Субъекты отношений по долевому строительству

Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и дольщик. Законодательство РФ предъявляет ряд требований к застройщику, в частности, наличие у него лицензии.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Понятие "застройщик" характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в ГК РФ. Термин "застройщик", таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости. До принятия указанного закона термин "застройщик" содержался в утратившем силу Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики"*(528)  и в продолжающем действовать Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Так, в соответствии с Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"*(529)  под застройщиком (заказчиком) понимается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство и который в связи с этим обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3).

Термин "застройщик" весьма активно использовался в нормотворчестве по поводу строительства. При этом в соответствии со сложившимися традициями фигура застройщика фактически отождествлялась с заказчиком (см., например, Постановление Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 "Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета"*(530), постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 13 февраля 2003 г. N 17 о нормативах затрат на содержание службы заказчика-застройщика при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета на 2003-2004 гг."*(531) и др.). Обусловлено это было тем обстоятельством, что заказчикам, осуществлявшим строительство, передавались и права на тот земельный участок, на котором должно вестись строительство.

Отметим, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины - "подрядчик", "инвестор", "заказчик", "девелопер" и др. Это вносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, его правах и обязанностях. С принятием Закона об участии в долевом строительстве произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта.

Застройщиком может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Законодатель не ограничивает круг юридических лиц, которые могут выступать в качестве застройщиков. Это означает, что застройщиками могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации. В том случае, если застройщик при строительстве преследует цель извлечения прибыли, то его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Если же застройщик не преследует коммерческих целей, то им может быть некоммерческая организация.

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых "цепочек", когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.

Если денежные средства для строительства многоквартирного дома будут привлекаться лицом, не являющимся застройщиком, то соответствующие договоры следует квалифицировать как недействительные (ничтожные) согласно ст. 168 ГК РФ, в силу их противоречия требованиям законодательства.

Особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность. Помимо прочего, это заключается и в том, что Правительство РФ должно установить требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Если финансовые показатели застройщика не будут соответствовать установленным Правительством РФ требованиям, деятельность застройщика по привлечению денежных средств может быть приостановлена. Решение об этом может принять только арбитражный суд.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"*(532) под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемое лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. К числу видов деятельности в сфере строительства, подлежащих лицензированию, отнесены:

- проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст. 17).

Регулирование выдачи лицензий в сфере строительства осуществляется также в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 11 февраля 2002 г. N 135 "О лицензировании отдельных видов деятельности" и от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства".