Права на недвижимость при продаже земельного участка

Регулирование отношений, возникающих по поводу прав на недвижимость при отчуждении земельного участка, отличается противоречивостью. В соответствии со ст. 553 ГК РФ при отчуждении земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Условия такого пользования определяются договором, а если стороны не достигли соответствующего соглашения, то продавец имеет сервитутное в силу закона право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.

В то же время ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве общего правила допускает возможность только совместного отчуждения объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) с земельным участком, на котором он находится, если оба этих объекта принадлежат одному лицу. Подход, заложенный в Земельном кодексе РФ, основан на провозглашаемом этим же кодексом принципе единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости*(403).

Таким образом, между ГК РФ и Земельным кодексом РФ существует прямое противоречие по этому вопросу. Это противоречие, очевидно, должно решаться в соответствии с правилом п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ в данном случае подлежат приоритетному применению.

С учетом особой значимости и специфики земельных участков законодатель устанавливает ряд дополнительных требований, которые влияют на условия оборота земельных участков вообще и купли-продажи, в частности. Так, объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет*(404). При этом на продавца при заключении договора купли-продажи возложена обязанность предоставить покупателю имеющиеся у него сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Стороны ограничены и в возможности определять в договоре купли-продажи некоторые условия. Так, недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, а также передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.