Содержание договора социального найма жилого помещения
Стороны договора социального найма
Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели - органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.
В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 25 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14, разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя, или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в установленном порядке.
В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства <1>.
Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения
В отличие от прежнего законодательства ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма (ст. ст. 65 - 69).
Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Соответственно наймодатель обязан: -передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; -принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; -осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; -обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.
Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: -вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; -сдавать жилое помещение в поднаем; -разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; -осуществлять обмен <1> или замену занимаемого жилого помещения;
-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.
Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: -использовать жилое помещение по назначению; -обеспечивать сохранность жилого помещения; -поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; -проводить текущий ремонт жилого помещения; -своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; -информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.
Следует обратить внимание на то, что согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временный характер, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
- 56. Договор купли-продажи. Субъекты, характеристика предмет, содержание. Ответственность сторон.
- 57. Поставка товара Субъекты, характеристика, предмет, содержание. Ответственность сторон.
- Договор поставки товаров для государственных нужд
- 41. Договор поставки (понятие, характеристика, стороны, форма). Существенные и иные условия договора поставки. Права и обязанности сторон по договору поставки.
- 58. Договор розничной купли-продажи: понятие, характеристика, предмет, стороны, форма, виды.
- 39. Договор розничной купли-продажи.
- Договор купли-продажи недвижимого имущества (понятие, характеристика, стороны, форма, условия договора). Права на земельный участок при продаже недвижимости. Особенности купли-продажи жилых помещений.
- 60. Договор дарения. Субъекты, характеристика содержание, форма. Ограничение дарения. Виды.
- Понятие договора дарения
- Содержание и исполнение договора дарения
- Пожертвование
- 61. Договор ренты: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание. Виды договора ренты.
- Договор постоянной ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением
- 44. Пожизненная рента (понятие, стороны). Права и обязанности сторон по договору пожизненной ренты. Расторжение договора пожизненной ренты. Выкуп пожизненной ренты.
- 62. Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.
- 63. Договор социального найма. Субъекты, характеристика. Основания предоставления жилья по договору социального найма. Стороны, характеристика, форма, условия договора.
- Наем жилых помещений в рф: жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
- Категории граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам социального найма
- Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
- Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
- Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
- Основные правила предоставления жилых помещений по договору социального найма
- Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения
- Содержание договора социального найма жилого помещения
- Ответственность по договору социального найма жилого помещения
- Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения
- Выселение из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма
- 64. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.
- 65. Договор подряда: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.
- 66. Договор перевозки грузов понятие, стороны, форма, содержание. Перевозочные документы и их правовое значение. Виды договора перевозки грузов. Правовое положение грузополучателя.
- 67. Договор перевозки пассажира и багажа понятие, характеристика, стороны, форма, права и обязанности сторон. Ответственность перевозчика .
- 31. Договор перевозки пассажира и багажа.
- 68. Договоры займа и кредита. Сходство и различие. Субъекты, содержание, форма.
- § 2. Кредит
- § 3. Товарный и коммерческий кредит
- 59. Договор займа. Отличия от кредитного договора.
- 69. Договор банковского счета: понятие, характеристика, стороны, форма, права и обязанности сторон. Основания и очередность списания денежных средств со счета.
- 45. Договор банковского счета.
- 46. Права и обязанности сторон договора банковского счета. Исполнение. Основания и очередность списания ден средств.
- 47. Расчеты чеками. Понятие чека, его реквизиты. Оплата чека. Передача прав.
- 70. Договор банковского вклада: понятие, характеристика, стороны, форма, права и обязанности сторон.
- 44. Договор банковского вклада.
- 71. Договор хранения. Характеристика Субъекты. Форма. Права и обязанности сторон. Ответственность хранителя.
- 63. Понятие хранения, отличие от сходных категорий. Договор хранения (понятие, характеристика, стороны, форма). Виды договоров хранения. Существенные и иные условия договора хранения.
- Существенные и иные условия договора хранения.
- 33. Права и обязанности сторон по договору хранения. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора хранения.
- 72. Отдельные виды хранения.
- 65. Хранение ценностей в банке, хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе.
- 73. Расчеты: понятие, виды.
- § 2. Расчеты платежными поручениями
- § 3. Расчеты по аккредитиву
- § 4. Расчеты по инкассо
- § 5. Расчеты чеками
- 74. Договор страхования: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, виды.
- 36. Договор страхования.
- 75. Договор комиссии: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание
- 76. Договор простого товарищества: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.
- 77. Договор доверительного управления имуществом: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание Объекты доверительного управления. Ответственность управляющего.
- 78. Договор коммерческой концессии: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.
- 81. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Ответственность родителей, лишенных родительских прав, за вред, причиненный несовершеннолетними.
- 82. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ или услуг. Основания, сроки возмещения такого вреда. Субъекты обязательства.
- 83. Возмещение вреда, причиненного источником повышенной опасности.
- 84. Моральный вред, понятие, основания компенсации, способы и размер компенсации.
- 85. Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения: понятие, субъекты, основание, содержание. Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения
- 86. Наследование. Наследственное правоотношение: субъекты, объект, содержание.
- 87. Открытие наследства и его последствия. Время и место открытия наследства.
- 88. Завещание. Понятие. Принцип свободы завещания. Тайна завещания. Содержание. Виды.
- 89. Наследники по закону. Очередность призвания наследников по закону. Наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя. Право на обязательную долю в наследстве. Размер обязательной доли.
- 90. Приобретение наследства. Понятие, способы.
- 91. Ответственность наследников по долгам наследодателя. Защита интересов кредиторов наследодателя. Отказ от наследства. Способы отказа от наследства. Срок для отказа от наследства.
- 92. Охрана наследства и управление им. Доверительное управление наследственным имуществом.
- 93. Раздел наследства. Общая собственность наследников. Преимущественные права при разделе наследства.
- 94. Результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации как объекты гражданских прав. Понятие, признаки, виды.
- 95. Исключительное право. Понятие. Правообладатели. Сроки действия. Распоряжение исключительным правом. Лицензионный договор.
- 96. Объекты авторского права: понятие, признаки, виды. Произведения, не охраняемые авторским правом.
- Субъективное авторское право. Личные неимущественные права (авторство, право на имя)
- Иные личные неимущественные права автора
- Исключительное право на произведение и другие имущественные права
- Срок действия авторского права
- 97. Субъекты авторского права. Соавторство.
- 98. Случаи свободного использования произведения.
- 99. Смежные права. Понятие, виды. Правообладатели.
- Объектами смежных прав являются
- Право на исполнение
- Право на фонограмму
- Право организаций эфирного и кабельного вещания. Право изготовителя базы данных
- Право публикатора. Свободное использование объектов смежных прав
- 100. Изобретение: понятие. Условия патентоспособности. Патентные права: виды, общая характеристика.
- 101. Полезная модель и промышленный образец как объекты патентных прав. Исключительное право. Сроки действия.
- 102. Право на товарный знак и знак обслуживания. Понятие, виды, срок действия исключительного права.
- 103. Коммерческое обозначение. Понятие, срок действия права.
- 104. Секрет производства. Понятие. Исключительное право.
- 105. Защита интеллектуальных прав. Способы и формы.