62. Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Особенности данного договора: 1)объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;2)арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;3)плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются: прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда.

Существенные условия и форма договора аренды.

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками - цвет, размер, модель, форма и т.д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Если предмет договора - недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца - при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката - максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

Арендная плата м.б. в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, кот. должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик[1](ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Судьба улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор: 1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2)существенно ухудшает имущество;3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;5)в др. случаях, предусмотренных договором.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию); 2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;4) имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии; 5) в др. случаях, предусмотренных договором.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить этот договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Преимущественное право арендатора м.б. реализовано им в случае, когда он соглашается с условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей. Именно об этом говорит закон, указывая, что арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязательства, принадлежит преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях. С той же целью в п. 1 ст. 621 ГК закреплено, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права, является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право арендатора на заключение нового договора м.б. нейтрализовано законом или договором, т.е. в законе могут содержаться нормы, а в договоре условия, лишающие арендатора права на преимущественное заключение договора. Следовательно, данное право арендатора имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), кот. не м.б. устранено договором, в силу императивного характера нормы п. 1 ст. 250 ГК. Тем не менее преимущественное право арендатора на заключение договора обладает признаками права на чужую вещь. Они проявляются в том, что если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК).

Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.

Собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило м.б. изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и проч.

Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя, как отделимые, так и неотделимые, - собственность арендодателя. Подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК). К средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества. Поэтому как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, - собственность арендодателя.

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств, - собственность арендодателя. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

Арендатору возмещается стоимость произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Однако и это правило знает исключения. Так, при аренде предприятия возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности таких улучшений (см. ч. 2 ст. 662 ГК и комментарий к ней). Впрочем, стороны вправе изменить это правило своим соглашением. В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов по улучшению и проч.

Неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных

предприятиях".

Арендатор (граждане, ЮЛ) – владелец и (или) пользователь имущества.

Предмет – индивидуально-определенные непотребляемые незаменимые вещи. СУЩЕСТВЕННОЕ условие.

СРОК

• определяется договором

• не определяется в договоре

- договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

• Максимальные сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества устанавливаются законом.

ФОРМА – письменная

• На срок более 1 года

• Если хотя бы одна из сторон ЮЛ – независимо от срока

• Гос.регистрация, если иное не предусмотрено законом.

Правила форма договора купли-продажи соответствующего имущества: аренда имущества с правом выкупа.

ЦЕНА – определяется договором.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ:

1. требовать уплаты арендной платы

2. в случае существенного нарушения арендатором сроков требовать от него досрочного внесения платы в установленный арендодателем срок (не более чем за 2 срока подряд)

3. требовать расторжения договора в рамках 619.

4. требовать внесения арендной платы за время просрочки арендованного имущества либо в случае невозвращения его, если указанная плата не покрывает причиненных убытков, арендодатель может потребовать их возмещения.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН

1. предоставить сданное внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора

2. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже ели при заключении договора о них не знал

3. предупредить арендатора о правах третьих лиц

4. произвести за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное – договором или законом.

АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО

1. истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременным предоставлением имущества

2. требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора

3. предъявлять требования к арендодателю при обнаружении недостатков в соответствии с п.1 ст.612

4. требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество

5. предъявлять требования к арендодателю в соответствии со ст.616

6. иметь преимущества при заключении договора на новый срок

7. с согласия арендодателя осуществлять действия, указанные в ст. 615

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

АРЕНДАТОР ОБЯЗАН:

1. своевременно вносить арендную плату

2. пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора

ВИДЫ

- договор проката

- аренды транспортных средств

- аренды зданий и сооружений

- аренды предприятий

- финансовой аренды

ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА ОСНОВАНИИ

- договора

- закона

- решения суда по требованию одной из сторон

ПРЕКРАЩЕНИЕ

- по общему правилу

- досрочное расторжение на основании решения суда по требованию:

Арендодателя (619)

Арендатора (620)