Вопрос 71.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК),

В качестве наймодателя в договоре выступает собственник жилого помещения, но может и не собственник, а управомоченное им лицо (например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом). При этом наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).

Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если в договоре перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК).

Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение, которое может относиться к любому жилищному фонду – частному, государственному, муниципальному(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера).

Договор коммерческого найма может заключаться на срок пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет.Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма.

Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги (размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем. Вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов происходит с согласия наймодателя.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года(ст. 684 ГК).

Обязательства прекращаютсяпрежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли; по соглашению сторон.Договор может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке: 1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, 2. в случае аварийного состояния помещения.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В договоре коммерческого найма допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан. Для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя.

Возможна замена наймодателяв случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)