, нанимавшему квартиру по договору найма у Псова, приехали из деревни два приятеля и жили у него больше года. Узнав об этом, Псов подал в суд иск к Матроскину, в котором по­требовал досрочного расторжения договора найма, так как тот пустил на проживание временных жильцов без ведома хозяина и к тому же на срок, недопустимый по российскому законодательству; одновре­менно он просил суд обязать Матроскина возместить стоимость ре­монта загрязненной им квартиры.

Подлежат ли требования Псова удовлетворению?

9. Гаврилов по договору найма сдал квартиру Леонову, а последний устроил в ней склад сильно пахнувших огнеопасных товаров, кото­рыми он торговал на рынке. Соседи сказали об этом Гаврилову, пос­ледний подал в суд иск к Леонову, в котором требовал досрочного расторжения договора найма, возмещения денежных затрат на ремонт квартиры, а также возмещения морального вреда в пользу соседей.

Возможно ли выселение Леонова по требованию Гаврилова или соседей? Имеются ли основания для досрочного расторжения договора?

10. Мамонов с женой и двумя детьми (дочь 14 лет и сын 11 лет) проживали в доме муниципального фонда, занимая комнату размером 18 м² в коммунальной квартире. В связи со сносом дома полиграфический комбинат, для которого освобождался земельный участок, предло­жил Мамоновым двухкомнатную квартиру жилой площадью 32 м².

Мамоновы отказались от переезда в эту квартиру, считая, что она недостаточна по площади для проживания семьи из четырех человек. Кроме того, квартира должна иметь не меньше трех комнат, так как в семье двое детей разного пола. Свое несогласие на переезд в предло­женную им квартиру Мамоновы аргументировали также тем, что в квартире, в которой они проживают, есть телефон, а в предложен­ной им квартире телефона нет. Кроме того, Мамоновы указывали на то, что квартира им предложена в новом жилом районе, расположен­ном на окраине города, где нет метрополитена, и не намечается его строительство. А они проживают в 10 минутах ходьбы от станции мет­ро.

Комбинат отверг указанные требования Мамоновых и обратился в суд с иском о их выселении с предоставлением предложенной им двухкомнатной квартиры размером 32м². Подлежит ли иск удовлетворению?

11. Воробьев предоставил Ликину по договору найма три комнаты в принадлежащем ему доме сроком на два года. При заклю­чении договора Воробьев потребовал, чтобы в нем было точно указа­но, кто конкретно будет проживать в его доме. Ликин назвал себя, жену и троих малолетних детей. Через полтора месяца после истечения сро­ка договора Воробьев сказал Ликину, что просит освободить занима­емые им комнаты либо заключить договор на новых условиях. В числе новых условий Воробьев предлагал увеличение в два раза наемной платы и принятие на себя нанимателем обязанности выполнить за свой счет ремонт крыши.

Ликин от заключения договора на новых условиях отказался и за­явил, что согласно закону он имеет право на продление срока дей­ствия договора на те же два года и на прежних условиях, поскольку Воробьев предупредил его о расторжении договора не заблаговремен­но, а после того как срок договора истек.

Воробьев обратился в суд с иском о выселении Ликина и прожива­ющих с ним лиц из занимаемых ими комнат в его доме. В обоснование иска он сослался на истечение срока договора и на то, что он принял решение вообще не сдавать внаем помещения в своем доме, посколь­ку после рождения ребенка он должен вселить няню и мать жены, для чего ему необходимо освободить занимаемые Ликиным комнаты. Какое решение примет суд?