Вопрос 67.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Законодательство относит к недвижимости две группы вещей.

1. Имущество, прочно связанное с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для его хозяйственного назначения.

2. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения).

Стороны продавец и покупатель, в качестве которых могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1) Предмет договора. В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение имущества.

Если предметом договора служит доля в праве общей собственности, необходимо указать размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2) Цена недвижимости

3) При продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его продажи, будет наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. + подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При продаже другой недвижимости государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, + перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор ренты

По ГК. Рента-доход в денежном выражении, а иногда и в натуральном виде, получаемый управомоченным лицом в обмен на предоставление плательщику ренты имущества в собственность.

Под рентой понимают всякий, получаемый с какого – либо имущества доход, не требующий чтобы получатель ренты занимался предпринимательской деятельностью.

Договор ренты – это соглашение сторон, в силу которого получатель ренты предает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде конкретных денежных сумм, либо предоставить ему содержание с иждивением.

Признаки договора ренты:

1. Этот договор реальный, (передать имущество в натуре). Момент совершения договора ренты связывается с надлежащим оформлением и передачей имущества. основанием для такой передачи может явл-ся возмездная

2. В данном договоре имеет место встречное представление. Право на получение ренты или содержания с иждивением получатель ренты приобретает с момента передачи имущества плательщику ренты. В данном случае возможно удовлетворение конкретных интересов сторон.

3. В некоторых случаях договор ренты имеет рисковый характер.

Основное назначение договора ренты – обеспечить постоянный доход лицу, которое нуждается в нем. Для плательщика значение договора ренты состоит в том, что он приобретает право собственности на имущество, с которого он будет получать доход.

Стороны договора ренты:

1. Получатель ренты – это либо гражданин, либо некоммерческая организация в случаях, допускаемых законом

2. Плательщик ренты – это любое лицо

Виды договора ренты:

1. Договор постоянной ренты

2. Договор пожизненной ренты

3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Все указанные договоры подчиняются общему режиму договора ренты. Применять специальные нормы без учета общих нельзя.

К общим положениям относятся:

1. Требование о форме договора

2. Нормы об обременении недвижимости

3. Нормы об ответственности за просрочку выплаты ренты

4. Нормы об обеспечении исполнения договора

Нормы договора ренты квалифицированная, а именно, требующая нотариального удостоверения.

Содержание договора:

Существенные условия: условия о предмете + о цене.+ По отдельным видам договора устанавливается минимальный размер ренты. + условия о страховании риска неисполнения обязательства.

Договор ренты относится к односторонне – обязывающим сделкам. Это означает, что у получателя ренты по договору не возникает обязанности. Обязанность возникает только у плательщика ренты в момент получения имущества в собственность. У получателя ренты возникает только право требования.

Предмет договора ренты:

1. Базовые элемент – это имущество, передаваемое под выплату с которого и выплачивается рента.

2. Сама рента

Имущество- как движимое, так и недвижимое имущество и ценные бумаги. НЕДВИЖ-ОЕ.Недвижимость, передаваемая под выплату ренты имеет особый режим. Она считается обремененной рентой. Недвижимые вещи с момента их передачи обременяются законом. Залогодержателем является получатель ренты, а залогодатель – плательщик. За первоначальным плательщиком закрепляется субсидиарная ответственность перед покупателем ренты. В то же время в договоре ренты можно установить солидарную ответственность между плательщиком ренты – продавцом и покупателем недвижимости.

Движимое имущество не обременятся законом, однако, стороны в договоре обязаны предусмотреть конкретный способ обеспечения исполнения обязательства.

ВИДЫ: сокращай своими словами.