Тема 10. Аренда зданий, сооружений, предприятий

Формируемые компетенции:

В результате изучения данной темы студент должен быть способен:

В области знания:

- дать определение договоров аренды зданий, сооружений и предприятия;

- сформулировать отличительные признаки договоров аренды зданий, сооружений и предприятия;

- перечислить источники правового регулирования отношений аренды зданий, сооружений и предприятия;

- описать предмет и субъектный состав договоров аренды зданий, сооружений и предприятия;

- назвать особенности исполнения обязательства аренды зданий, сооружений и обязательства аренды предприятия (ОК-3, ОК-7).

В области умения:

- распознавать договоры аренды зданий, сооружений и предприятия в конкретной юридической ситуации;

- разработать проекты юридических документов (договоров);

- аргументировано и юридически грамотно высказывать свое мнение по обсуждаемым проблемам института аренды зданий, сооружений и аренды предприятия (ОК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7).

В области ценностных ориентаций:

- осознавать роль и специфику договоров аренды зданий, сооружений и предприятия в современной экономике;

- дать оценку существующей практике применения норм об аренде зданий, сооружений;

- составить свое суждение о предприятии как объекте договора аренды (ОК-1, ОК-9).

Вопросы к занятию:

1. Понятие и общая характеристика договора аренды здания или сооружения, Особенности предмета и объекта договора.

2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Существенные условия.

3. Особенности исполнения договора аренды здания или сооружения. Права арендатора на земельный участок при аренде здания, сооружения.

4. Понятие договора аренды предприятия, его предмет. Заключение и оформление договора аренды предприятия. Права кредиторов при передаче предприятия в аренду.

5. Особенности содержания договора аренды предприятия. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия. Судьба улуч­шений, произведенных арендатором предприятия.

Методика занятия: комментирование; творческие задания - решение ситуационных задач, анализ конкретных юридических ситуаций, составление юридических документов, подготовка выступления по определенной проблеме, рассказ о прочитанной научной статье; групповая дискуссия.

Продолжительность занятия: 2 академических часа.

Рекомендуемые нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008 // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Еди­ного государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 в ред. от 22. 11. 2006 // СЗ РФ. 1998. № 8. ст. 963; 2006. № 48. ст. 5038.

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС. 2002. № 3.

6. Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС. 2000. № 7; Хозяйство и право. 2000. № 8.

Рекомендуемая литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский ВВ. Договорное право, книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 520-552.

2. Гришаев СП Здания и сооружения как объекты недвижимости // СПС «Консультант Плюс».

3. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8.

4. Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2004. № 8.

5. Ерш А.В.Права арендатора на земельных участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7.

6. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.

7. Козлова Е.Б.. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации. // Право и экономика. 2001 .№11.

8. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей. М., 1998.

9. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24;

10. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002.

11. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. В честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. – М.: Статут, 2008. С. 109-137.

12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4;

13. Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. пособие. - Омск, 2003.

14. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // ЭЖ - Юрист. 2004. № 11.

15. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации аренды недвижимости // Юрист. 2007. № 4.

16. Романец. Ю. М. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2001. С. 341-347.

17. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним // Российское право. 1999. № 12.

18. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью. - М.: Волтерс Клувер, 2006.

19. Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.

20. Смирнов С., Лукина З. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М., 1998.

21. Степанов С. А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. № 8.

22. Хаскельберг Б. Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок и приобретении недвижимости в собственность // Гражданское право: избранные труды. – Томск, 2008. С. 71-103.

23. Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

24. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. ­- М.: Статут, 2006.

Материально-техническое обеспечение: темы для групповой дискуссии, исходные материалы для составления проектов договоров.

Групповая дискуссия:

1. Начало течения срока действия договора аренды здания и сооружения.

2. Договоры аренды зданий и сооружений, не подлежащие государственной регистрации.

3. Государственная регистрация договоров аренды здания и сооружения или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года.

Творческие задания:

1.Подготовьте выступление на темы:

1. «Права арендатора на земельный участок под зданием, сооружением».

2. «Уклонение от государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений».

2. Составьте:

а) проект договора аренды здания, расположенного по адресу: г.Кемерово, пр.Ленина, д. 12, кв. 34 и принадлежащего ООО «Спрут» с ООО «Лега», на более выгодных для арендодателя условиях;

б) проект договора аренды здания, расположенного по адресу: г.Кемерово, пр.Ленина, д. 12, кв. 34 и принадлежащего ООО «Спрут» с ООО «Лега» на более выгодных для арендатора условиях.

3.Решите задачи:

1. Между ООО «Донстрой» (арендодатель) и АКБ «Азиабанк» (арендатор) заключен договор аренды от 07.08.2009 административного здания площадью 1 860 кв. м. сроком на 5 лет. Согласно договору арендодатель обязан произвести его государственную регистрацию в срок не позднее 3 месяцев с момента подписания. Однако ООО «Донстрой» в установленный договором срок регистрацию не произвело. ООО «Донстрой» 20.04.2010 заключило договор купли-продажи административного здания с ЗАО «Фармцентр», право собственности последнего зарегистрировано в установленном порядке. ЗАО «Фармцентр» письмом от 05.06.2010г. потребовало АКБ «Азиабанк» освободить занимаемое здание в течение 1 месяца.

Ссылаясь на ст. ст. 165, 617 ГК РФ АКБ «Азиабанк» обратился с иском к ООО «Донстрой» и ЗАО «Фармцентр» об обязании зарегистрировать договор аренды от 07.08.2009, а также о запрете чинить препятствия во владении и пользовании зданием.

Какое решение вынесет суд?

2. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Модест» (арендатором) был заключен договор аренды бывшего ресторана «Заря» сроком на 5 лет. Помещение передано в пользование по акту приема-передачи. Согласно договору арендатор обязан использовать арендуемое помещение по целевому назначению, каковым является организация работы ресторана и мероприятий социально-культурного назначения. В случае нарушения арендатором указанного условия договора арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора. Через 3 года арендодатель установил, что сданное в аренду помещение длительное время закрыто, ремонтные работы не ведутся, о чем составлен акт. Кроме того, истец дважды письмами предупреждал ООО «Модест» о необходимости использования помещения по целевому назначению. Считая, что ответчик нарушает условия договора о целевом использовании арендуемого помещения, Комитет со ссылкой на ст. 615 ГК РФ обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора и обязании ответчика освободить сданное ему в аренду помещение.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что основной причиной не использования ООО «Модест» арендуемого помещения по целевому назначению является сдача его арендодателем в неудовлетворительном состоянии и невозможность использовать по назначению без соответствующего ремонта.

Кроме того, ответчик указывал также, что в данном случае с его стороны отсутствуют существенные нарушения, необходимые для досрочного расторжения договора аренды в порядке статей 450, 619 ГК РФ.

Каким должно быть решение суда?

3. ОАО «Торговый центр» передало в аренду 12 кв.м. торговых площадей в универмаге Индивидуальному предпринимателю Кармухину В.В. сроком с 02.01.2009 по 30.12. 2009. По условиям договора была предусмотрена его пролонгация на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора за 1 месяц до окончания срока договора.

В ходе налоговой проверки по подоходному налогу предпринимателя Кармухина В.В. налоговая инспекция не приняла к вычету расходы по арендной плате торговых площадей, т.к. признала договор аренды между ОАО «Торговый центр» и предпринимателем Кармухиным ничтожным. При этом налоговая инспекция указала, что договор аренды фактически носит долгосрочный характер и поэтому по правилам ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Кроме того, даже если считать, что договор заключен на срок менее года, то на него не распространяются правила ст. 651 ГК РФ, т.к. объектом аренды является часть помещения, которую нельзя отнести ни к зданию, ни к сооружению.

Правильная ли гражданско-правовая оценка дана налоговой инспекцией договору аренды?

4. ГУП «Аэропорт» (арендодатель) во исполнение договора аренды авиапредприятия передало по передаточному акту ООО «Взлет» на 25 лет имущественный комплекс, в который входили здание аэропорта, взлетно-посадочные полосы, 1 самолет и иное оборудование, запасы топлива, право бессрочного пользования земельным участком, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

После получения предприятия ООО «Взлет» уведомило кредиторов и должников, что оно является полным правопреемником арендодателя. Ряд кредиторов авиапредприятия потребовали от ООО досрочного прекращения договоров и возмещения убытков, включая упущенную выгоду на основании ст. 657 ГК. Юрисконсульт в правовом заключении указал, что требования кредиторов незаконны и необоснованны по следующим основаниям.

Во-первых, кредиторы могут требовать расторжения договора только в судебном порядке. Кроме того, указанные договоры по-прежнему экономически выгодны для кредиторов авиапредприятия, и оснований для расторжения сделок не имеется, т.к. ООО является полным правопреемником ГУП. Наконец, суду следует отказать в удовлетворении требований кредиторов, поскольку правила ст. 657 ГК противоречат основным принципам гражданского права (прежде всего, принципу равенства участников гражданского оборота), и создают необоснованные преимущества кредиторам предприятия.

Если же иск кредиторов все же будет удовлетворен, возможно признание договора аренды предприятия недействительным, что позволит ООО избежать ответственности перед кредиторами, и арендодателем за несвоевременную уплату арендных платежей

Оцените правовое заключение юрисконсульта ООО «Взлет». Есть ли основания для признания недействительным договора аренды авиапредприятия?