Современное состояние вопроса об ипотеке

В российском праве институт ипотеки регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Законопроект об ипотеке на протяжении длительного времени не мог пробиться сквозь сито законотворческих инстанций. Проект федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1995 г., в июле 1995 г. принят, а затем на протяжении трех лет неоднократно отклонялся во втором чтении. Количество зарегистрированных поправок к законопроекту приблизилось к тысячи. Когда законопроект был наконец принят Государственной Думой (24 июня 1997 г.) и одобрен Советом Федерации (15 июля 1997 г.), Президент РФ отклонил закон (письмо от 23 июля 1997 г. N Пр-1264). В связи с этим Государственная Дума и Совет Федерации приняли постановления о создании согласительной комиссии для дальнейшей работы над законопроектом.

Если припомнить, сколь многострадальными оказались смежные законопроекты, посвященные регулированию рынка недвижимости ("О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Земельный кодекс РФ и др.), то нерешенность вопроса с законопроектом об ипотеке в течение нескольких лет становится понятной. Слишком много интересов переплетается в этой сфере правоотношений.

С целью восполнения бреши в регулировании ипотечных отношений Президентом РФ был издан Указ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"*(474), который действовал вплоть до принятия соответствующего закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме того, в 90-е гг. XX в. действовал акт рекомендательного характера, посвященный вопросам ипотечного права, - это разработанные Исследовательским центром частного права и опубликованные в качестве Приложения к распоряжению заместителя Председателя Совета Министров - Правительства РФ от 22 декабря 1993 г. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке*(475).

Ипотека является разновидностью залога. Залог регулируется нормами § 3 гл. 23 ГК РФ, который так и именуется - "Залог". В то же время в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Будучи специальным законом, Закон об ипотеке имеет преимущество перед общими нормами ГК РФ о залоге. Систему норм ипотечного права составляют и иные законы, которые регламентируют, как правило, вопросы публично-правовых ограничений ипотечных отношений, возникающих между субъектами гражданского оборота. Это касается вопросов, связанных с реализацией отношений при государственной регистрации ипотеки (Закон о госрегистрации прав на недвижимость), отношений по реализации ипотечных прав и обязанностей в рамках дела о несостоятельности (Закон о несостоятельности), отношений в отдельных сферах применения ипотеки (гл. XXII КТМ РФ, Международная конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 г.).

Действующее российское законодательство допускает залог права аренды недвижимости, который, строго говоря, не является ипотекой. Однако к этой разновидности залога применяются нормы Закона об ипотеке (п. 5 ст. 5).

В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога - закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.

В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин "ипотека".

Опосредование ипотечных отношений оформляется рядом сделок. К числу таких сделок относятся собственно договор ипотеки, договор последующей ипотеки, а также сделки с закладной (выдача закладной, передача прав по закладной и залог закладной).

Сделки с закладной - это, строго говоря, сделки с ценными бумагами, поскольку их предметом выступает закладная как разновидность ценной бумаги. Однако, в конечном итоге, эти сделки опосредуют отношения ипотечного характера и в этом смысле могут квалифицироваться как сделки, направленные на установление, изменение или прекращение прав по поводу недвижимого имущества.